Sau khi có hiệu lực, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ quy định phân lô bán nền như thế nào?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không cho phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã

Một điểm mới quan trọng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không cho phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tức tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Cụ thể, các đô thị sau trên cả nước sẽ bị siết phân lô bán nền:

- 2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP. HCM.

- 22 đô thị loại I, bao gồm: 3 thành phố trực thuộc Trung ương: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và 19 thành phố trực thuộc tỉnh: Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.

- 36 Đô thị loại II, bao gồm các thành phố thuộc tỉnh: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.

- 45 Đô thị loại III, bao gồm:

29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.

16 thị xã: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.

Nhiều khả năng, việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sẽ tác động rất lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản.

Đặc biệt, trước thời điểm hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản (có thể từ 1/8/2024), thời gian gần đây, tại nhiều thị trường ven và các tỉnh đã xuất hiện các nhà đầu tư đổ xô đi săn đất nền khiến phân khúc này bắt đầu có hiện tượng lên giá. Song, về lâu dài, nhiều ý kiến đưa ra đều đồng tình việc siết phân lô bán nền sẽ giúp thị trường minh bạch, loại bỏ tình trạng giá sốt ảo.

Điểm tên 8 trường hợp sẽ được phân lô bán nền trong tương lai

Theo Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về việc để được phân lô bán nền cần đáp ứng các điều kiện sau:

- Cần đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.

- Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

- Chủ đầu tư dự án phải thông báo bằng văn bản gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng.

- Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.