Quy định mới về phân lô, tách thửa đất, thị trường đất nền sẽ khởi sắc vào cuối năm?

Nhiều quy định mới về tách thửa

Bám sát Điều 220, Luật Đất đai 2024 quy định về việc tách thửa đất, hợp thửa đất, UBND TP Hà Nội đang lấy ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo Quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn TP Hà Nội.

Dự thảo nhằm cụ thể hóa các điều khoản của Luật Đất đai 2024, xây dựng hành lang pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ, giúp quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, đồng thời bảo đảm an ninh, quốc phòng trên địa bàn Thủ đô.

Theo dự thảo, nếu tách thửa không hình thành lối đi mới, tại phường, thị trấn, thửa đất phải bảo đảm chiều dài từ 4m trở lên, chiều rộng tiếp giáp đường giao thông từ 4m trở lên và diện tích ngoài chỉ giới đường đỏ không nhỏ hơn 50m2; tại xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu là 80m2; tại xã vùng trung du, diện tích tối thiểu 100m2 và tại xã miền núi, diện tích tối thiểu 150m2.

Đối với trường hợp tách thửa có hình thành lối đi, lối đi phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên đối với thị trấn, 4m trở lên đối với khu vực đồng bằng và 5m trở lên đối với khu vực trung du, miền núi.

Đối với đất phi nông nghiệp, quy định này áp dụng cho các thửa đất ngoài trường hợp được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án. Tại phường, thị trấn, đối với đất thương mại, dịch vụ, thửa đất mới phải có chiều rộng tiếp giáp đường giao thông từ 10m trở lên và diện tích không nhỏ hơn 400m2.

Đối với các loại đất phi nông nghiệp khác, phải có chiều rộng từ 20m trở lên và diện tích không nhỏ hơn 1.000m2. Tại các xã khác, đối với đất thương mại, dịch vụ, diện tích không nhỏ hơn 800m2 và đối với đất phi nông nghiệp khác, diện tích không nhỏ hơn 2.000m2.

Về điều kiện tách thửa đối với đất nông nghiệp, quy định này áp dụng cho đất không thuộc đối tượng giao đất theo Nghị định số 64-CP (ngày 27/9/1993) của Chính phủ về việc ban hành bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và nằm ngoài phạm vi khu vực dồn điền, đổi thửa.

Theo Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Nguyễn Minh Tấn, Việc chia tách thửa đất cần thực hiện sao cho bảo đảm sự phát triển bền vững của đô thị và nâng cao chất lượng đời sống dân sinh. Các quy định về chia tách thửa đất phải cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của người dân và mục tiêu phát triển Thủ đô văn minh, hiện đại. Điều này đòi hỏi việc phân lô, tách thửa đất không chỉ tuân thủ tiêu chí về diện tích và hạ tầng kỹ thuật, mà còn cần cân nhắc kỹ lưỡng về quy hoạch đô thị và không gian sống.

Việc tách thửa đất cần bảo đảm không gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội nhằm tránh tình trạng quá tải và bảo đảm chất lượng cuộc sống trong các khu vực dân cư. Việc chia tách thửa đất về lâu dài cần tính đến các yếu tố phát triển bền vững, tránh phá vỡ quy hoạch chung hoặc gây ra sự mất cân đối trong hạ tầng kỹ thuật và xã hội; đồng thời, duy trì các giá trị văn hóa, lịch sử của Thủ đô.

Đất nền dần khởi sắc

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, tuy vậy đất nền vẫn là kênh thu hút được dòng tiền và tạo tính thanh khoản rất cao so với các phân khúc bất động sản khác. Theo đó, chu kì sốt đất nền có thể xuất hiện vào giai đoạn 2025-2026.

Sở dĩ, các chuyên gia đưa ra nhận định trên là do hiện nay ngân hàng đã giảm lãi suất kéo theo các ngành nghề sẽ dần phục hồi trong 2024. Đất nền được giới đầu tư đánh giá là phân khúc mang giá trị bền vững, lâu dài.

Phó Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản nhận định: “Năm 2024 không thể kỳ vọng phát triển ồ ạt, khôi phục nhanh chóng song thị trường sẽ dần dần hồi sức và tạo đà sự phát triển minh bạch, bền vững”.

Theo ông Phạm Lâm, CEO DKRA Group, trong năm nay, phân khúc đất nền tiếp tục duy trì sự khan hiếm nguồn cung mới, dao động có thêm khoảng 2,900 - 3,100 nền, tập trung chủ yếu tại Long An, Đồng Nai và Bình Dương. Thị trường sẽ hướng đến nhóm sản phẩm được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý. Mặt bằng giá đất nền khó có sự tăng giá đột biến mà duy trì mức ổn định trong năm 2024.

Vị chuyên gia này cho rằng, sự khan hiếm về nguồn cung đất nền giúp cho phân khúc này có giá trị, thu hút được người mua.

Thực tế, những năm gần đây, tình trạng phân lô bán nền ở các đô thị diễn ra rầm rộ ở nhiều địa phương đã từng xảy ra nhiều hệ lụy. Luật kinh doanh bất động sản 2024 có hiệu lực từ đầu năm 2025 quy định siết phân lô bán nền, điều này cũng cho thấy những “cơn sốt nóng” trước đó cần có sự điều chỉnh.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, năm 2023 đất nền là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất, khi thị trường bất động sản suy thoái. Gần như mọi giao dịch của phân khúc này đều tạm hoãn, nhà đầu tư đã phải cắt lỗ sâu để níu kéo khách hàng.

Ông Tuấn dự báo, phân khúc đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong thời gian tới. Luật Kinh doanh bất động sản 2024 siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất lớn.

Tuy nhiên, với những quy định mới, ông Tuấn kỳ vọng thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng phát triển một cách bền vững trong tầm nhìn dài hạn.