Thực trạng của bất động sản nghỉ dưỡng: Chưa thoát cảnh ảm đạm nhưng là cơ hội cho nhà đầu tư “săn hàng” giá tốt?

Gam màu ảm đạm

Theo DKRA, năm 2024, sức cầu, thanh khoản các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng còn thấp, các chủ đầu tư đầu tư tiếp tục ra các chính sách ưu đãi để kích cầu. Cụ thể, ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng nguồn cung sơ cấp tiếp tục sự sụt giảm với mức giảm khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung tập trung chủ yếu ở khu vực miền Nam và miền Trung, chiếm 75% tổng nguồn cung cả nước.

Hàng loạt dự án ngừng triển khai, đóng giỏ hàng do vướng sai phạm khiến lượng hàng tồn kho tăng mạnh, trong khi đó nguồn cung mới vẫn duy trì ở mức thấp, chỉ đóng góp khoảng 28% tổng nguồn cung trong năm.

Sức cầu thị trường vẫn ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ tương đương 56% so với cùng kỳ. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án có mức giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn, có pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh.

“Mặt bằng giá bán sơ cấp không có sự biến động so với cùng kỳ và vẫn duy trì ở mức cao. Mặc dù, nhiều chính sách bán hàng được áp dụng như cam kết/chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, ưu đãi thanh toán nhanh… nhằm gia tăng thanh khoản nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng”, báo cáo mới đây của DKRA cho hay.

Về nhà phố, shophouse nguồn cung sơ cấp tăng 12% so với cùng kỳ, tuy nhiên vẫn còn ở mức khá thấp so với giai đoạn trước năm 2022. Nguồn cung mới cũng ghi nhận sự tăng trưởng so với cùng kỳ với mức tăng khoảng 1,7 lần, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án ở Khánh Hòa.

Cũng không khả quan hơn biệt thự, sức cầu chung thị trường ở loại hình nhà phố, shophouse tiếp tục sụt giảm, chỉ tương đương 57% so với cùng kỳ. Phần lớn giao dịch chỉ tập trung ở những dự án mới mở bán trong năm (chiếm đến 61%), trong khi các dự án cũ ghi nhận lượng giao dịch hạn chế.

Mặt bằng giá bán sơ cấp nhà phố, shophouse ghi nhận tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ. Các chính sách như cam kết thuê lại, mua lại, hỗ trợ lãi suất… vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản. Riêng condotel nguồn cung sơ cấp tăng 31% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm 62%).

Lượng tiêu thụ condotel có cải thiện, gấp 2,6 lần so với cùng kỳ, tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại những dự án mới mở bán trong năm. Ngược lại, những dự án cũ hầu hết đều có tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Dù vậy, thanh khoản thị trường vẫn còn thấp, giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án có pháp lý hoàn thiện, được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh và có tổng giá trị dưới 3 tỷ đồng/căn.

Mặt bằng giá sơ cấp tăng nhẹ 5% so với cùng kỳ và tiếp tục duy trì ở mức cao. Các chính sách nghiêng về hỗ trợ dòng tiền như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… vẫn tiếp tục được áp rộng rãi nhằm kích cầu thị trường.

Cơ hội “săn hàng” giá tốt?

Ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hội Bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) đánh giá thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chưa có biến chuyển tích cực trong năm 2025. Tuy nhiên, với nhà đầu tư cá nhân, đây là giai đoạn có thể tìm kiếm được sản phẩm tốt với giá thấp để nắm giữ trong trung – dài hạn.

Bất động sản nghỉ dưỡng không như bất động sản dân cư, không phải là nhu cầu thiết yếu. Đây là phân khúc dành cho những người có tiền, muốn tìm kiếm một không gian thứ hai để nghỉ ngơi và đầu tư sinh lợi, hoặc khai thác cho thuê kiếm dòng tiền, hoặc nắm giữ trong dài hạn. Nhưng các năm dịch bệnh và khủng hoảng nối nhau liên tiếp đã “bào mòn” túi tiền của nhà đầu tư, dẫn tới nhu cầu mua bán sụt giảm mạnh.

Giới tinh hoa là khách hàng quan trọng nhất của bất động sản nghỉ dưỡng. Trước đây, họ có thể vung tiền mua sản phẩm, và chỉ cần một nhóm mua như vậy, thanh khoản và mặt bằng giá của thị trường sẽ được kích hoạt để gia tăng. Nhưng giờ, chính tầng lớp tinh hoa đó cũng thu tay lại. Thị trường mất động lực, như chiếc xe đang lên dốc thì hết xăng, tụt dốc là tất yếu.

Thực tế, du khách quốc tế năm 2024 của Việt Nam rất cao, khoảng 18 triệu lượt, tức ngang bằng với năm 2019, nhưng kể cả như vậy, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn không khá lên được, điều đó cho thấy số lượng du khách quốc tế không phải là “đũa thần” với thị trường này.

Hiện tại, bất động sản nghỉ dưỡng đang trong trạng thái thừa cung. Condotel chất chồng ở các bãi biển, nhiều dự án dở dang, xây tiếp thì không có tiền, bán thì không ai mua, giao dịch thứ cấp cũng khó, dự án đã xong thì cho thuê chẳng lãi được mấy đồng. Biệt thự golf cũng tương tự, nhiều nơi hoang vắng, xuống cấp rất nhiều.

Cũng theo Chủ tịch VnTPA, với nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính, đây có thể xem là cơ hội để mua được hàng tốt với giá rẻ. Trước đây, nhu cầu lớn, để mua được sản phẩm, nhà đầu tư phải “xếp hàng”, “tranh nhau”, giờ quyền lực trên thị trường đã thuộc về người mua, tha hồ lựa chọn mà giá lại mềm và dễ áp đặt điều kiện với người bán. Tất nhiên, với bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư phải xác định cầm hàng lâu dài, chứ khó kì vọng lướt lát.