Rủi ro nhiều căn hộ bán cho một người

Hệ quả của việc dự án có nhiều căn hộ bán cho 1 người là xây lên nhiều nhưng tỷ lệ về sống thật rất ít, chỉ là những căn hộ trống không người ở.

Thời gian gần đây, giới đầu tư bất động sản đang rỉ tai nhau về một dự án có vị trí ở Q.10 (TP.HCM), trong lần mở bán block mới có quy mô hơn 400 căn hộ, ở giai đoạn 1, chủ đầu tư chỉ bán 200 căn đã có một đại gia bung tiền mua một lúc 100 căn hộ. Được biết, mức giá được đại gia này thâu tóm là 42 triệu đồng/m².

Theo phân tích của giới chuyên gia bất động sản, hiện tượng này có thể hiểu là tình trạng đầu tư, đầu cơ nhằm vào mục đích mua đi bán lại, hưởng chênh lệch giá.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định: “Hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp, bao gồm cho thuê, mua đi bán lại trên thị trường bất động sản là một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế thị trường, giúp kết nối cung - cầu và làm cho thị trường sinh động. Tuy nhiên, nếu hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp vượt quá ngưỡng chịu đựng của thị trường bất động sản thì có thể dẫn đến sự bất ổn”.

Trở lại với việc dự án có quy mô 400 căn hộ, ở giai đoạn 1 bán 200 căn hộ với mức giá 42 triệu đồng/m² đã được đại gia mua luôn 100 căn. Về trường hợp này, ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, phân tích: “Cần phải xác định thông tin đó là thật hay là giả, những thông tin như vậy rất khó kiểm chứng. Đây rất có thể là chiêu của các chủ đầu tư để quảng cáo về độ “hot” của dự án mình. Cho nên khách hàng nếu nghe thông tin từ môi giới thì phải kiểm chứng”.

Việc đầu cơ số lượng lớn khiến thị trường dễ rơi vào cảnh bị đóng băng, ảnh hưởng tới tính phát triển bền vững.

Nếu đúng là sự thật đại gia mua 100 căn thì có thể giải thích qua một số lăng kính sau: Dự án rất đẹp, chủ đầu tư uy tín hoặc phản ánh việc chủ đầu tư thiếu vốn, cần nhanh có một khoản tiền để xử lý. Về mặt tài chính thì đó là thành công, tuy nhiên về mặt sức sống của dự án thì ngược lại.

Theo ông Chánh, nhiều căn hộ bán cho một người không có vấn đề gì hết, “một đối tác đồng hành cùng chủ dự án là việc hết sức bình thường, vấn đề là sự điều tiết của chủ đầu tư với lại đối tác tham gia đó như thế nào”. Cụ thể, về nguyên tắc khi có khách mua sỉ thì chủ đầu tư và tay đại gia sẽ phải có những cam kết đi kèm như: Thời gian được ra hàng (khi nào tay đại gia được bán), vấn đề về giá (mua số lượng lớn chắc chắn rẻ hơn mua 1 căn), tiến độ thanh toán... Nếu không có những điều khoản cam kết rõ ràng thì dẫn tới những rủi ro cho chủ đầu tư.

“Trong lịch sử giao dịch bất động sản tại TP.HCM đã có trường hợp sàn giao dịch ôm hàng sau đó bán ra thấp hơn nhiều so với giá của chủ đầu tư. Nếu không kiểm soát thời gian được phép ra hàng từ tay đại gia thì sẽ tạo ra thị trường ảo. Tức chủ đầu tư sẽ cạnh tranh trực tiếp với ông đại gia. Ví dụ, mở bán đợt 2, với 200 căn hộ còn lại chủ đầu tư đưa ra mức giá 50 triệu đồng/m², tay đại gia này chỉ cần bán sang tay mức 45 triệu đồng/m² thì chủ đầu tư sẽ không thể cạnh tranh lại. Đây là mặt trái của việc dự án bán nhiều căn hộ cho một người” - ông Chánh phân tích.

Ngoài tạo thị trường ảo, chủ đầu tư bị cạnh tranh thì một số trường hợp tay đại gia vì lý do nào đó mà thiếu hụt vốn, không đủ khả năng thanh toán theo đúng cam kết ban đầu thì dự án gặp rủi ro lớn. Ví dụ, 400 căn hộ hình thành trong tương lai có 300 căn được thanh toán đều đặn nhưng vướng 100 căn hộ bế tắc, ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ dự án, ông Chánh nhận định.

Chuyên gia kinh tế Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân cho rằng, người mua sau sẽ chịu thiệt thòi về giá nếu xảy ra hiện tượng đầu cơ bất động sản. Hiện nay do nguồn cung thị trường dồi dào nên các nhà đầu tư thứ cấp chưa có cơ hội bán lại. Bên cạnh đó, do lợi nhuận với nhà đầu tư thứ cấp chỉ đến từ phần chiết khấu nếu bán luôn thì lợi nhuận không cao. Tuy nhiên, sau một khoảng thời gian khi thị trường tốt lên các nhà đầu tư thứ cấp bung hàng để bán, lúc bán giá chắc chắn sẽ cao hơn nhiều so với giai đoạn ban đầu nên sẽ ảnh hưởng tới tính bền vững của thị trường.

Vũ Sơn

Nên đọc

Dự án chống ngập “ngốn tiền tỷ”: Vẫn ngập!

Bình Thuận: Thu hồi ba siêu dự án "bánh vẽ"

Bài cuối: Dự án tỷ đô thi nhau chết yểu

Tiến độ dự án trên địa bàn TP.HCM tại khu vực Q.2 và quận Bình Thạnh