Nhà đầu tư nước ngoài vẫn “gặp khó” khi đầu tư vào bất động sản Việt Nam?

Khó khăn pháp lý đang “kìm chân” nhà đầu tư nước ngoài

Những khó khăn, vướng mắc mà thị trường bất động sản (BĐS) đang gặp phải hiện nay cho dù Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành hữu quan đang rất nỗ lực giải quyết nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn về thể chế pháp lý, khai thác, phát huy hiệu quả đất đai. Minh chứng cụ thể cho hành động này là việc Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (sớm hơn so với thời hạn quy định trong các Luật này) với những sửa đổi, bổ sung quan trọng chính sách, pháp luật về đất đai, về nhà ở, về kinh doanh BĐS.

Để nhanh chóng triển khai, đưa các luật này đi vào cuộc sống đáp ứng sự kỳ vọng của người dân, doanh nghiệp, tháo gỡ những khó khăn pháp lý, thúc đẩy đầu tư kinh doanh BĐS thì cần xây dựng hệ thống các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành đầy đủ, thống nhất, đồng bộ. Bài viết tìm hiểu những vướng mắc của thị trường BĐS nhìn từ góc độ pháp lý và đề xuất kiến nghị, giải pháp hoàn thiện.

Liên quan đến vấn đề pháp lý của thị trường bất động sản Việt Nam, ở một chia sẻ mới đây, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhìn nhận, các nhà đầu tư nước ngoài nhận thấy, bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM có tiềm năng đầu tư rất hấp dẫn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và việc tiếp cận quỹ đất.

Ông Khương cho rằng, "khẩu vị" của các nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện mua bán và sáp nhập (M&A) tại Việt Nam vẫn hướng vào lĩnh vực bất động sản nhà ở nhưng số lượng giao dịch rất hạn chế. "Từ nay đến cuối năm, khó có thể kỳ vọng vào các thương vụ M&A mới", ông đánh giá.

Một điểm sáng của thị trường là khu kinh tế trọng điểm phía Nam, đặc biệt là các khu công nghiệp và hạ tầng cảng biển. Đây là khu vực rất thuận lợi để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, gần đây, sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài còn tập trung vào việc phát triển trung tâm dữ liệu, một phân khúc mà nhiều quốc gia đang nhắm đến khi đầu tư vào thị trường Việt Nam.

"Hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản nhà ở đang chuyển dần sang phân khúc bất động sản hạ tầng và các tòa nhà văn phòng cho thuê", ông cho hay.

Liên quan chính sách, vị chuyên gia nhận định, các bộ luật luôn theo hướng tích cực, có lợi cho thị trường nhưng không phải là "cây đũa thần". Các luật cần thời gian để dần đi vào cuộc sống và các nhà đầu tư nước ngoài mà cũng đã hiểu rõ điều này. Vì vậy, khoảng giữa năm 2025 trở đi, thị trường bất động sản mới có sự bứt phá.

Trong khi đó, về hoạt động M&A, do việc phát triển các dự án mới còn gặp nhiều khó khăn vì quỹ đất hạn chế và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài nên các nhà đầu tư nước ngoài đã chuyển hướng đầu tư vào các tài sản tạo ra dòng tiền như tòa nhà văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ…

Vẫn là “điểm đến” lý tưởng của dòng vốn FDI

tốc độ tăng trưởng ổn định và là điểm đến yêu thích của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đến từ Singapore, Trung Quốc, Nhật Bản…

Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, tính đến ngày 31/8/2024, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 20,52 tỷ USD, tăng hơn 8% so với cùng kỳ năm trước.

Vốn đăng ký cấp mới có 2.247 dự án được cấp phép với số vốn đăng ký đạt gần 12 tỷ USD, tăng 8,5% so với cùng kỳ năm trước về số dự án và tăng 27% về số vốn đăng ký. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,4 tỷ USD, gấp 5,1 lần cùng kỳ và chiếm gần 20% tổng vốn đăng ký cấp mới.

Nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh thì vốn FDI đăng ký vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,55 tỷ USD, gấp 3,7 lần cùng kỳ và chiếm gần 14,4% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm.

Đối với hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt gần 812 triệu USD, chiếm 29%.

Dòng vốn FDI chủ yếu tập trung vào các ngành công nghiệp sản xuất, bất động sản và năng lượng. Trong đó, Singapore, Nhật Bản và Hồng Kông vẫn là những nhà đầu tư lớn nhất. Ngoài ra, Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp Trung Quốc muốn đa dạng hóa chuỗi cung ứng, với nhiều khu công nghiệp mới đang được phát triển.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, phân khúc nhà ở vẫn là lựa chọn hấp dẫn của cả nhà đầu tư nội và ngoại bởi tỷ suất sinh lời hấp dẫn.

“FDI là yếu tố thiết yếu cho thị trường bất động sản trên tất cả các lĩnh vực, đặc biệt là công nghiệp. Một số dự án bất động sản nhà ở mới đã được ra mắt, chủ yếu ở các khu vực ngoài trung tâm nơi có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh nhờ hoạt động sản xuất”, ông Neil MacGregor - Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho hay.