Nhiều hệ lụy từ “đầu cơ, thổi giá” đất nền

Do mức giá của bất động sản thuộc khu vực trung tâm, nội đô Hà Nội đã ở mức cao nên nhiều nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển tìm kiếm sản phẩm ở các thị trường mới, nơi mặt bằng giá chưa cao, có dư địa tăng trưởng. Tuy nhiên, với thực tế sốt nóng vừa rồi, trước các thông tin về đất đấu giá tăng nóng, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng.

Thời gian qua, nhiều huyện ngoại thành của Hà Nội liên tiếp tổ chức thành công các buổi đấu giá đất, thu về hàng trăm tỷ đồng. Một điểm chung của các thương vụ đấu giá đất này là số hồ sơ nộp và số người tham gia các phiên đấu giá lên tới cả nghìn người, trong đó phiên đấu giá tại Thanh Oai ghi nhận con số kỷ lục 6.000 hồ sơ bán ra và 1.600 người tham gia đấu giá 68 lô đất, trong đó chiếm phần lớn là các nhà đầu tư cá nhân.

Chuyên gia đánh giá, mức giá trúng tại khu vực Thanh Oai, Hoài Đức cho thấy rõ tính “trào lưu, đám đông” của thị trường, không phản ánh đúng giá trị thực sự của lô đất. Nhà đầu tư hoàn toàn có thể rơi vào cảnh đu đỉnh, cắt lỗ, không thoát được hàng khi là người mua kế tiếp.

Nhiều ý kiến cho rằng, khúc mắc lớn mà thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang phải đối mặt là nguồn cung rất thấp, trong khi lực cầu lại rất mạnh. Bên cạnh đó, nhà đầu tư đã quá khát sản phẩm đầu tư nên khi có sản phẩm đáp ứng được các tiêu chí giá tốt, khu vực có tiềm năng, pháp lý minh bạch thì nhà đầu tư sẵn sàng giao dịch. Chính bởi vậy, 68 thửa đất đấu giá tại Thanh Oai với đặc điểm là đất sạch, rõ ràng, minh bạch về pháp lý và giá khởi điểm thấp, chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2 đã tạo nên hấp lực lớn, thu hút hàng nghìn hồ sơ.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng mức trúng đấu giá đất trên 100 triệu đồng/m2 ở Thanh Oai là mức giá không hợp lý. Sự bất thường ở đây là giá trúng không phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản. Trên thực tế, cùng thuộc địa bàn nhưng giá đất ở Khu đô thị Thanh Hà chỉ dao động 50-70 triệu đồng/m2 trong khi hạ tầng đã đầy đủ, cộng đồng cư dân đã hình thành, trong khi đất đấu giá Thanh Oai nằm giữa một vùng đồng không mông quạnh, dân cư thưa thốt, hạ tầng chua thoàn thiện thì giá lại bị đẩy lên tới 100 triệu đồng/m2.

Cũng theo ông Toản, hệ lụy nhãn tiền từ cơn sốt đất đấu giá này là việc thổi giá, tạo mặt bằng giá mới nhằm bán hưởng chênh các lô đất trong cùng khu vực. Thực trạng này sẽ để lại những hệ lụy lâu dài là mặt bằng giá mới phi thực tế, nếu người đấu giá không bỏ cọc, thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ, đồng nghĩa mức giá hơn 100 triệu đồng/m2 tại Thanh Oai sẽ được ghi nhận một cách chính thức. Nếu các cơ quan chức năng căn cứ và lấy đó là một trong những tiêu chí để xây dựng, phê duyệt bảng giá đất mới thì sẽ rất bất cập.

Một nhà đầu tư Hà Nội cho rằng, giá đất trúng mức giá cao như vừa qua hoàn toàn có thể trở thành cơ sở để những đầu nậu, cò đất không nghiêm ngắn trong nghề lợi dụng để thổi giá đất, tạo thị trường ảo, bán cho những nhà đầu tư ít kinh nghiệm. Giá bất động sản sẽ tiếp tục bị đẩy cao khiến phần đông người dân thu nhập trung bình càng ngày càng cách xa giấc mơ an cư tại các thành phố lớn.

Hiện tượng là sau khi giá đất đấu giá vùng ven bị đẩy lên cao thì nhiều môi giới, nhà đầu tư lại lấy thông tin đó để so sánh, tăng giá bán các khu vực khác, làm cho giá bất động sản thêm “nóng”. Trong khi đó, tiềm năng tăng giá trong ngắn hạn tại khu vực đấu giá là không nhiều vì chỉ phục vụ cho nhu cầu mua để ở và đầu tư của cư dân tại khu vực đó, đồng thời xung quanh khu vực diễn ra đấu giá đất cũng không có quy hoạch nổi bật để thúc đẩy giá tăng hay thu hút dân nơi khác về đây.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, phải từ quý 2/2025 trở đi, thị trường đất nền mới bắt đầu bước vào quá trình phục hồi. Các cơn sốt nóng hiện tại chỉ mang tính hiện tượng, cục bộ tại một số khu vực. Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng trên các yếu tố: kinh tế khu vực, quy hoạch hạ tầng và tốc độ gia tăng dân số. Cùng với đó là quá trình tìm hiểu biến động giá. Sau khi tìm hiểu kĩ càng các yếu tố này, nhà đầu tư mới nên đưa ra quyết định xuống tiền, tránh rơi vào bẫy đầu tư đám đông như cơn sốt đất đấu giá vừa qua.