Vì sao du lịch đang phát triển mạnh trở lại mà BĐS nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm?

Theo Báo cáo của DKRA Group, trong quý I, cả nước có khoảng gần 5.000 căn condotel của 45 dự án cả cũ và mới được đưa ra thị trường với lượng tiêu thụ được khoảng chưa đầy 100 căn, một con số rất thấp so với trước đây.

Năm 2024 mục tiêu của ngành du lịch là đón khoảng 18 triệu lượt khách quốc tế và 110 triệu lượt khách nội địa, doanh thu từ du lịch khoảng 840.000 tỷ đồng (tức là tương đương với con số cao nhất của 2019 trước dịch COVID-19).

Thị trường đặt kỳ vọng vào ngành du lịch để bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi nhanh hơn trong các giai đoạn tiếp theo. Tuy nhiên trong năm 2023 và 5 tháng đầu năm 2024 du lịch Việt Nam đã tăng mạnh trở lại cả về lượt khách nội địa và quốc tế. Nhưng BĐS nghỉ dưỡng vẫn khá im lìm nếu không nói là ảm đạm, trái ngược hẳn với giai đoạn 2016-2018.

Lý giải việc này, chuyên gia phân tích, thứ nhất, do sự phát triển ồ ạt trong suốt giai đoạn 2015-2020 các dự án được cấp tràn lan, số lượng quá nhiều, dẫn đến dư thừa, vượt quá sức mua chung. Sau khi mở bán xong nhưng nhiều dự án hoạt động cầm chừng hoặc dở dang bỏ hoang gây lãng phí nguồn lực đất đai của Nhà nước cũng như cảnh quan thiên nhiên bị nham nhở.

Thứ hai, một sai lầm nghiêm trọng hàng đầu của nhiều người mua BĐS nghỉ dưỡng trước đây là cho rằng có thể đầu tư rồi bán lại như BĐS nhà ở hoặc vì chạy theo cam kết lợi nhuận để hy vọng có thể sớm hoàn vốn. Nhắc lại BĐS nghỉ dưỡng chỉ dành cho người có tiền nhàn rỗi và muốn đa dạng hoá tài sản. Do đặc thù phải chịu thêm nhiều chi phí, lợi nhuận từ việc hoạt động của 1 căn condotel khó có thể nào như 1 căn hộ ở. Vì vậy, khi nhiều người lao vào đầu tư condotel (BĐS nghỉ dưỡng nói chung) rồi bị mắc kẹt, không thể thoát được, từ đó dẫn đến sự thoái trào chung của cả phân khúc.

Thứ ba, chưa có trong luật đối với condotel, biệt thự, shophouse… chưa có chủ quyền, chưa rõ trách nhiệm của các bên liên quan. Giai đoạn 2016-2019 phân khúc này nháo nhào rối như canh hẹ, với những thuật ngữ khó hiểu như "đất ở không phát sinh đơn vị ở".

Thứ tư, việc nhiều dự án khi mở bán ra thì đẹp như tranh vẽ, các dự án chạy đua cam kết lợi nhuận nhưng thực tế triển khai dẫn đến hoạt động không hiệu quả (cộng với việc dư thừa), lợi nhuận không thực hiện được chi trả cho chủ sở hữu… dẫn đến mất niềm tin của khách hàng. Thế nhưng chưa có chế tài cụ thể khi các CĐT không thực hiện đúng trách nhiệm trong hợp đồng giao dịch. Điển hình là vụ Cocobay, đến nay vẫn là bài học lớn.

Thứ năm, một nguyên nhân nữa cũng đáng chú ý đó là dù lợi nhuận không cao nhưng giá bán rất cao, thậm chí cao hơn cả giá bán nhà ở lâu dài trong khi tâm lý và tư duy của người mua cho rằng BĐS nghỉ dưỡng là loại hình sở hữu có thời hạn (thậm chí có những dự án thời hạn chỉ còn khoảng chưa đến 30 năm) thì phải rẻ hơn giá bán nhà ở lâu dài.

Theo đó có thể thấy rõ, ngoài vấn đề về năng lực tài chính thì khách hàng, người mua bây giờ hiểu biết hơn, thận trọng hơn rất nhiều so với như giai đoạn trước đây.

Chuyên gia cho rằng, cần có sự thay đổi từ nhiều phía, từ cơ quan chức năng cho đến CĐT và cả người mua sở hữu để giải quyết được hướng đi tốt cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.

BĐS nghỉ dưỡng là một phân khúc không thể thiếu của thị trường BĐS. Tuy nhiên, là phân khúc đặc thù, không như nhà ở và cũng không dành cho số đông nên cần phải có chiến lược phát triển hợp lý cũng như sự ổn định và bền vững, đảm bảo các quyền lợi của tất cả các khía cạnh từ nhà nước, doanh nghiệp, người mua, môi trường thiên nhiên và môi trường kinh doanh.

Đối với người có ý định mua BĐS nghỉ dưỡng thì cũng phải cân nhắc thật kỹ càng các yếu tố như tiềm lực tài chính cá nhân, phân tích dự án, năng lực của CĐT và đơn vị vận hành, sự phát triển du lịch của địa phương có dự án…