Thời điểm lạm phát được kiểm soát cũng là lúc thị trường bất động sản sẽ ổn định và đi lên?

Thị trường bất động sản “kẹt” thanh khoản trong 6 tháng đầu năm

Phát biểu tại hội thảo, ông Hà Khắc Minh, Tổng biên tập Tạp chí Tài chính doanh nghiệp khẳng định, năm 2021 dù bị tác động nặng nề của dịch Covid-19 nhưng thị trường bất động sản vẫn nóng sốt từ Bắc đến Nam. Bước sang năm 2022, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục “nóng” nhờ tín hiệu lạc quan của kinh tế vĩ mô, đầu tư công và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn.

Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ. 3 xung lực chính về tài chính tiền tệ vào bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Thứ nhất, về tín dụng, theo Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm 31/5, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế. Dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng là 1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%. Dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản hơn 786.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33,7%.

Thứ hai, về trái phiếu doanh nghiệp, sau một vài sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị thắt chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỉ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỉ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.

Thứ ba là về thuế bất động sản, thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, tính chung trong cả nước, năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt 21 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (tăng 30%) so với năm 2020. Sang năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản những tháng đầu năm đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so cùng kỳ năm 2021.

“Từ những yếu tố đó và một số tác động khác, chúng ta thấy lượng quan tâm và giao dịch mua bán bất động sản có dấu hiệu bị chững lại, chỉ xuất hiện “sóng” nhẹ tại một số khu vực đường vành đai hoặc khu vực có quy hoạch dự án. Theo một số thống kê, giá bất động sản ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần thu nhập người dân và con số này khả năng vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới”, ông Hà Khắc Minh nhấn mạnh.

Cũng theo ông Minh, dưới góc độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp nguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án. Từ đó, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn, rủi ro “bào mòn” lợi nhuận doanh nghiệp.

Giảm thiểu lạm phát, thị trường bất động sản sẽ dần ổn định trở lại?

Chia sẻ về việc lạm phát ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia. cho biết cách đây 1 năm rưỡi chúng tôi đã có cảnh báo trên các phương tiện thông tin đại chúng và trong hệ thống chính sách của chính phủ để có thể chuẩn bị cho tình huống đối phó với thị trường bất động sản, chứng khoán. Cùng với thay đổi nhanh chóng của tình hình thế giới. Gần đây, Chính phủ đã tổ chức các hội nghị chuyên đề về chính sách tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản là nền tảng của bất kỳ quốc gia nào. Mỗi khi có vấn đề ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn, kinh tế khó có khả năng vượt qua khủng hoảng. Điều này đã từng diễn ra trong nhiều năm qua.

Chúng ta có cái may toàn cầu khủng hoảng, hệ thống tài chính toàn cầu khá ổn định. Lần này hệ thống ngân hàng vững vàng, kể cả các ngân hàng lớn của Mỹ, châu Âu đều tốt và có thể tài trợ bất cứ lúc nào với lãi suất nào trong khu vực kinh tế đặc biệt là khu vực bất động sản có thể phục hồi.

Lạm phát toàn cầu đang ở mức cao: Mỹ 9,1%; châu Âu 8,9%; Singapore 6,7%. Việt Nam 3,37% (nếu theo tính thế giới đang tính); Trung Quốc 2,5%; Nhật Bản 2,5%.

Theo ông Nghĩa, kinh tế vĩ mô Việt Nam đang ổn định, hoạt động dịch vụ tăng trưởng mạnh đặc biệt là du lịch. Chúng ta hi vọng Chính phủ sẽ đưa ra chiến lược mới chống Covid-19, coi đây là bệnh bình thường để có chiến lược tài chính thu hút đầu tư, du lịch nước ngoài và giải tỏa tâm lý lo ngại cho doanh nghiệp nếu dịch Covid-19 quay trở lại.

“Chúng tôi đề nghị với Thủ tướng là lần này chống lạm phát không dùng chính sách tiền tệ nữa mà sử dụng chính sách tài khóa. Đó chính là giảm thuế. Giảm giá xăng dầu giúp giảm lạm phát”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

TS Nghĩa dẫn chứng, 90% lạm phát là do giá xăng dầu. Nếu giảm giá xăng dầu, đặc biệt là giảm thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế nhập khẩu, lạm phát có thể giảm xuống dưới mức trên 4%. Ngân hàng trung ương mới có khả năng nới lỏng tín dụng, mở room trong những tháng tới.

Theo ông Nghĩa, kinh tế Việt Nam có tăng trưởng tốt khiến cho lo ngại về thị trường bất động sản, chứng khoán giảm đi.

Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, theo chia sẻ của ông Nghĩa, trong tương lai sẽ quan trọng hơn tín dụng ngân hàng và thay thế hoàn toàn tín dụng trung dài hạn của ngân hàng. Trái phiếu hiện chiếm tới 1,4 triệu tỷ. Trái phiếu tăng trưởng 35% nên cứ 2 năm sẽ thành 2,8 triệu tỷ, 2 năm nữa thành 5,6 triệu tỷ.

“Thị trường tài chính sống bằng lòng tin. Việt Nam chưa có công ty tạo lập thị trường tài chính như các nước. Khi thị trường bất động sản nóng quá thì bán ra, khi thị trường èo uột thì mua vào. Thị trường chứng khoán cũng như vậy”, ông Nghĩa cho biết.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nghĩa chia sẻ nhận định của một nhóm chuyên gia: giá sẽ giảm đi 30% nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi.

“Năm 2008, giá bất động sản giảm tới 60 - 70%. Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá bất động sản có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại như trên là đúng”, ông Nghĩa nói.