Quy định mới về tách thửa có thể khiến giá đất nền tăng cao

Bàn về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, đây là biện pháp nhằm đảm bảo cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của người dân và mục tiêu phát triển chung, đòi hỏi việc phân lô, tách thửa đất không chỉ tuân thủ tiêu chí về diện tích và hạ tầng kỹ thuật mà còn cân nhắc kỹ lưỡng về quy hoạch đô thị và không gian sống.

Ngoài ra, hạn chế được tình trạng phân lô tách thửa manh mún, nhỏ lẻ, tràn lan, dẫn đến việc người dân tích tiền trong đất, bỏ hoang, không xây dựng hạ tầng phát triển kinh doanh, về lâu dài sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, cạn kiệt tài nguyên.

Tuy nhiên, ở góc nhìn khác, nhiều người lo ngại về việc giá đất sẽ tăng cao do nguồn cung khan hiếm. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết những lô đất rộng 30-40 m2 là phân khúc ưa chuộng của nhiều người dân bởi vừa tầm tiền, có thể xây nhiều tầng để nâng diện tích sử dụng. Thời gian qua, không hiếm tình trạng các nhà đầu tư bỏ vốn mua những lô đất ở, diện tích 90-120 m2 rồi tách thửa, chia nhiều lô nhỏ bán sang tay, thu lợi nhuận lớn.

Tuy nhiên, khi diện tích tách thửa tối thiểu được nâng lên, họ sẽ phải dành nhiều công sức và nguồn vốn để mua được mảnh đất đủ lớn, kéo theo giá những thửa đất sau khi được tách, phân lô sẽ cao hơn. Đề xuất mới cùng với quy định siết chặt phân lô bán nền tại đô thị loại đặc biệt và loại I, II, III từ ngày 1/8 có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, hạn chế nguồn cung trên thị trường, kéo theo đất phân lô, tách thửa đang có sẵn cũng bị đẩy lên cao hơn.

Đề xuất nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn cũng có thể tạo áp lực lớn cho người dân có nhu cầu về nhà, đất ở, nhất là trong bối cảnh giá bất động sản khu vực Hà Nội đã tăng mạnh và neo cao thời gian qua.

Chủ tịch G6 Group – Nguyễn Anh Quê cho rằng: "Giai đoạn tới, đất nền khó là "vua" của bất động sản. Bởi vì nguồn cung sắp tới bị hạn chế do cấm phân lô bán nền từ đô thị loại III trở lên đối với dự án 1/500, trừ dự án nhà nước đấu giá bán cho người dân, dự án tái định cư và đất người dân tách thửa".

"Đất của người dân tách thửa cũng là một loại đất nền, tuy nhiên tại Điều 220 Luật Đất đai quy định 8 điều kiện tách thửa, điều này khiến người dân tách thửa cũng gặp nhiều khó khăn. Như vậy, nguồn cung sắp tới vô cùng ít, từ đó giá sẽ tăng. Tuy nhiên, tổng lượng giao dịch chưa chắc đã tăng, bởi vì khi lượng cầu đã ít đi thì sẽ hấp thụ hết, tái diễn lại tình trạng chung cư như bây giờ", ông Quê cho biết thêm.

Cần phải cân nhắc kỹ lưỡng với đề xuất diện tích tách thửa tối thiểu 50m2 ở Hà Nội

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, việc chia tách thửa đất cần thực hiện bảo đảm sự phát triển bền vững của đô thị và nâng cao chất lượng đời sống dân sinh.

Các quy định về chia tách thửa đất phải cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của người dân và mục tiêu phát triển Thủ đô văn minh, hiện đại. Điều này đòi hỏi việc phân lô, tách thửa đất không chỉ tuân thủ tiêu chí về diện tích và hạ tầng kỹ thuật, mà còn cần cân nhắc kỹ lưỡng về quy hoạch đô thị và không gian sống.

Ngoài ra, việc tách thửa đất cũng cần bảo đảm không gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội, nhằm tránh tình trạng quá tải và bảo đảm chất lượng cuộc sống trong các khu vực dân cư.

Việc chia tách thửa đất về lâu dài, cần tính đến các yếu tố phát triển bền vững nhằm tránh phá vỡ quy hoạch chung hoặc gây ra sự mất cân đối trong hạ tầng kỹ thuật và xã hội; đồng thời, cần phải chú trọng đến việc duy trì các giá trị văn hóa, lịch sử của Thủ đô.

Theo ThS, Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho biết, đối với Hà Nội, một đô thị dân số đông, quỹ đất trong nội đô hạn hẹp. Việc yêu cầu các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm không nhỏ hơn 50m2, chiều dài trên 4m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4m trở lên sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều người dân. Đây là một khía cạnh mà cơ quan quản lý cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Hiện nay, việc tách thửa đất mới chỉ được thẩm định dưới góc độ điều kiện kỹ thuật (như xét trên phương diện về tổng diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều dài…) mà chưa xem xét đến yếu tố nguồn gốc thửa đất và chủ sử dụng đất.

Ông Tuấn nêu quan điểm: "Theo tôi, tiêu chí tách thửa đất về kỹ thuật (diện tích tối thiểu 30m2, các cạnh từ 3m trở lên) vẫn có thể giữ nguyên như quy định trước đây. Tuy nhiên, một phương án có thể tính đến là trường hợp cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người khác thì chỉ được tách thửa sau thời hạn nhất định (ví dụ 3 - 5 năm kể từ ngày mua). Ngược lại, với cá nhân đang sử dụng đất ổn định thì không áp dụng hạn chế về thời hạn tách thửa như đề xuất trên.