Thị trường bất động sản có đang “hấp thụ” được dòng vốn rẻ

Thị trường bất động sản có dấu hiệu “ấm” lên

Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đến cuối quý I/2025 đạt khoảng 16,23 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024. Điều này cho thấy, cho thấy sự "bơm" vốn khá tích cực của hệ thống ngân hàng vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Thống kê từ báo cáo tài chính của 12 ngân hàng niêm yết cũng cho thấy rõ nét xu hướng này. Cụ thể, tổng dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản của các ngân hàng đã tăng 9,7% chỉ trong quý đầu tiên của năm 2025. Điều này cho thấy, các ngân hàng đang kỳ vọng phục hồi của thị trường bất động sản. Nhu cầu vốn từ các doanh nghiệp bất động sản tăng trở lại, nhất là khi thị trường có dấu hiệu “ấm” lên.

Trong đó, Techcombank hiện là ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất, đạt 214.783 tỷ đồng, tăng mạnh 14,8% so với cuối năm trước. Đáng chú ý, mảng này chiếm tới 33,9% tổng dư nợ của Techcombank, tỷ trọng cao nhất trong nhóm khảo sát.

Trong đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2025 mới đây, nhận định về thị trường bất động sản, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) ông Hồ Hùng Anh cho rằng, nhu cầu đầu tư và nhu cầu bất động sản của người dân vẫn rất lớn.

Theo ông Hùng Anh, thị trường bất động sản thời gian tới có thể không bứt phá như kỳ vọng nhưng đang vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, sức mua của thị trường đang quay trở lại.

Dòng tiền đang “chảy” vào bất động sản

Nhận định về dòng chảy tín dụng trong quý đầu năm, PGS-TS Nguyễn Hữu Huân cho rằng, đây là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản đã có khởi sắc.  Tuy nhiên, cần phải xem xét rõ là dòng vốn tín dụng này được “bơm” vào thị trường theo hướng nhu cầu thật hay đầu cơ.

Theo ông Nguyễn Hữu Huân, trước giờ việc tín dụng tăng trưởng trong lĩnh vực bất động sản thường gây nhiều tranh luận, tuy nhiên cần được phân tích một cách khách quan và có chọn lọc. Không phải cứ tín dụng “chảy vào” bất động sản là mang lại rủi ro, bởi điều quan trọng là nguồn vốn đó được sử dụng như thế nào và với mục đích gì.

Nếu vốn phục vụ nhu cầu thật, người dân vay mua nhà để ở, đặc biệt là các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý. Các doanh nghiệp vay để hoàn thiện dự án dang dở, giải phóng nguồn cung thực ra thị trường. Đây là những dòng tín dụng có tác động tích cực, hỗ trợ khơi thông thị trường, đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời kích thích nhiều ngành kinh tế liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất…

Ngược lại, nếu vốn phục vụ đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn cho vay đầu tư “lướt sóng”, chạy theo tin đồn. Hay doanh nghiệp vay vượt quá khả năng trả nợ để “găm” quỹ đất hoặc triển khai dự án không có thị trường tiêu thụ. Khi đó, tín dụng bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hệ thống ngân hàng và nền kinh tế dễ tạo bong bóng giá, làm lệch cán cân cung – cầu, và kéo theo nợ xấu nếu thị trường đảo chiều.

Hiện nay, trong bối cảnh thị trường bất động sản cần được khơi thông, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có những chủ trương rất rõ ràng, tích cực và đúng hướng nhằm hỗ trợ nhu cầu nhà ở thực, đặc biệt với giới trẻ dưới 35 tuổi. Hưởng ứng chủ trương này, các ngân hàng thương mại vào cuộc khi đồng loạt tung ra hàng loạt gói tín dụng ưu đãi với tổng giá trị hàng chục ngàn tỷ đồng, lãi suất thấp kỷ lục như 3,88%, hoặc đến 5,5% hay 6,5%/năm và cố định trong 2 năm đầu, sau đó áp dụng lãi suất thả nổi theo thị trường.

“Điều này cho thấy, nếu tín dụng "chảy” đúng hướng, phản ánh chủ trương đẩy mạnh dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp thì đây là dấu hiệu tốt”- ông Huân nói.

Về phía Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, dòng “vốn rẻ” được bơm ra thị trường chắc chắn sẽ tìm đến các kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài. Nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi và các nhà băng cũng tăng cường “mở khóa” tín dụng cho lĩnh vực bất động sản.

Đây là tín hiệu quan trọng khẳng định niềm tin đang quay trở lại với thị trường... Năm 2025 có thể trở thành bước đệm để bất động sản Việt Nam khởi động một chu kỳ tăng trưởng mới, lành mạnh và bền vững hơn.

Trước diễn biến mới của thị trường, VARS khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản nên tập trung vào các phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân. Đặc biệt, việc phát triển nhà ở xã hội và căn hộ trung cấp sẽ giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay cũng như nâng cao khả năng tiêu thụ sản phẩm.