Bất động sản năm 2026 có còn sóng lớn và tăng nóng

Nhận định về triển vọng năm 2026, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng thị trường địa ốc sẽ không xuất hiện những “con sóng lớn” như các giai đoạn trước. Thay vào đó, năm 2026 mang ý nghĩa khôi phục niềm tin, đưa thị trường rời trạng thái cầm cự sang phục hồi thận trọng, gắn chặt hơn với sức khỏe của nền kinh tế.

Dù bức tranh chung được đánh giá tích cực, nền kinh tế và thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức. Áp lực lạm phát có thể quay trở lại nếu giá năng lượng, nguyên vật liệu leo thang; tiến độ giải ngân đầu tư công chưa đồng đều; trong khi khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp còn hạn chế. Đây đều là những yếu tố có thể ảnh hưởng đến nhịp tăng trưởng trong năm tới.

Ở góc độ thị trường, tâm lý chờ đợi của người mua vẫn hiện hữu, nhất là khi thu nhập chưa có bước cải thiện rõ rệt. Dẫu vậy, tổng thể năm 2026 vẫn được kỳ vọng là mốc chuyển giao quan trọng, đặt nền móng cho sự phục hồi có chọn lọc và phát triển bền vững hơn.

Nhiều lực đẩy tích cực

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, năm 2026 hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi cho thị trường. Trước hết, nguồn cung được dự báo gia tăng đáng kể với cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn, mang đến nhiều lựa chọn cho người mua. Đáng chú ý, nhiều dự án nhà ở xã hội đang được thúc đẩy triển khai và dự kiến mở bán, góp phần cải thiện nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Bên cạnh đó, hàng loạt dự án hạ tầng lớn được khởi công, hoàn thành, đặc biệt là các tuyến giao thông trọng điểm, không chỉ nâng giá trị bất động sản mà còn thúc đẩy phát triển các mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). Mặt bằng lãi suất được kỳ vọng duy trì ở mức ổn định, cùng định hướng điều hành hỗ trợ tăng trưởng, sẽ tiếp tục là lực đỡ cho nhu cầu mua nhà và đầu tư.

“Hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, các quy định liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản rõ ràng, minh bạch hơn, qua đó củng cố niềm tin cho cả nhà đầu tư lẫn người mua”, bà Miền nhận định.

Tuy vậy, theo vị chuyên gia này, năm 2026 cũng đặt ra hai thách thức lớn. Một là nguồn cung tăng nhanh đòi hỏi các chủ đầu tư phải có chiến lược giá và sản phẩm phù hợp để đảm bảo khả năng hấp thụ. Hai là bảng giá đất mới chính thức có hiệu lực với mức điều chỉnh tăng cao, tạo áp lực chi phí không nhỏ cho doanh nghiệp địa ốc.

Phục hồi gắn với cải cách và đầu tư công

PGS.TS. Trần Đình Thiên cho rằng năm 2026 đánh dấu giai đoạn thị trường vận hành theo logic bền vững hơn, khi cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đều thận trọng, thực tế hơn trong quyết định. Sự phục hồi của bất động sản gắn chặt với tăng trưởng chung của nền kinh tế, trong đó đầu tư công và cải cách thể chế giữ vai trò then chốt.

Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng những sửa đổi pháp luật trong hai năm qua đã tạo nền tảng quan trọng cho thị trường, song cần thêm thời gian để thẩm thấu. Khi các quy định mới đi vào thực tiễn, thị trường năm 2026 có cơ sở để diễn biến tích cực hơn. Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng dự kiến ở mức cao, dòng tiền sẽ tiếp tục tìm đến các kênh đầu tư quen thuộc, trong đó bất động sản vẫn là lựa chọn dài hạn, đặc biệt với phân khúc nhà ở xã hội.

Thách thức chưa thể giải quyết trong “một sớm một chiều”

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, xu hướng tích cực nhiều khả năng tiếp diễn trong năm 2026 với nguồn cung mở rộng, giá bán tăng nhưng thanh khoản ở mức vừa phải. Thị trường căn hộ có thể diễn ra theo hai kịch bản: phục hồi chậm với mức tăng giá vừa phải và phân hóa rõ rệt; hoặc bật lên nhanh hơn nếu pháp lý được tháo gỡ mạnh và tín dụng được khơi thông, nhất là tại khu vực ven đô và các địa phương công nghiệp.

Dù ở kịch bản nào, thị trường vẫn đối mặt với không ít thách thức, từ sự lệch pha cung – cầu giữa các phân khúc, áp lực tài chính cho doanh nghiệp, đến cạnh tranh gay gắt giữa các dự án. Ngoài ra, quá trình sáp nhập địa giới hành chính và tái cấu trúc không gian phát triển sẽ “vẽ lại” bản đồ đầu tư, mở ra cơ hội mới cho các đô thị vệ tinh nhưng cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải bám sát quy hoạch và hạ tầng.

Ở góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng tình trạng mất cân đối nguồn cung vẫn là vấn đề lớn, khi phân khúc cao cấp chiếm ưu thế, trong khi nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội còn thiếu hụt. Các chính sách hỗ trợ cần thời gian để phát huy hiệu quả, bởi từ hoàn tất thủ tục đến khi dự án ra thị trường thường mất 1–2 năm.

Dù vậy, theo ông Đính, những bất cập này sẽ dần được khắc phục trong giai đoạn 2026–2027 khi các giải pháp cải cách được triển khai đồng bộ. “Chúng tôi không thấy dấu hiệu suy giảm của thị trường, mà chủ yếu là những điểm chưa phù hợp có thể điều chỉnh. Trong vài năm tới, cùng với đà tăng trưởng kinh tế, bất động sản được kỳ vọng sẽ cải thiện tích cực hơn”, ông nhấn mạnh.