Giá bất động sản tại TP.HCM sẽ “dậy sóng” sau phiên đấu giá đất tỷ đô ở Thủ Thiêm?

Theo Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM, ngày 17/12, sau 1 tuần làm việc kể từ ngày đấu giá thành công (10/12), 4 doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm - TP Thủ Đức đã hoàn tất việc ký hợp đồng mua bán với các cơ quan chức năng của TP.HCM.

Việc ký hợp đồng mua bán được thực hiện bởi 3 bên, gồm đơn vị trúng đấu giá, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM (đại diện sở hữu các lô đất) và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM.

Các doanh nghiệp trúng đấu giá gồm: CTCP Dream Republic trúng đấu giá lô đất 3-5, có diện tích 6.446m2với mức 3.820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm; CTCP Sheen Mega trúng đấu giá lô 3-8, có diện tích 8.500m2 với mức 4.000 tỷ đồng, gấp 4 lần so với mức giá khởi điể; Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9, diện tích 5.009,1m2 với giá 5.026 tỷ đồng; gấp 7 lần giá khởi điểm, bình quân mỗi m2 đất, doanh nghiệp này đã chi 1 tỷ đồng. Đáng chú ý là Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (Thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá lô đất 3-12, diện tích 10.059,7m2, với giá trúng 24.500 tỷđồng; tương đương 2,4 tỷ đồng/m2, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm.

Tổng cộng, 4 lô đất với diện tích hơn 30.000m2 đạt giá trị 37.346 tỷ đồng, giá bình quân mỗi m2 đất ở đây hơn 1,24 tỷ đồng.

Hơn một tuần qua, nhiều người đặt câu hỏi, với mức giá thành công cao chót vót như vậy liệu Tân Hoàng Minh và 3 doanh nghiệp trúng đấu giá có chấp nhận mất cọc. Các chuyên gia kinh tế cho rằng, với thị trường bất động sản hiện nay, không thể có chuyện doanh nghiệp đẩy giá bất chấp rồi bỏ lô đất. Hơn nữa, số tiền ký quỹ rất lớn, doanh nghiệp không thể để mất tài sản.

Theo CEO của một doanh nghiệp bất động sản tại Q.3, TP.HCM, việc Tân Hoàng Minh đấu giá đất với giá cao bất thường như vậy sẽ kéo theo cơn sóng đất nổi trong thời gian tới, đất nền tiếp tục tăng, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đầu tư quanh khu vực cũng chịu ảnh hưởng. Giá đất lên thuế sẽ tăng, tiền sử dụng đất trong khung mới áp dụng theo thị trường cũng tăng. Doanh nghiệp sẽ chịu thuế cao hơn và xa hơn nữa sẽ đánh vào giá thành căn hộ tăng, việc sở hữu nhà càng xa tầm tay với người thu nhập thấp.

Ông Đặng Hùng Võ (Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng, giá ảo có thể xuất hiện trên thị trường bất động sản. TP.HCM chỉ có trung tâm Q.1, giá đất mới có thể vượt 1 tỷ đồng/m2. Thủ Thiêm chỉ là khu vực có tiềm năng phát triển trong tương lai - không thể nào đắt gấp đôi nơi đắt nhất của thành phố hiện nay. Doanh nghiệp chi 2,4 tỷ đồng/m2 để đầu tư vào đất Thủ Thiêm, và giá căn hộ khoảng trên 40 tỷ đồng. Ai sẽ chi 40-50 tỷ đồng đầu tư một căn hộ tại Thủ Thiêm? Điều này không thể, nhà đầu tư sẽ kinh doanh gì để có thể hoàn lại vốn, chứ chưa nói đến chuyện có lãi.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, khi giá đất đấu giá tăng cao, thiết lập một mặt bằng giá mới, việc bồi thường giá đất cho người dân sau này sẽ gặp nhiều rào cản, điều này khiến quá trình giải phóng mặt bằng, triển khai dự án gặp khó khăn. Nhà nước cần đưa ra chính sách, quan điểm rõ ràng về trường hợp này.

Cũng theo ông Đính, trên thị trường, những căn hộ giá bình dân có lẽ sẽ không còn. Bởi, khi xác lập mức giá đất 2,4 tỷ đồng/m2, đồng nghĩa với mặt bằng giá sẽ tăng đột biến. Trước đây, việc tại Q.9 (cũ) các dự án thiết lập đỉnh giá mới từ 60 - 80 triệu đồng/m2 đã khiến mặt bằng dự án ở TP.HCM cũng tăng giá theo.

Chung cư bình dân ở TP.HCM trước đây có giá hơn 20 triệu đồng/m2 cũng bị đẩy lên phân khúc trung cấp dù chất lượng bình dân. Trong khi đó, các vùng giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai… cũng được đẩy lên theo, giá đất trước đây hơn 10 triệu đồng/m2 thì nay đã lên tới 40 triệu đồng/m2.

Bên cạnh những tín hiệu tích cực từ các phiên đấu giá mang lại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, mức giá quá cao từ các lô đất được bán thành công sẽ ảnh hưởng đến cả khu vực, cũng như kéo mặt bằng giá bất động sản ở các khu xung quanh lên một mức giá mới.

Việc giá đất tăng cao sẽ khiến các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP.HCM đứng trước nhiều thách thức lớn. Các nhà phát triển bất động sản khó tìm được quỹ đất rẻ để phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân TP.HCM.

Cũng theo ông Châu, sau đợt đấu giá này, điều dễ thấy trước mắt là giá căn hộ các khu vực xung quanh, bất động sản hàng hiệu, hạng sang sẽ tiếp tục leo thang. Với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà giá thấp như hiện tại thì trong thời gian tới, nhà giá thấp lại càng biến mất, sẽ bất lợi cho việc ổn định cung cầu, an sinh xã hội. Các doanh nghiệp sẽ triệt tiêu phân khúc nhà giá thấp để chuyển sang các loại nhà giá cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận của mình.

Còn theo bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, không hiểu vì sao các nhà đầu tư có thể đưa ra mức giá không tưởng như vậy để sở hữu các khu đất. Bà lo ngại giá đất ở Thủ Thiêm và các khu vực lân cận tiếp tục leo thang; những lô đất sắp đấu giá trong năm 2022 cũng gây áp lực lớn cho các nhà đầu tư khi bỏ giá. Bởi lẽ, khi giá khởi điểm quá cao, các doanh nghiệp sẽ rất e dè. Việc trúng đấu giá đất quá cao sẽ gây ra sự biến động về mặt bằng giá của cả thị trường trong thời gian tới.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, cũng cho rằng với mức giá trúng thầu ngoài sức tưởng tượng của nhiều người thì giá nhà thương phẩm phải 350-400 triệu đồng/m2. Giá này quá cao so với giá các sản phẩm khác trong khu vực ở thời điểm hiện tại.

Theo Ban Quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm, hiện khu đô thị này còn 67 lô đất. Trong đó, Chính phủ đã đồng ý giao cho Tập đoàn Lotte 6 lô, 6 lô khác liên quan 2 công trình tôn giáo vẫn chưa có kế hoạch. Khu vực này mới là vị trí đẹp, ven sông Sài Gòn và có hướng nhìn thẳng qua trung tâm Q.1.

Theo kế hoạch, đầu năm 2022, TP.HCM sẽ tiếp tục bán đấu giá 6 lô đất ở khu chức năng số 1 và các lô đất tại khu 38,4 ha thuộc phường An Khánh, TP Thủ Đức trong dự án xây dựng 3.790 căn hộ, với mức giá khởi điểm khoảng 14.700 tỷ đồng. Còn khu 2C nhà nước đang quản lý được quy hoạch làm các khu phức hợp, trung tâm hội nghị triển lãm, khách sạn và các lô đất giáo dục.

Theo tìm hiểu, các lô đất đã đấu giá thành công thực tế chưa phải ở vị trí đẹp nhất. Vì vậy, nhiều khả năng trong thời gian tới, các lô đất còn lại ở khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ được đấu giá cao hơn.