Thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh: nhiều tín hiệu tích cực, giá sẽ vượt mốc 100 triệu đồng/m2?

Giá bán sẽ vượt mốc 100 triệu đồng/m2 ngay trong năm 2025?

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group vừa đưa ra dự báo, giai đoạn 2025 - 2026, thị trường căn hộ tại “đầu tàu” kinh tế cả nước - TP. Hồ Chí Minh có thể đón nhận khoảng 24.400 căn hộ mở bán mới, tăng 4.400 căn so với dự báo trước đó.

Giá bán sơ cấp dự kiến tiếp tục xu hướng tăng và có khả năng vượt mốc 100 triệu đồng/m2 ngay trong năm 2025.

Đáng chú ý, One Mount Group nhận định, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đã và đang đón nhận nhiều tín hiệu tích cực từ việc sáp nhập TP. Hồ Chí Minh - Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, một trong những lợi ích nổi bật là khả năng giải quyết một phần vấn đề chênh lệch nguồn cung giữa các phân khúc. Việc mở rộng địa giới hành chính sẽ tạo ra dư địa phát triển lớn hơn cho các dự án căn hộ ở khu vực lân cận, từ đó tăng cường nguồn cung cho thị trường TP. Hồ Chí Minh.

Cũng theo One Mount Group, ngoài yếu tố nguồn cung, chi phí phát triển dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trong bối cảnh hiện tại cũng được đánh giá là cạnh tranh hơn so với việc triển khai các dự án ở khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Điều này có thể tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phát triển các dự án với mức giá cạnh tranh hơn, góp phần đa dạng hóa phân khúc giá và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua tại TP. Hồ Chí Minh trong dài hạn sau sáp nhập.

Đồng thời, việc sáp nhập sẽ thúc đẩy việc phát triển cơ sở hạ tầng kết nối giữa các tỉnh thành. Hệ thống giao thông được cải thiện sẽ làm tăng tính kết nối, giảm thời gian di chuyển và nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực vùng ven. Điều này có thể tạo ra một làn sóng đầu tư mới vào các dự án tại những khu vực trước đây ít được quan tâm.

“Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2025 đang ở giai đoạn ‘nén lực’ - nơi những áp lực ngắn hạn sẽ là tiền đề cho sự bứt phá nếu các yếu tố pháp lý, nguồn cung và niềm tin người mua được tháo gỡ đồng bộ trong thời gian tới”, Báo cáo của One Mount Group nhận định.

Gian nan bài toán an cư

Nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM rõ ràng vẫn rất cao nhưng phần lớn chưa được đáp ứng. Điều này thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho khá thấp, chỉ ở mức 23%. Ngược lại, nguồn cung mới tung ra trong quý lại có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn hẳn, đạt 61%. Điều này cho thấy người mua nhà hiện nay đang ngày càng kỹ tính hơn, ưu tiên lựa chọn các dự án mới, có vị trí chiến lược, pháp lý minh bạch và tiềm năng hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông trong tương lai.

Theo Sở Xây dựng đánh giá, thị trường BĐS TPHCM đã có dấu hiệu phục hồi (tăng trưởng dương với con số +2,6%) nhưng còn chậm, chưa ổn định, nhiều diễn biến khó lường, phụ thuộc vào biến động chung của nền kinh tế thế giới. Nguồn cung BĐS TPHCM trong những năm qua đã giảm rõ rệt, khan hiếm dự án NOXH để bổ sung cho thị trường. Nguồn cung nhà ở tại các dự án BĐS thuộc phân khúc cao cấp vẫn còn dư thừa. Hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS ngày càng gặp nhiều khó khăn do vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án chưa được tháo gỡ đồng bộ, thống nhất giữa các quy định pháp luật, đặc biệt là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất...

Sở Xây dựng TPHCM cũng cho biết, hiện nay, với những khó khăn nêu trên, tuy đã có những chính sách nới lỏng tín dụng nhưng doanh nghiệp còn khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay; khó tiếp cận với trái phiếu doanh nghiệp, huy động từ các quỹ đầu tư, nhà đầu tư cá nhân... cũng như việc cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các chủ đầu tư, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp; Nhiều dự án đang được tái khởi động nhưng chưa đưa được sản phẩm BĐS ra thị trường; khả năng thanh khoản thấp.

“Giá nhà đất liên tục tăng và duy trì ở mức cao so với thu nhập bình quân của người dân, mất cân đối giữa giá cả và giá trị, có sự chênh lệch giá đáng kể giữa các khu vực. Nguy cơ bong bóng BĐS vẫn tiềm ẩn, cần có biện pháp theo dõi, kiểm soát chặt chẽ thị trường. Điều này khiến cho người dân gặp khó khăn hơn trong việc mua nhà”- Sở Xây dựng TPHCM thông tin.