Vì sao giá nhà đất vẫn “neo cao” dù thanh khoản kém

Thanh khoản “èo uột”

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm 2025, lượng giao dịch thành công trên thị trường bất động sản chỉ bằng khoảng 55–60% so với cùng kỳ năm 2021 – giai đoạn thị trường còn sôi động. Tại Hà Nội, số căn hộ chung cư được bán ra giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi tại TP.HCM, giao dịch nhà phố, đất nền cũng chỉ duy trì ở mức cầm chừng. Điều này phản ánh niềm tin của người mua chưa quay trở lại, dù lãi suất cho vay đã hạ nhiệt đáng kể.

Ghi nhận tại một dự án ở khu Nam TPHCM với quy mô hơn 250ha. Tại dự án này, chủ đầu tư đã triển khai xây dựng và hoàn thiện khoảng 10% diện tích dự án với quy mô gần 2.000 sản phẩm nhà phố.

Trong đợt bán hàng đầu tiên đưa ra thị trường vào cuối năm 2022, chủ đầu tư bán với giá khoảng 7,5 tỷ đồng/nhà phố xây thô. Tuy nhiên, chỉ mới 30% sản phẩm được người mua đón nhận, còn lại vẫn chưa có “đầu ra”. Mặc dù vậy, trong đợt bán hàng sắp tới, chủ đầu tư dự kiến mỗi căn nhà phố đưa ra sẽ có giá khoảng 10 tỷ đồng (tức tăng gần 30% sau 3 năm).

Các chuyên gia cho rằng, để thị trường hồi phục, cần có sự điều chỉnh đồng bộ. Một mặt, Nhà nước phải tiếp tục tháo gỡ các rào cản pháp lý, đẩy nhanh tiến trình phê duyệt dự án. Mặt khác, doanh nghiệp phải tái cấu trúc sản phẩm, tập trung nhiều hơn vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của số đông. Nếu thị trường chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, thanh khoản sẽ còn “bế tắc” dài hạn.

Một vấn đề khác là tâm lý chờ đợi của người mua. Nhiều khách hàng vẫn hy vọng giá bất động sản sẽ giảm, hoặc chí ít là đi ngang trong một thời gian dài, nên chưa vội xuống tiền. Chính điều này khiến các dự án mở bán dù được truyền thông mạnh mẽ nhưng tỷ lệ chốt giao dịch vẫn thấp. Doanh nghiệp phải tung ra nhiều chương trình ưu đãi, chiết khấu, kéo dài tiến độ thanh toán nhưng vẫn khó hấp dẫn khách hàng.

Nhưng giá vẫn neo cao

Một trong những nguyên nhân lớn khiến thanh khoản trì trệ là mặt bằng giá bất động sản vẫn quá cao so với thu nhập của đại đa số người dân. Đối với người có nhu cầu ở thực, việc bỏ ra 2–3 tỷ đồng để mua căn hộ nhỏ vẫn là bài toán vượt khả năng tài chính. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư lướt sóng gần như rút lui, bởi thị trường không còn “dễ ăn” như trước.

Theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng, tại Hà Nội giá bán chung cư trung bình đã đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ. Trong đó số lượng dự án mở bán trên 100 triệu đồng/m2 xuất hiện ngày càng nhiều.

Trong khi đó, TPHCM ghi nhận mức giá bình quân 89 triệu đồng/m2, các dự án hạng sang tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái cũng thiết lập mặt bằng giá mới tại thị trường này. Thậm chí, một số dự án mở bán mới lên đến 163-200 triệu đồng/m2.

Qua khảo sát, tại TPHCM nhiều dự án tăng giá nhiều trong thời gian qua và đang ở mức “ngất ngưởng”. Cụ thể, một dự án ở khu Nam mở bán đầu năm với mức 54-55 triệu đồng/m2 (khoảng 3,6-3,7 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, diện tích 73 m2). Tuy nhiên, giá thị trường hiện đã tăng lên hơn 64 triệu đồng/m2, tương đương 4,3 tỷ đồng/căn, nếu cộng thuế VAT lên tới 4,8 tỷ đồng/căn.

Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại khu vực Thủ Đức (trước đây), giá nhà đất tại các dự án cũng như nhà đất riêng lẻ trong khu dân cư trong 10 năm qua tăng bình quân khoảng 10 lần. Cũng có những trường hợp giá bán năm sau thấp hơn năm trước, nhưng nhìn tổng thể vẫn tăng.

"Chính vì vậy hầu hết người làm công ăn lương ở mức bình thường khó đủ tích lũy để mua cho mình một căn nhà nhỏ hay một căn hộ chung cư ở mức bình thường" – vị này phân tích.

Một trong những nguyên nhân chính kéo giá nhà đất tăng cao đó là nguồn cung sản phẩm mới quá ít. Nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý, kéo dài quá trình phê duyệt, khiến số lượng dự án được đưa ra thị trường sụt giảm mạnh. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2025, chỉ có vài dự án mới đủ điều kiện bán hàng, giảm tới 40% so với cùng kỳ năm trước. Cung ít khiến giá khó giảm, dù nhu cầu mua chưa thật sự mạnh.

Trên thực tế, thị trường hiện thiếu nghiêm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền, trong khi phân khúc trung – cao cấp và hạng sang lại chiếm ưu thế. Tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ trung cấp phổ biến ở mức 55–70 triệu đồng/m2, khiến người mua ở thực khó tiếp cận. Khi không có lựa chọn giá rẻ, mặt bằng giá chung mặc nhiên bị đẩy cao.