Nhà đầu tư lo ngại khi thị trường bất động sản ngày càng trầm lắng

Nhiều nhà đầu tư bất động sản hy vọng dịp cuối năm là thời điểm thị trường “ấm” trở lại để tranh thủ “đẩy hàng”, vì trước đó thị trường trầm lắng khiến nhà đầu tư có tâm lý lo ngại thị trường “đóng băng”.

Chị Phương Thùy, một nhà đầu tư bất động sản hơn 10 năm kinh nghiệm chia sẻ, trước đây tôi cũng từng trải qua đợt khủng hoảng năm 2012 khi thị trường bất động sản cũng trầm lắng. Thời điểm đó, giá bất động sản liên tục giảm sâu, còn nhiều nhà đầu tư bất động sản muốn đẩy hàng cũng khó vì thời điểm đó chỉ có người muốn bán chứ không có người muốn mua.

"Tôi lo ngại thời điểm hiện nay có phần giống thời điểm năm 2012 nên tôi cũng nhanh chóng muốn bán bớt bất động sản của mình vào thời điểm cuối năm vì sợ chôn quá nhiều vốn trong khi thị trường đang chưa có dấu hiệu đi lên", chị Thùy chia sẻ.

Chị Thùy cũng cho biết thêm, giai đoạn 3 tháng cuối năm thường là thời điểm thị trường sôi động nên chị cũng hy vọng cuối năm nay sẽ bán được một vài lô đất để bảo toàn tài sản.

Anh Minh Tuấn, một nhà đầu tư bất động sản tay ngang cho biết bản thân mới tham ga vào thị trường đúng thời điểm liên tục diễn ra "sốt đất" do đó đã chôn vốn hơn 5 tỷ đồng vào bất động sản. Hơn 3 tháng qua, anh Tuấn liên tục rao bán những lô đất đã đầu tư nhưng vẫn chưa bán được lô đất nào.

"Mục tiêu ban đầu của tôi là lướt sóng trong vài tháng, tuy nhiên vào đúng thời điểm sốt đất nên hiện nay rất khó để bán lại. Giá đất những vị trí tôi mua giảm không đáng kể nhưng rất khó bán vì khó khăn chung của thị trường. Tôi đang dự tính bán lỗ vài lô đất để thu hồi một phần vốn và mong chờ dịp cuối năm thị trường sẽ khởi sắc để đẩy được hàng", anh Tuấn chia sẻ.

Tâm lý lo ngại kịch bản xấu với thị trường là điều hiển nhiên nhất là trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng cao, nhiều quy định mới liên quan pháp lý tác động mạnh đến lĩnh vực bất động sản. Trong khi đó, phần lớn nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính để mua đi – bán lại bất động sản.

Song, cơn sốt đất đã đi qua, thị trường bắt đầu trầm lắng. Những nhà đầu tư nhận ra rằng, nếu kịch bản xấu nhất xảy ra, không đẩy hàng sớm, nguy cơ rơi vào hàng tồn và ôm gánh nợ lãi rất dễ xảy ra. Lúc đó, phá sản có thể là kịch bản tồi tệ xuất hiện. Hiệu ứng tâm lý đẩy hàng có thể lan rộng và dần trở thành làn sóng cắt lỗ.

Nhiều chuyên gia cho rằng nhà đầu tư bất động sản đang bi quan quá vào thị trường địa ốc. Nhưng thực tế, thị trường chỉ đang trong giai đoạn điều chỉnh. PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, thị trường giai đoạn hiện nay chưa có khả năng dẫn đến tình trạng trì trệ quá, thậm chí đóng băng mặc dù cũng có tình trạng giá bất động sản tăng nóng nhưng không tăng cao so với giai đoạn trước.

Ông Thịnh nhận định: “Tôi kỳ vọng vào dấu hiệu và phục hồi tăng trưởng trở lại do tâm lý của người dân vẫn coi bất động sản là kênh đầu tư tích trữ an toàn. Dự báo cuối năm hoặc sang đầu năm 2023, thị trường có thể sẽ phục hồi và tăng trưởng dần trở lại do quá trình sàng lọc. Những nhà đầu tư yếu kém, vốn mỏng, thiếu chuyên nghiệp bị đẩy khỏi cuộc chơi”.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cũng đặt ra vấn đề có thể xảy ra, đó là trong tháng 10 tới, có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đến hạn phải trả lãi trái phiếu. Trường hợp doanh nghiệp không có tiền để trả, họ phải đối mặt với rất nhiều hệ lụy, khó khăn dồn khó khăn.

Ở góc độ khách hàng phía khách hàng, ông Đính phân tích: “Vì sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, nhiều người mua cần phải vay tiền ngân hàng. Một khi tín dụng bị siết, họ cũng gặp khó khăn khi không có nguồn tiền vay để mua. Đặc biệt, nhóm công nhân thu nhập thấp, các đối tượng chính sách khác… lại càng hạn hẹp nguồn vay. Từ đây, bất động sản vừa tắc nguồn cung, vừa tắc nguồn cầu, thị trường càng đi xuống”, ông Đính nhận định.

Dưới góc nhìn của TS. Đinh Thế Hiển tại Tọa đàm “Thị trường chứng khoán 2023: Xu thế mới, lựa chọn mới” diễn ra mới đây cho hay, không ít người đang ôm bom nợ vì vay tất tay đầu tư bất động sản, muốn thoát hàng nhưng không thể giao dịch khi thị trường đóng băng.

“Những nhà đầu tư bất động sản cứ dồn từng miếng nhỏ thành một miếng lớn và tập trung tối đa hóa lợi nhuận. Nhìn sang nước ngoài, giả sử một người có 30 – 40 tỷ đồng, họ sẽ mua vài căn hộ để cho thuê lấy tiền chi tiêu mỗi tháng, rồi mua thêm vài mảnh đất, rồi đầu tư chứng khoán, tiền gửi ngân hàng cũng ít nhất có một vài tỷ để thanh khoản. Đôi khi họ không trực tiếp đầu tư mà có thể thuê một bên tư vấn tài chính để quản lý danh mục. Họ an toàn ở chỗ lúc nào họ cũng có tiền mặt, có chứng khoán, có bất động sản khai thác,…

Nhưng các tiểu gia và đại gia của Việt Nam thường dồn hết tiền vào một kênh, lợi nhuận có thể lên tới 30 – 40% một tháng. Vì thế, trong giai đoạn hiện nay, có nhiều người rất dễ bị “tăng xông”, sống trên đống tài sản nhưng không thấy vui”, chuyên gia nói.

Do đó, TS. Đinh Thế Hiển đưa ra lời khuyên, với những người dưới 30 tuổi có thể lựa chọn kênh chứng khoán và xác định nếu mất tiền có thể làm lại. Nhưng qua 30 tuổi, nếu tài chính có khoảng 1 – 2 tỷ thì nên phân bổ sang các kênh khác như bất động sản, vàng và trong tài khoản luôn phải có ít nhất vài chục triệu đồng. Cách thức này tốt hơn rất nhiều so với việc chỉ “ôm” nguyên bất động sản.