Thuê nhà trở thành xu hướng khi giá bất động sản đã tăng quá cao?

Mặt bằng giá mới của bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một làn sóng tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt trong phân khúc căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng.

Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng tới 72,4%, TP.HCM tăng 49,9%, và Đà Nẵng tăng 34,3%, trong khi thu nhập trung bình của người dân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Sự chênh lệch quá lớn giữa tốc độ tăng giá nhà và mức tăng thu nhập đang đẩy giấc mơ sở hữu nhà của người trẻ ra xa tầm với, buộc họ phải chuyển sang thuê nhà như một giải pháp tạm thời, hoặc thậm chí là lâu dài.

Với mức giá hiện tại, những căn hộ 2 phòng ngủ có giá dưới 3 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường. Ngay cả khi người mua có sẵn khoảng 30% giá trị căn hộ để thanh toán trước và cần vay phần còn lại – tương đương hơn 2 tỷ đồng – thì quá trình vay vốn vẫn đầy rủi ro và áp lực.

Việc vay mua nhà kéo theo nghĩa vụ trả nợ kéo dài từ 15 đến 25 năm, khiến nhiều người trẻ buộc phải "bóp mồm bóp miệng", hy sinh những nhu cầu sống khác để đáp ứng khoản trả góp hàng tháng. Thêm vào đó, lãi suất thả nổi, vốn khó dự đoán và tiềm ẩn nguy cơ tăng cao bất ngờ, càng làm cho quyết định vay mua nhà trở nên mạo hiểm trong mắt người trẻ.

 Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại do phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao.

Trong đó, chi phí phát triển dự án liên tục tăng cao trong thời gian vừa qua. Các nhà đầu tư phải đối mặt với sự tăng giá của vật liệu xây dựng, chi phí lao động và các quy định pháp lý khắt khe. Điều này khiến giá bán căn hộ tăng lên, nhưng các nhà đầu tư không thể hạ giá để tạo ra cơ hội cho người mua.

Do đó, đà tăng giá chung cư Hà Nội đã chững lại, nhưng khó kéo giảm giá bán trong năm nay.

Xu hướng thuê nhà được hình thành

Không chỉ bị tác động bởi yếu tố tài chính, tư duy sở hữu nhà ở của giới trẻ – đặc biệt là thế hệ Gen Z – cũng đang thay đổi theo hướng đề cao tính linh hoạt và trải nghiệm. Thay vì "oằn mình" gánh khoản nợ kéo dài hàng chục năm để sở hữu một căn hộ, nhiều người trẻ ngày nay chấp nhận phương án thuê nhà để được tự do thay đổi nơi ở, nơi làm việc và lối sống. Việc thuê nhà cho phép họ thuận lợi di chuyển, không bị ràng buộc bởi tài sản cố định. Đáng chú ý, ngay cả những người trẻ có thu nhập cao, sở hữu bất động sản riêng vẫn sẵn sàng chi trả hàng nghìn USD mỗi tháng để thuê các căn hộ dịch vụ cao cấp, nhằm tận hưởng tiện nghi và phong cách sống đẳng cấp, thay vì gắn bó với một bất động sản cố định.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà đang gia tăng rõ rệt, thị trường cho thuê tại Việt Nam vẫn tồn tại nhiều bất cập, chưa thực sự trở thành một giải pháp thay thế hoàn toàn cho việc sở hữu nhà.

Mặt bằng giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới khiến giá thuê căn hộ cũng có xu hướng “leo thang”, với mức tăng trung bình từ 10-20% trong năm 2024. Ở khu vực trung tâm thành phố, gần như vắng bóng căn hộ chung cư giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng, giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ phổ biến từ 10-15 triệu đồng/tháng, 2 phòng ngủ từ 15-20 triệu đồng/tháng. Tại khu vực vùng ven, giá thuê căn hộ trung bình từ 6.5-15 triệu mỗi tháng, tăng từ mức phổ biến từ 3-8 triệu đồng/tháng trong vòng chưa đầy 5 năm.

Xu hướng này được thúc đẩy do nhu cầu thuê nhà tăng cao trước tình trạng giá bán vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người lao động, khiến việc thuê nhà trở thành giải pháp tất yếu. 

Bên cạnh tác động của nhu cầu thuê tăng cao, việc giá căn hộ không ngừng leo thang cũng đã ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược đầu tư của chủ nhà. Giá nhà tăng buộc họ phải nâng giá thuê để đảm bảo lợi nhuận và cân bằng dòng tiền. Tuy nhiên thực tế, theo VARS nhận định tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp mức tăng giá nhà.

Tộc độ tăng giá thuê chỉ bằng một nửa giá nhà trong năm 2024, trên nền tảng tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại Việt Nam chỉ ở mức dưới 4%, phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với gửi tiết kiệm.

Việc giá vật liệu xây dựng, chi phí bảo trì, chi phí quản lý chung cư gia tăng cũng ảnh hưởng tới giá thuê lên mức mới, đặc biệt đối với căn hộ có vị trí tốt và đầy đủ tiện ích. Sự thay đổi trong tư duy và lối sống của người trẻ, đề cao sự linh hoạt trong việc lựa chọn nơi sống, ưu tiên thuê nhà để dễ dàng thay đổi chỗ ở theo công việc, phong cách sống, hoặc tiếp cận các khu vực có tiện ích tốt hơn, cũng là một trong những nguyên nhân góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường căn hộ cho thuê.