Thị trường bất động sản đang chờ đợi được “giải nén”, khu vực nào sẽ hút dòng vốn?

Giai đoạn “nén” đầy tiềm năng

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2025 của Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services, thị trường bất động sản trong 3 tháng qua ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung mới (giảm khoảng 60% so với quý trước).

Trong đó, tổng nguồn cung sơ cấp giảm 19% so với quý trước và tổng lượng hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp cũng sụt giảm mạnh (giảm 40% so với quý trước). Nguyên nhân chính là do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết Nguyên đán và sự “hưng phấn” của bất động sản khu vực phía Bắc suy giảm so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, nếu đặt phép so sánh với quý I/2024, thị trường lại cho thấy bức tranh phục hồi mạnh mẽ. Nguồn cung mới tăng trưởng ấn tượng 103%, tổng cung sơ cấp nhích lên 7%, tổng lượng giao dịch thành công (hấp thụ) đã tăng gần 221%. Đáng chú ý là chỉ trong ba tháng đầu năm 2025, lượng giao dịch đã bằng khoảng 1/3 tổng giao dịch của cả năm 2024, cho thấy thị trường bất động sản đang trên đà hồi phục.

Khu vực phía Bắc tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới, chiếm đến 2/3 tổng nguồn cung mới trên toàn thị trường (67%) và tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn cung sơ cấp (40%). Còn thị trường bất động sản phía Nam đã có những chuyển biến tích cực so với cùng kỳ năm trước với tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ tương đương khu vực phía Bắc (phía Nam hấp thụ 4.401 sản phẩm - tỷ lệ gần 42%, phía Bắc hấp thụ 4.368 sản phẩm - tỷ lệ 41,6%).

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services nhận định, thị trường quý I/2025 đang trong giai đoạn “nén” đầy tiềm năng để chờ đợi được “giải nén” trong tương lai gần.

Nếu như năm 2024 các dự án phía Bắc chiếm ưu thế thì từ quý I/2025 thị trường ghi nhận sự gia tăng đáng kể số lượng dự án tại khu vực phía Nam, bổ sung đáng kể và cân bằng dần nguồn cung tại các khu vực.

Khác với sự im ắng của cùng kỳ năm trước, quý I/2025 được kích hoạt bởi hàng loạt động thái chuẩn bị “bung hàng” từ các chủ đầu tư. Hàng loạt sự kiện đã được tổ chức, từ gặp gỡ đại lý đến hoạt động kick-off và đẩy mạnh truyền thông của các dự án mới.

Hầu hết các hoạt động này đều là bước chuẩn bị mở bán trong năm 2025. Dự báo nếu không có những tác động bất thường, từ quý II/2025 sẽ chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung khi các chủ đầu tư sẵn sàng tung sản phẩm ra thị trường, đón đầu chu kỳ mới.

Lộ diện những khu vực hút dòng vốn

Theo khảo quả khảo sát do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá về thị trường bất động sản sau quá trình sáp nhập tỉnh, thành, ông Khôi nhận định, đây là cơ hội mở rộng không gian đô thị và tạo ra dư địa phát triển rất lớn. Bất động sản sẽ là lĩnh vực hưởng lợi nhiều nhất khi nguồn lực được tập trung và quy hoạch trở nên nhất quán hơn.

Đặc biệt, đối với Vùng Thủ đô Hà Nội (gồm Hà Nội và 9 tỉnh lân cận: Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hải Dương, Hà Nam, Hòa Bình, Phú Thọ, Thái Nguyên), việc sáp nhập sẽ đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa. Từ đó, thị trường bất động sản khu vực này hứa hẹn chuyển mình mạnh mẽ.

Theo ông, sự quan tâm tập trung tại các trục giao thông lớn như Vành đai 4 và các hành lang công nghiệp liên kết với Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương. Dòng tiền dịch chuyển đang biến các đô thị vệ tinh thành tâm điểm mới của thị trường.

Lý giải sức hút của các đô thị vệ tinh, chuyên gia cho rằng quỹ đất còn rộng và giá hợp lý là yếu tố then chốt.

Các tỉnh như Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Nam... có thể cung cấp quỹ đất lớn để phát triển các khu đô thị hiện đại, điều mà trung tâm Hà Nội khó thực hiện do hạn chế quỹ đất.

Cùng với đó, hệ thống giao thông liên vùng đang được hoàn thiện mạnh mẽ. Các dự án trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên tỉnh hướng tâm (Hà Nội - Hải Phòng, Hà Nội - Lào Cai, Hà Nội - Thái Nguyên... ), và hệ thống đường sắt đô thị tương lai sẽ kết nối vùng lõi với vùng ven hiệu quả hơn.

Nhờ đó, việc sinh sống tại Bắc Ninh, Hưng Yên hay Vĩnh Phúc và làm việc tại Hà Nội đang trở nên thuận tiện, thúc đẩy xu hướng giãn dân ra khỏi nội đô.