Thị trường bất động sản phân hóa ngày càng rõ nét, lộ diện những “điểm nóng” hút nhà đầu tư

Sự phân hóa rõ nét của thị trường

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam từng trải qua giai đoạn “nóng” dàn trải, khi gần như bất kỳ khu vực nào cũng xuất hiện những cơn sốt đất, giá bị đẩy lên cao bất chấp yếu tố thực tế. Tuy nhiên, bước sang năm 2025, bức tranh đã thay đổi rõ rệt. Sự phân hóa ngày càng sâu sắc giữa các phân khúc, các địa bàn cho thấy thị trường đang đi vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, phản ánh đúng cung – cầu thay vì bị dẫn dắt bởi tâm lý đám đông.

Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư tập trung vào sản phẩm cao cấp với kỳ vọng biên lợi nhuận cao, thì hiện nay, phân khúc căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội lại trở thành tâm điểm. Tại TP.HCM và Hà Nội, các dự án có giá từ 35–50 triệu đồng/m2 ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên 70%. Ngược lại, căn hộ hạng sang, biệt thự và shophouse có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên lại chật vật tìm người mua, thanh khoản sụt giảm. Điều này cho thấy dòng tiền đã dịch chuyển theo nhu cầu thực, hướng về nhóm khách hàng có khả năng chi trả ổn định.

Với đất nền, đây từng là “ngôi sao” trong giai đoạn 2019-2022 khi gần như tỉnh thành nào cũng xảy ra sốt giá. Nay, kịch bản này không còn tái diễn. Dòng tiền chỉ tập trung vào những địa phương có quy hoạch bài bản, hạ tầng phát triển và có sự hiện diện của các dự án lớn như Bắc Ninh, Hưng Yên, Đồng Nai, Bình Dương. Trong khi đó, đất nền ở những khu vực xa trung tâm, thiếu tính kết nối và từng bị đẩy giá theo tin đồn nay rơi vào cảnh “đóng băng”, nhiều nhà đầu tư phải gồng lãi vay hoặc chấp nhận cắt lỗ.

Trong khi đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng bắt đầu ghi nhận sự phục hồi nhờ du lịch quốc tế trở lại mạnh mẽ. Song, sự phục hồi này không mang tính đại trà. Những điểm đến lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Hạ Long với lượng khách ổn định chứng kiến giao dịch tăng 15–20% so với năm trước. Trái lại, nhiều dự án tại các địa phương chưa có thương hiệu du lịch, thiếu hạ tầng đồng bộ vẫn “ế ẩm”, dù giá đã được điều chỉnh giảm.

Một điểm sáng hiếm hoi không chịu nhiều tác động phân hóa tiêu cực là bất động sản công nghiệp. Nhờ dòng vốn FDI mạnh mẽ, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất công nghệ cao, các khu công nghiệp tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Long An duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 85%. Tuy nhiên, sự khác biệt nằm ở chất lượng dịch vụ: những khu có hạ tầng logistic, kho vận tốt sẽ hút khách thuê, trong khi khu quy hoạch manh mún khó cạnh tranh.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, sự phân hóa rõ rệt là tín hiệu tích cực: “Thị trường không còn tình trạng chỗ nào cũng ‘sốt’, giá bị đẩy lên vô lý. Nhà đầu tư giờ buộc phải đánh giá kỹ lưỡng, chọn phân khúc và vị trí thực sự có tiềm năng. Đây là quá trình thanh lọc cần thiết để hướng tới sự phát triển bền vững”.

Lộ diện những “điểm nóng” mới

Dự báo về xu hướng thị trường bất động sản thời gian tới, nhiều chuyên gia cho rằng, nhìn vào “thế trận” hiện nay có thể đoán định được sự dịch chuyển của dòng tiền tìm kiếm cơ hội thời gian tới.

Hiện tại, ở khu vực phía Nam, dòng tiền tìm đến TP.HCM, đẩy giá bất động sản khu vực này tăng cao và khi đến ngưỡng thì dịch chuyển sang những vùng đô thị tiềm năng khác có giá còn rẻ. Xu hướng dịch chuyển dòng tiền đầu tư gần đây đã bắt đầu đổ về các “điểm nóng” mới.

Trên thực tế, sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, cả 2 khu vực này không ngừng tăng mạnh cả về giao dịch lẫn giá cả và từng bước thiết lập mặt bằng mới.

Trong đó, tại Vũng Tàu, một số dự án lớn ven biển trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền như dự án Blanca do Sun Group đầu tư đã bán ra thị trường hàng ngàn sản phẩm căn hộ biển với giá trên dưới trăm triệu đồng/m2, còn sản phẩm nhà phố thấp tầng lên đến hàng chục tỷ đồng/căn.

Các khu vực xa trung tâm thuộc các xã Châu Đức, Xuyên Mộc, Kim Long… cũng đã xuất hiện hiện tượng nhà đầu tư săn tìm ráo riết bất động sản có giá còn “mềm”.

Sau Vũng Tàu, theo dự báo của các chuyên gia, điểm nóng kế tiếp sẽ là Khánh Hòa, lý do đầu tiên đến từ xu hướng đầu tư “theo chân người khổng lồ”, với điểm nhấn là Nha Trang và các khu vực Cam Lâm, Canh Ranh khi đang chứng kiến sự đổ bộ ồ ạt của các nhà phát triển bất động sản có thương hiệu, uy tín trên thị trường.

Những “điểm nóng” mới của thị trường BĐS năm 2025 không còn xuất hiện một cách tự phát mà được hình thành dựa trên nền tảng quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu thực. Điều này giúp thị trường phát triển bền vững hơn, đồng thời mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư biết chọn đúng phân khúc và đúng thời điểm. Xu hướng này cũng khẳng định rằng, thay vì “sốt đất” lan rộng như trước đây, thị trường đang đi vào giai đoạn chọn lọc, tập trung vào những khu vực thực sự có tiềm năng phát triển dài hạn.