Phân khúc bất động sản nào sẽ kênh đầu tư sinh lời trong năm 2024?

Căn hộ chung cư có nhiều ưu thế

Phân khúc căn hộ chung cư cho thuê có nhiều ưu thế về đảm bảo lợi túc đầu tư và nguồn thu nhập ổn định. Ở thời điểm hiện tại, tỷ suất lợi nhuận trung bình từ đầu năm 2015 đến nay khi đầu tư vào chung cư đạt khoảng 12,5% mỗi năm, bao gồm cả sự tăng giá và thu nhập từ việc cho thuê.

Vì 1 trong những lý do này mà đầu tư căn hộ chung cư cho thuê được xem là một mức lợi nhuận ổn định và hấp dẫn hơn so với các lựa chọn đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất đai hoặc tiết kiệm tiền trong ngân hàng. Lý do chính là vì giá của căn hộ chung cư liên tục tăng và nhu cầu mua, thuê căn hộ này luôn duy trì ở mức cao.

Trước đó, khi báo cáo về thị trường này, Savills Việt Nam cho biết, tại TP.HCM, tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động này ở nhiều khu vực đang thấp hơn lãi ngân hàng. Cụ thể, mức lợi nhuận cho thuê đối với các vị trí căn hộ khu trung tâm chỉ đạt khoảng 3,2%/năm và từ 5,7-6,5%/năm ở các địa bàn xa trung tâm như huyện Nhà Bè, quận Bình Tân hay quận Thủ Đức cũ (nay là TP. Thủ Đức).

Trong khi đó, nhóm đối tượng cho thuê càng ngày càng phân hóa rõ rệt như: Phân khúc trung cấp hướng đến đối tượng nhân viên văn phòng, sinh viên có điều kiện, gia đình trẻ chưa đủ tài chính mua nhà… Đây là phân khúc rất đắt khách và sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai khi đối tượng phục vụ là nhóm khách hàng có nhu cầu thực đang ngày một gia tăng nhanh.

Đối với phân khúc cao cấp, đối tượng thuê chủ yếu là người nước ngoài, nhà quản lý doanh nghiệp… nên tỷ lệ lấp đầy phụ thuộc rất lớn vào chất lượng dịch vụ. Tuy nhiên, đối tượng đi thuê chung cư với mức giá trên 10 triệu đồng/tháng chủ yếu là người có thu nhập tốt, sẵn sàng thay đổi từ thuê sang mua hẳn căn hộ, nên mức độ ổn định cho thuê không cao.

Các nhóm đối tượng trên đa phần đều có nhu cầu cao nên việc đầu tư phân khúc này sẽ mang lại thu nhập ổn định cho nhà đầu tư.

Nhận định về vấn đề này, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills thành phố Hồ Chí Minh cho biết, nguồn cung bất động sản nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đang rất thấp, đặc biệt đối với thị trường với hơn 10 triệu người.

Trong khi đó, nhu cầu mua của các NĐT đang rất nhiều, đặc biệt dịp cuối năm 2023, dòng tiền nhàn rỗi được nhiều người rút ra để tìm mua các dự án chung cư.

"Trước đây khi bất động sản còn có 'sóng', nhiều NĐT đổ xô đi buôn đất, bán được chỗ này thì mang tiền mua chỗ khác để kiếm lợi nhuận. Nhưng hiện nay, khi thị trường không ổn định, các NĐT chủ yếu đặt niềm tin vào căn hộ chung cư vì giá cả hợp lý, không thay đổi nhiều như đất nền, nhà phố. Trong khi đó lại có thể cho thuê để có nguồn tài chính ổn định", bà Giang Huỳnh nhận định.

Kênh đầu tư sinh lời nhất năm 2024?

Dù lợi nhuận không còn cao như trước, nhưng đặt trong bối cảnh khó khăn hiện nay, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc ít bị ảnh hưởng nhất so với các phân khúc khác bởi các tác động tiêu cực từ thị trường do loại hình nhà ở này đáp ứng nhu cầu thực.

Trong năm 2023, dù thị trường căn hộ cho thuê đang khá ảm đạm, nhưng một số dự án mới bàn giao, có chất lượng dịch vụ tốt và môi trường sống tiện nghi, hình thành được cộng đồng dân cư đông đúc, thuận tiện sinh hoạt… vẫn ghi nhận lượng khách thuê đều đặn.

Đơn cử như tại dự án Him Lam Phú Đông và Phú Đông Sky Garden đều có tỷ lệ nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê chiếm khoảng 30-35%, lượng khách thuê ổn định với giá thuê không giảm trong thời gian qua. Cụ thể, căn hộ 2-3 phòng ngủ cho thuê giá 8-10 triệu đồng/tháng và luôn có khách hỏi thuê. Tỷ lệ tăng giá thứ cấp tại dự án đang ở mức 10% sau khi cất nóc và chuẩn bị bàn giao.

Theo ông Lê Bảo Long, với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, căn hộ cho thuê vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn vì có tỷ suất lợi nhuận trung bình cao (cộng gộp mức tăng giá theo thời gian và lợi nhuận cho thuê), ở quanh mức 12,5%/năm. Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn so với nhiều kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm…

“Việc tiếp cận nhà chung cư ngày càng trở nên khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên, điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay”, ông Long nói phân tích.

Theo dự báo, trong tương lai gần, khả năng mua căn hộ của các gia đình trẻ còn tiếp tục hạn chế nên nhu cầu thuê được dự báo sẽ tăng lên, cầu tăng ắt giá sẽ tăng. Để giải “cơn khát” nhà thuê, cần các chính sách thiết thực hơn để tăng nguồn cung, sự nhập cuộc của doanh nghiệp, đơn vị phát triển nhà ở, chủ đầu tư.