Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh: Năm 2025 phục hồi tích cực

Năm sàng lọc và phục hồi

Có thể nói, năm 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng của thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh khi chu kỳ sàng lọc kéo dài suốt 2023–2024 bắt đầu nhường chỗ cho giai đoạn phục hồi mang tính thực chất hơn.

Sau những đợt thanh lọc mạnh tay với các dự án pháp lý mập mờ, mô hình kinh doanh lệch chuẩn và dòng tiền đầu cơ sử dụng đòn bẩy cao, thị trường 2025 không bùng nổ ồ ạt nhưng lại ghi nhận sự tái lập niềm tin bền vững – yếu tố cốt lõi của mọi chu kỳ tăng trưởng mới. Lực cầu ở thực tiếp tục là trụ cột dẫn dắt nhờ dân số nội sinh lớn, làn sóng nhập cư ổn định và nhu cầu sở hữu tài sản an toàn trong bối cảnh lạm phát và biến động vĩ mô toàn cầu chưa hoàn toàn lắng dịu.

Theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu, thanh khoản căn hộ sơ cấp năm 2025 tại TP.HCM tăng khoảng 80–110% so với 2024, tập trung ở những dự án được tái khởi động sau khi hoàn thiện thủ tục tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và điều kiện mở bán. Nguồn cung mới ước đạt 28.000–32.000 căn, cao hơn 2024 nhưng vẫn thấp hơn nhu cầu hấp thụ hàng năm (35.000–40.000 căn), tạo ra trạng thái thiếu hụt cung – cầu cục bộ, đặc biệt ở sản phẩm 1–2 phòng ngủ thuộc tầm giá 2,5–4,5 tỷ đồng/căn – phân khúc phù hợp khả năng tài chính của phần đông gia đình trẻ và nhóm lao động tri thức. Đây cũng là năm mà các chủ đầu tư “sống sót” sau sàng lọc chứng minh được năng lực triển khai, duy trì tiến độ thi công và khả năng huy động vốn đa kênh từ ngân hàng, trái phiếu hợp lệ, hợp tác quỹ đầu tư và M&A dự án.

Hạ tầng đô thị đóng vai trò “kích hoạt” rõ ràng nhất trong 2025, khi Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) vận hành thương mại đã thiết lập lại bản đồ giá trị khu Đông, giúp các khu vực Thủ Đức, Bình Thạnh, Quận 1 và Quận 3 (cũ) hưởng lợi trực tiếp về giao thông lẫn kỳ vọng tăng giá thuê – mua. Vành đai 3 và các tuyến cao tốc mở rộng kết nối liên tỉnh cũng được đẩy nhanh, lan tỏa nhu cầu phát triển về phía Nam và Tây Nam (Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn).

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhận định: “2025 là năm thị trường bất động sản TP.HCM phục hồi sau quá trình sàng lọc khắc nghiệt. Niềm tin đang quay lại nhưng không phải cho tất cả, mà cho những chủ đầu tư và dự án đáp ứng chuẩn pháp lý, minh bạch tài chính, sản phẩm đúng nhu cầu ở thực. Đây là sự phục hồi có nền móng, không phải sóng nhất thời”. Ý kiến này phản ánh đúng bản chất của chu kỳ 2025: phục hồi đi kèm kỷ luật thị trường, đặt chất lượng và an toàn lên trên tốc độ.

Tâm lý “lướt sóng” chênh nhanh gần như không còn đất diễn ở TP.HCM, thay vào đó là xu hướng mua để ở, mua cho thuê và đầu tư theo tiến trình đô thị hóa thật. Dòng vốn tín dụng tuy không mở van mạnh nhưng đã ổn định hơn, được phân bổ chọn lọc vào dự án đủ điều kiện, giúp thị trường tránh rủi ro bong bóng thanh khoản ảo. Các luật sửa đổi liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS bắt đầu phát huy hiệu lực, buộc mọi giao dịch và triển khai dự án tuân thủ tiêu chuẩn cao hơn, từ đó hình thành mặt bằng giá mới khó giảm nhưng tăng có kiểm soát theo giá trị thực.

Diễn biến năm 2026 sẽ ra sao?

Nếu 2025 là năm gỡ nút pháp lý, tái khởi động nguồn cung và tái lập niềm tin sau sàng lọc, thì 2026 sẽ là năm thử thách năng lực hấp thụ thật của thị trường, đồng thời xác lập mặt bằng giá mới dựa trên giá trị nội tại và động lực hạ tầng. Lực cầu ở thực vẫn giữ vai trò chủ đạo, đặc biệt ở phân khúc căn hộ 1–2 phòng ngủ, nhà riêng có sổ đỏ sẵn trong hẻm xe hơi và sản phẩm vừa túi tiền của nhóm gia đình trẻ, chuyên gia trẻ đang làm việc tại khu trung tâm mở rộng (Thủ đức là tâm điểm).

Hạ tầng vẫn là biến số quan trọng nhất định hình diễn biến 2026. Metro số 1 vận hành trọn năm đầu tiên sẽ giúp Thủ Đức – Bình Thạnh – Quận 1/3 tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng giá và thanh khoản tốt, đặc biệt với các dự án quanh bán kính 500–1.000m từ ga. Đồng thời, Vành đai 3, cầu Thủ Thiêm 4, mở rộng trục Nguyễn Hữu Thọ – Quốc lộ 50 – nút An Phú – cao tốc Mộc Bài và Trung Lương mở rộng sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh, dịch chuyển lực cầu đầu tư lẫn an cư về phía Nam và Tây Nam (Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi).

Trong khi đó, dòng vốn doanh nghiệp trong 2026 cũng sôi động hơn, đặc biệt qua kênh M&A dự án và hợp tác với quỹ đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng: “Năm 2026 sẽ là năm thị trường bất động sản chuyển từ phục hồi sang tăng trưởng bền vững hơn, nhưng sự phân hóa là từ khóa quan trọng. Những sản phẩm có pháp lý chuẩn, vị trí gắn hạ tầng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tăng giá – tăng thanh khoản; phần còn lại sẽ bị bỏ lại phía sau trong chu kỳ tái định giá mới”. Nhận định này phù hợp với cấu trúc thị trường TP.HCM, nơi độ rộng cung – cầu lớn nhưng độ sâu hấp thụ lại phụ thuộc mạnh vào chuẩn pháp lý, tiến độ bàn giao và vị trí.

Nhìn chung, 2026 sẽ không phải năm của “sóng đại trà”, mà là năm của tăng trưởng chọn lọc, định giá lại tài sản, và tái định vị chiến lược vốn.