Rủi ro cao nhưng giá chung cư mini vẫn tăng nóng theo thị trường

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc nhiều người tìm kiếm căn hộ diện tích nhỏ cho thấy nhu cầu về nha ở đang có xu hướng thay đổi. Ngày càng có nhiều người trẻ, gia đình trẻ ra ở riêng và có nhu cầu sở hữu các căn hộ nhỏ, vừa túi tiền hơn.

Nếu như nhiều tòa chung cư mini trên địa bàn các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa, Hai Bà Trưng,… liên tục được rao bán “hạ giá” do đại dịch COVID -19 cách đây 1 năm, thì hiện nay, đa số các tòa nhà này lại được săn đón trên thị trường, với mức giá tăng cao hơn thời điểm dịch bệnh rất nhiều.

Theo khảo sát tại thời điểm cuối năm 2021, chung cư mini 8 tầng có 42 phòng, diện tích 136m2 ở đường Trần Đại Nghĩa (quận Hai Bà Trưng) từng được rao bán giá 20 tỷ đồng (147 triệu đồng/m2) hồi năm ngoái, thì nay đã lên mức hơn 22 tỷ đồng. Hay như tòa chung cư mini 9 tầng với 20 phòng diện tích 59m2 có đầy đủ nội thất ở quận Hà Đông, được rao bán với giá 9,9 tỷ đồng thì nay mức giá này đã tăng lên 11 tỷ đồng.

Nhận định về việc này, Batdongsan.com.vn cho rằng, từ đầu năm đến nay, trong số ít dự án căn hộ mới được chào bán tại Hà Nội đều có mức giá chào bán không hề thấp, ngoài 40 triệu đồng/m2, cá biệt có nhiều dự án ở xa trung tâm nhưng giá chào bán sơ cấp hiện tại chạm ngưỡng 50 - 60 triệu đồng/m2. Do đó, để sở hữu 1 căn hộ 2 phòng ngủ ở xa trung tâm, người mua cần tầm tài chính khoảng 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, số tiền này vượt khả năng của nhiều gia đình tại các đô thị lớn.

Và việc giá căn hộ tăng cao khiến thị trường chung cư mini vốn không được người tiêu dùng ưa chuộng, do vấn đề pháp lý bỗng trở nên có giá trong khoảng thời gian gần đây. Thậm chí, nhiều người dân ở các thành phố lớn chấp nhận chọn mua chung cư mini vì đây là giải pháp nhà ở giá rẻ duy nhất thời điểm hiện tại.

Khảo sát trên nhiều trang rao vặt, giá chung cư mimi ở các quận nội thành như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa… có diện tích từ 28 – 60 m2 hiện có giá dao động từ 550 triệu đồng – 1,4 tỷ đồng/căn.

Theo một số khách hàng, mặc dù chung cư mini không có không gian và các tiện ích tích hợp như những dự án căn hộ lớn, nhưng họ chấp nhận mua vì phù hợp với tầm tài chính của gia đình và có vị trí trung tâm. Tuy nhiên, vấn đề nan giải là có nhiều tòa chung cư mini hiện vẫn chưa có sổ đỏ, mặc dù chủ đầu tư hứa hẹn sẽ được tách sổ. Do đó, nhiều chuyên gia khuyến cáo người mua nhà cần hết sức cẩn trọng với pháp lý của loại hình nhà ở này.

Chung cư mini được biết đến là những tòa nhà có diện tích khoảng từ 200 - 300 m2, xây chồng tầng với mỗi căn hộ có diện tích từ 30 - 60 m2. Hầu hết các chung cư mini do các cá nhân nhỏ lẻ làm chủ đầu tư. Loại hình bất động sản này xuất hiện và thịnh hành từ những năm 2008 -2012, nhất là khi có Nghị định 71/2010 của Chính phủ và Thông tư 16 thừa nhận tính pháp lý thì các dự án chung cư mini bùng nổ mạnh mẽ.

Tuy nhiên, thực tế thì không có nhiều dự án chung cư mini tuân thủ đúng các quy định pháp luật nên số lượng dự án được cấp sổ đỏ chỉ đếm trên đầu ngón tay. Do đó, theo thời gian, loại hình căn hộ này không còn được nhiều người mua lựa chọn. Thậm chí, nhiều chủ nhà đã phải chuyển các căn hộ mini không bán được sang hình thức cho thuê.

Trên địa bàn Hà Nội hiện có hàng trăm khu nhà ở được gọi là chung cư mini đã đi vào hoạt động hàng chục năm nay. Từ các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình, Tây Hồ, đến các quận xa hơn như Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông… đa phần các chung cư mini này là các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng trái phép.

Các chung cư mini trong ngõ nhỏ dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy dẫn đến nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư, quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Bên cạnh đó, hầu hết các chung cư hiện nay đều không đạt tiêu chuẩn, để tối đa hóa lợi nhuận mà rất nhiều công trình dạng này xây sai phép, ví dụ như: xây quá số tầng, chia diện tích, số lượng các căn hộ trong một tầng nhỏ hơn giấy phép… Cũng chính vì việc xây dựng không đúng theo các quy định của pháp luật nên cho dù ra đời cả chục năm nay nhưng vẫn rất nhiều chung cư mini chưa được cấp sổ hồng.

Trong báo cáo quý 2/2020 của Batdongsan.com.vn từng chỉ ra một thông tin hết sức bất ngờ khi lượng tìm kiếm căn hộ nhỏ, chung cư mini trong quý tăng đột biến 220%. Xu hướng mua nhà này đang phản ánh sức khỏe của nền kinh tế và sự thay đổi hành vi tiêu dùng của người dân sau đại dịch Covid-19.

Theo chuyên gia, nguồn cung căn hộ nhỏ hiện hữu trên thị trường đang gặp các vấn đề về pháp lý, chất lượng… ảnh hưởng đến tâm lý của người mua. Những vấn đề này nếu được khắc phục tốt sẽ tạo điều kiện cho cung – cầu gặp nhau, thúc đẩy giao dịch trên thị trường.

Trước nhu cầu về căn hộ mini, các chuyên gia cảnh báo nguồn cung căn hộ nhỏ hiện hữu trên thị trường đang gặp các vấn đề về pháp lý, chất lượng đang ảnh hưởng đến tâm lý của người mua. Những vấn đề này nếu được khắc phục tốt sẽ tạo điều kiện cho cung – cầu gặp nhau, thúc đẩy giao dịch trên thị trường.