TP.HCM sau sáp nhập: Mở ra chu kỳ mới cho bất động sản

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, siêu đô thị mới sẽ hình thành ba cực tăng trưởng lớn, tạo ra những dòng sản phẩm bất động sản đặc trưng, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường.

TP.HCM tiếp tục giữ vị thế trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ cao cấp. Căn hộ hạng sang và cao cấp tập trung tại quận 1, quận 3 cũ và Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trở thành những sản phẩm biểu tượng, tài sản thương hiệu với giá cao nhất toàn vùng. Song song đó, Bất động sản phức hợp – tích hợp văn phòng hạng A, trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao và căn hộ dịch vụ – được xác định phát triển mạnh, với Thủ Thiêm là tâm điểm.

Ngoài ra, phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM được đánh giá là nguồn cung khan hiếm, giá trị rất cao, chủ yếu tập trung trong các khu đô thị compound khép kín. Với đặc điểm dân số đông và thu nhập cao, thị trường TP.HCM định vị rõ ở phân khúc cao cấp, nhu cầu chủ yếu đến từ tầng lớp thượng lưu, chuyên gia cấp cao và khách quốc tế.

Bình Dương tiếp tục khẳng định vị thế trung tâm công nghiệp với ba dòng sản phẩm chủ đạo: căn hộ tầm trung phục vụ hàng triệu lao động, kỹ sư và chuyên gia tại Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một; Bất động sản công nghiệp gồm nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp thế hệ mới tích hợp công nghệ cao và logistics; cùng với nhà ở xã hội cho công nhân. Đây là thị trường có tỷ suất lợi nhuận cho thuê hấp dẫn và tiềm năng tăng trưởng bền vững nhờ công nghiệp hóa.

Bà Rịa – Vũng Tàu nổi bật với lợi thế “2 trong 1”: du lịch nghỉ dưỡng và công nghiệp cảng biển. Hồ Tràm – Xuyên Mộc đang trở thành thủ phủ resort cao cấp, tập trung condotel, biệt thự biển, shophouse. Bên cạnh đó, cụm cảng Cái Mép – Thị Vải và Phú Mỹ tạo động lực phát triển bất động sản công nghiệp, logistics, hưởng lợi trực tiếp từ cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và sân bay quốc tế Long Thành.

Theo chuyên gia CBRE, quy hoạch, hạ tầng giao thông và sự thay đổi bảng giá đất là những yếu tố then chốt tác động đến thị trường bất động sản. Trong đó, hạ tầng kết nối là yếu tố quyết định xu hướng phát triển vùng đô thị mở rộng, thúc đẩy quá trình giãn dân. Các số liệu cho thấy sự dịch chuyển từ khu lõi trung tâm ra các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An đang diễn ra mạnh mẽ.

Theo CBRE, giá bán sơ cấp tại khu vực ngoại thành đã thiết lập mức giá mới: TP.HCM: Giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt mức cao nhất, tăng 29%/năm, phản ánh nhu cầu cao và quỹ đất khan hiếm.

Bình Dương: Giá căn hộ tăng 14%/năm, hưởng lợi từ hạ tầng công nghiệp và nhu cầu nhà ở của lực lượng lao động.

Đồng Nai: Tăng 15%/năm, nhờ động lực từ sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc.

Long An: Bứt phá với mức tăng 90%/năm, trở thành điểm nóng mới về tốc độ tăng giá.

Theo ông Kiệt, trong 3 năm tới, 80% nguồn cung mới sẽ đến từ các đô thị vệ tinh, thay vì nội đô. Việc sáp nhập không chỉ mở rộng quỹ đất, mà còn giải quyết điểm nghẽn pháp lý và tạo cú hích cộng hưởng cho thị trường.

Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo: “Phân khúc cao cấp chỉ phục vụ một nhóm nhỏ, trong khi đa số người dân vẫn cần nhà ở thực với giá hợp lý. Các chủ đầu tư cần lựa chọn đúng sản phẩm, tránh chạy theo lợi nhuận ngắn hạn”.

Cơ hội đang mở ra rõ rệt: quỹ đất phong phú hơn, hạ tầng kết nối mạnh mẽ hơn, nhu cầu ở thực bức thiết hơn. Đây chính là thời điểm để doanh nghiệp bất động sản định vị chiến lược, tham gia vào chu kỳ tăng trưởng mới của siêu đô thị TP.HCM mở rộng.

Còn ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận Đầu tư, Công ty Savills Việt Nam cho rằng, TP.HCM mới sẽ phải tái định hình mục tiêu tăng trưởng, phù hợp với quy mô một đô thị hơn 14 triệu dân.

"Do đó, trong bối cảnh sắp xếp lại đơn vị hành chính tôi cho rằng trong vòng hai ba năm tới cơ cấu sản phẩm cũng như phân khúc Bất động sản sẽ không thay đổi nhiều. Nó chỉ thay đổi thị trường định vị lại các cấu trúc. Quan trọng, sau khi sáp nhập, điều chỉnh quy hoạch sao cho phù hợp với đô thị 14 triệu dân. Một vấn đề khác cũng rất quan trọng là quy hoạch, đặc biệt là hạ tầng giao thông, đóng vai trò quan trọng định sẽ định hình lại cơ cấu sau sáp nhập" - ông Khương chia sẻ.

Riêng ở góc độ thị trường bất động sản, sự thay đổi về cơ cấu sản phẩm và phân khúc chỉ có thể diễn ra trong 3 - 5 năm tới, dựa trên lợi thế cạnh tranh của từng khu vực. Còn trong 2 - 3 năm tới, cơ cấu sản phẩm cơ bản chưa biến động nhiều, chủ yếu dừng ở việc định vị lại thị trường.