Sau vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm, nên chọn chủ đầu tư hay đấu giá tiếp?

Mặc dù trong phiên đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua, các cơ quan chức năng của TP.HCM đã yêu cầu người tham gia đấu giá viết bản cam kết về nguồn vốn, triển khai dự án theo quy hoạch… Tuy nhiên, chừng đó cũng chưa đủ pháp lý ràng buộc, dẫn tới việc doanh nghiệp chỉ mới thành lập, chưa có kinh nghiệm trong đầu tư dự án bất động sản nhưng vẫn tham gia đấu giá rồi bỏ cọc.

Từ việc các doanh nghiệp trúng đấu giá lần lượt bỏ cọc (2/4 doanh nghiệp bỏ cọc) cho thấy việc đấu giá đất đai thuộc sở hữu nhà nước cần phải được chấn chỉnh, xử lý theo quy định pháp luật nhất là pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai quy định việc đấu giá tài sản nhà nước, trong đó có đất thuộc sở hữu nhà nước (đất công) khi giao cho doanh nghiệp làm dự án kinh doanh, thương mại.

Để khắc phục tình trạng đấu giá cao rồi bỏ cọc nêu trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Luật Đấu giá tài sản hiện nay áp dụng chung cho việc đấu giá tài sản của cả nhà nước và tư nhân nhưng không phân biệt việc đấu giá đối với 1 lô đất để phát triển dự án bất động sản như ở nước ngoài. Đồng thời, không có quy định người tham gia đấu giá phải có thẩm định, đề xuất dự án sẽ triển khai tại lô đất sau khi trúng đấu giá.

Theo ông Châu, trong phiên đấu giá 4 lô đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua áp dụng Điều 41 là “Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” mà không áp dụng Điều 42 “Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá”, Điều 43 “Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” là chưa phù hợp với việc đấu giá lô đất làm dự án bất động sản. Điều 41 Luật Đấu giá chỉ có thể áp dụng đối với việc đấu giá tài sản nhỏ lẻ như bức tranh, bình gốm… Vì vậy, để đảm bảo tính khả thi, thành công như mong muốn trong những phiên đấu giá quyền sử dụng đất tiếp theo tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố cần áp dụng Điều 42, Điều 43 Luật Đấu giá tài sản.

Cũng theo ông Châu, về lâu dài cần bổ sung, điều chỉnh quy định Luật Đấu giá tài sản và các quy định liên quan về đấu giá, nhằm tạo sự thống nhất. Đồng thời, để tăng tính khả thi kết quả các phiên đấu giá, cần có quy định cụ thể tiêu chuẩn người tham gia đấu giá cũng như cần có quy định đánh giá dự án đề xuất của nhà đầu tư đối với khu đất sau khi trúng đấu giá, sau đó mới tiếp tục các thủ tục đấu giá tiếp theo.

Trong khi đó, ông Phạm Chánh Trực, nguyên Phó Bí thư Thường trực Thành ủy TP.HCM cho rằng, đất đai là hàng hóa đặc biệt, không “đẻ” ra được và không thể đem ra đấu giá như một căn hộ, máy móc hay một chiếc xe… Tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thay vì đấu giá quyền sử dụng đất thì phải đấu thầu dự án đầu tư, chọn nhà đầu tư đủ năng lực nhằm đạt được mục đích cuối cùng là phát triển Khu đô thị mới Thủ Thiêm như quy hoạch và kỳ vọng.

Theo Thạc sĩ Lê Mộng Triết, Đại học Nông Lâm TP.HCM, cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm có nhiều hệ lụy và làm mất tính nghiêm trang của buổi đấu giá khi doanh nghiệp đua giá rồi bỏ cọc. Vì vậy, cơ quan Nhà nước cần lựa chọn hình thức đấu giá phù hợp với từng loại tài sản để tránh tình trạng đua đẩy giá như vừa qua.

Liên quan đến câu chuyện đấu giá vừa qua tại Thủ Thiêm, Luật sư Nguyễn Tiến Lập cho rằng, nhìn tổng quan, điều thú vị là liên quan đến các dự án bất động sản hay đầu tư có sử dụng đất, pháp luật hiện hành được xây dựng theo hai cách tiếp cận khác nhau. Cách tiếp cận của Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu (do Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì soạn thảo) coi quyền sử dụng đất chỉ là một điều kiện hay phương tiện để thực hiện dự án đầu tư.

Theo LS Nguyễn Tiến Lập, điển hình của tư duy này là Nghị định 25/2020 quy định chi tiết một số điều về lựa chọn nhà đầu tư. Theo đó, căn cứ Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư và Luật Đất đai, điều 1 của Nghị định này quy định phạm vi áp dụng bao gồm "Dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại, công trình thương mại, dịch vụ, công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh".

Nếu theo "lộ trình đầu tư" thì trọng tâm xem xét của cơ quan nhà nước sẽ là năng lực của chủ đầu tư và tính khả thi của dự án, gắn với một quy trình thủ tục nhiều bước khá phức tạp nhưng bài bản.

Ngược lại, Luật Đất đai (được Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng) lại tiếp cận vấn đề theo một hướng khác, coi đất đai hay quyền sử dụng đất chỉ như tài sản thông thường mà đại diện chủ sở hữu là Nhà nước.

Với quan điểm "tài sản hóa", tức làm sao để thu được giá trị bằng tiền nhiều nhất từ đất đai, điều 118, Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp phải đấu giá đất, bao gồm sử dụng đất thương mại, dịch vụ, xây nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua.

Trên cơ sở của luật này, các nghị định và thông tư tiếp theo đã quy định cụ thể điều kiện, quy trình và thủ tục tổ chức đấu giá đất mà các cơ quan địa phương như cơ quan phát triển quỹ đất của UBND phải tuân theo. Một khi đã đấu giá trực tiếp và công khai, nguyên tắc cơ bản và giản đơn được áp dụng là quyền sử dụng của từng khu đất sẽ thuộc về người trả giá cao nhất.

Như vậy, các chính quyền địa phương có quyền lựa chọn, hoặc tổ chức đấu thầu chọn nhà đầu tư xứng đáng, tin cậy để thực hiện dự án có sử dụng đất của Nhà nước, hoặc đấu giá đất để làm sao thu được tiền nhiều nhất cho ngân sách của mình.

Qua câu chuyện đấu giá đất ở Thủ Thiêm, Luật sư Nguyễn Tiến Lập cũng cho rằng, trước hết từ góc nhìn của chính quyền là những người cai quản đất nước, rất cần thôi cách nghĩ, cách nhìn đơn giản, thực dụng cho rằng đất đai trong tay mình là tài sản, để từ đó luôn luôn tìm cách bán nó để được giá cao nhất mà thay vào đó, cần hiểu đất đai là không gian sống và không gian phát triển của tất cả mọi người, thậm chí của nhiều thế hệ và lịch sử.

Kế đến, cần thấu hiểu các hệ lụy của việc coi đất đai là tài sản cùng với chăm chăm làm tăng giá trị của nó. Giá đất càng cao sẽ đồng nghĩa với sự tranh giành nó càng khốc liệt, mâu thuẫn và bất bình đẳng xã hội càng cao, phân hóa giàu nghèo càng lớn và cả không gian sống và không gian phát triển càng bị thu hẹp.

Cuối cùng, có thể đấu giá bất động sản mà không phải đấu giá đất. Chính quyền địa phương cần thực hiện giải pháp thay thế là đấu thầu chọn nhà đầu tư, bởi đấu giá đất không phòng ngừa được tiêu cực mà trái lại đẩy tiêu cực lên cấp độ cao hơn, mang tính móc ngoặc hệ thống. Để có các dự án phát triển lành mạnh, hãy làm sao để có nhà đầu tư tốt nhất chứ không phải tạo cơ hội cho cánh rừng nhà đầu cơ nở rộ.