Nỗ lực “phá băng” thị trường bất động sản

Những động thái cụ thể

Kể từ đầu năm 2023, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu còn nhiều khó khăn, thị trường bất động sản cũng từ đó mà rơi vào “trầm lắng” những khó về pháp lý, nguồn vốn đã khiến doanh nghiệp bất động sản “lao đao”, tình trạng doanh nghiệp giải thể tăng cao. Từ thực trạng trên, Chính phủ và các Bộ ngành đã liên tục có những động thái đồng hành, hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Đầu tiên phải kể đến  vào tháng 2/2023, lãnh đạo Chính phủ đã chủ trì Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn lành mạnh, bền vững. Hội nghị nhằm đánh giá thực trạng của thị trường bất động sản, những khó khăn, vướng mắc; đề xuất giải pháp đối với lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực liên quan để thúc đẩy thị trường bất động sản tiếp tục phát triển lành mạnh, bền vững.

Đến ngày 5/3, Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Đây là cơ sở pháp lý để doanh nghiệp đàm phán với trái chủ về giãn hoãn nợ, bán chiết khấu tài sản, đổi tài sản lấy trái phiếu...

Đáng chú ý Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đây được đánh giá là “kim chỉ nam”, thể hiện rõ ràng quan điểm và quyết tâm khôi phục thị trường bất động sản.

Cùng đó là Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 20/5/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội”... Chủ trương chính sách tiền tệ cũng chuyển từ “chặt chẽ” (trước tháng 10/2022) sang “chắc chắn” (từ tháng 10/2022) và tiếp tục chuyển sang “linh hoạt, nới lỏng hơn” (từ tháng 6/2023).

Mới đây nhất, tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV, tháng 11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Đây được kỳ vọng sẽ là chìa khó mở ra một cánh cửa tươi sáng hơn cho thị trường cũng như doanh nghiệp bất động sản.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, điều cần làm lúc này chính là củng cố niềm tiên đối với người mua nhà và nhà đầu tư. Để làm được điều này nhiều chuyên gia cho rằng cần phải khơi thông được nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, phục vụ đối tượng người dân có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, để các doanh nghiệp tập trung phát triển nhà ở giá rẻ, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia cho rằng, Chính phủ cần để các doanh nghiệp được “tự do”, tránh quy định về khung lợi nhuận, các thủ tục làm các nhà đầu tư nản lòng.

“Chỉ có tập trung phát triển phân khúc nhà ở này mới đủ sức tạo ra một mặt bằng giá bất động sản mới, tái cấu trúc lại toàn bộ thị trường. Từ đó, niềm tin của thị trường sẽ trở lại và khơi thông được thanh khoản. Nếu không phát triển nhà ở giá rẻ mà chạy theo phân khúc nhà ở cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, dù có giải cứu, thị trường sẽ vẫn phát triển theo lối mòn, không thực sự bền vững”, ông Nghĩa khẳng định.

Thị trường sẽ dần “tan băng”

Sau những động thái tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc cũng như các chính sách hỗ trợ, thúc đẩy của Chính phủ, các Bộ ngành và địa phương, các chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản trong năm 2024 sẽ từng bước có sự phục hồi theo hướng tích cực và bền vững hơn.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hiện nay, thị trường đã không còn xu hướng giảm giá mạnh và có thể đi ngang. Nhờ những chính sách về tín dụng của Nhà nước, ưu đãi của doanh nghiệp nhiều người dân có nhu cầu đã rục rịch xuống tiền.

“Trong giai đoạn vừa qua, có không ít nhà đầu tư bị ngộp hàng, chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn. Có trường hợp cắt lỗ sâu nhưng vẫn không thể thoát hàng do thị trường bất động sản trầm lắng. Thực tế, phần lớn những người này thường dùng đòn bẩy tài chính để đầu cơ, hy vọng bất động sản tăng giá cao trong ngắn hạn.

Vì vậy, nhà đầu tư này thường phải chịu áp lực lớn về tín dụng. Ngoài ra, còn có những nhà đầu tư chưa có nhiều kiến thức, không tìm hiểu kỹ sản phẩm, sức khỏe tài chính của chủ đầu tư nên dẫn đến tình huống xấu”, ông Khánh nói.

Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn “bĩ cực” nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra.

Theo đó, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực FDI và triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước. Phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội khả năng cũng sẽ chuyển biến tích cực và ghi nhận nguồn cung mới tăng do các chủ đầu tư nhận thức được việc tự điều hướng cơ cấu sản phẩm để phát triển phù hợp với dòng chảy của thị trường. Tuy nhiên, với phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, khả năng sẽ hồi sức chậm hơn do nhu cầu thực chưa thể đột biến. Dự kiến năm 2024 sẽ không có nhiều chủ đầu tư dám phát triển dòng sản phẩm này.

Cũng nhìn nhận tích cực về thị trường bất động sản trong thời gian tới, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, thị trường bất động sản đang ghi nhận các chuyển biến tích cực. Cụ thể, nếu như quý I/2023, nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, gần như “đứng im” và chỉ có hơn 2.000 giao dịch trên thị trường thì sang quý II/2023 đã có nhiều dự án chào bán trở lại với khoảng 3.700 giao dịch thành công.

Con số này tiếp tục tăng trong hai tháng đầu quý III với hơn 5.000 giao dịch thành công và khoảng 300 dự án trên toàn quốc đã ra hàng mở bán. Điều này thể hiện niềm tin của các nhà đầu tư đang quay trở lại. Nếu quý I/2023, doanh nghiệp, nhà đầu tư chưa sẵn sàng đưa hàng ra bán vì bán cũng không ai mua thì quý III/2023, niềm tin có dấu hiệu tăng lên nên hiện tượng tăng cung ra thị trường xuất hiện nhiều hơn, lượng giao dịch cũng tốt hơn.

“Đây là những cơ sở để khẳng định, từ quý III năm nay, thị trường đã phát đi nhiều tín hiệu đáng mừng. Tất nhiên so với thời điểm 2018 - 2019 thì vẫn còn xa, chỉ là con số vài nghìn so với vài chục nghìn lượt giao dịch trong quá khứ. Nhưng trong giai đoạn khó khăn như hiện nay, vài nghìn đã là một con số đáng khích lệ, tạo động lực cho thị trường bất động sản quý IV/2023 và quý I/2024 có cơ hội hồi phục rõ nét hơn”, ông Đính nhấn mạnh.