Nhà đầu tư BĐS vào thế khó: sợ bán lỗ nhưng cũng sợ gánh nợ

Nhiều nhà đầu tư rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”

Những năm qua, đặc biệt thời điểm đại dịch, khi kênh sản xuất kinh doanh kém hấp dẫn. Một bộ phận lớn dòng tiền trong nền kinh tế chảy vào lĩnh vực bất động sản tạo ra những “cơn sốt” ở nhiều khu vực.

Đỉnh điểm là năm 2021 khi mặt bằng giá bất động sản liên tục “phá vỡ kỷ lục”. Cơn sốt không chỉ xuất hiện tại các thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, mà còn lan rộng ra các tỉnh thành vùng ven, thậm chí cả miền núi.

Nhưng thời gian gần đây, thủy triều nhà đất đã rút, gam màu ảm đạm và trầm lặng bao phủ thị trường. Điều này đã đẩy nhà đầu tư vào tình thế tiến thoái lưỡng nan: không muốn bán do sợ lỗ nhưng lại sợ áp lực trả lãi vay ngân hàng.  

Đơn cử như trường hợp của anh Phạm Văn Toán (TP.HCM), một nhà đầu tư cá nhân có 1,5 tỷ đồng tiền nhàn rỗi trong ngân hàng. Thời điểm thị trường nhà đất sốt nóng, do tâm lý sợ bỏ lỡ thời cơ làm giàu, anh Tuấn đánh liều vay ngân hàng thêm 1 tỷ đồng để mua một mảnh đất diện tích 100m2 tại huyện Bình Chánh có giá 2,5 tỷ đồng, tương đương 25 triệu đồng/m2.

“Thấy bạn bè liên tục chốt lời trong thời gian ngắn tôi đâm ra sốt ruột, bèn tìm hiểu nhiều nguồn rồi quyết định vay ngân hàng để lướt sóng đất kiếm chút đỉnh. Nào ngờ, giấy tờ vừa làm xong không lâu thì thị trường lại quay đầu đi xuống. Kỳ lạ ở chỗ, người bán vẫn hét giá trên trời trong khi chẳng ai thèm mua,” anh Toán chia sẻ.

Lo sợ giá đất sẽ quay đầu giảm, anh Toán hớt hải nhờ môi giới bán giúp miếng đất bằng với giá mua. Tuy nhiên, môi giới nói với anh: “Thị trường giờ đang chậm rồi, thanh khoản khó lắm, nhiều người chịu lỗ vài trăm triệu còn không bán được, anh mà bán bằng giá lúc này thì khó thoát hàng lắm.”

Anh Toán cho biết, nếu anh muốn nhanh chóng “thoát hàng” phải chấp nhận chịu lỗ 400 - 500 triệu đồng. Đây là khoản lỗ rất lớn, nhưng “nếu cứ cố chấp không bán lúc này, biết đâu giá còn giảm thêm, mà mỗi tháng phải mất gần 20 triệu tiền lãi, áp lực rất lớn. Chỉ vì ham kiếm lời nhanh mà giờ tôi rơi vào thế xoay xở kiểu nào cũng dở,” anh Toán cảm thán.

Câu chuyện lạm phát và bất động sản

Nhiều người cho rằng, khi lạm phát tăng cao thì giá bất động sản sẽ tăng, nên đầu tư nhà đất là lựa chọn thông minh. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế thì có nhận định trái ngược.

Theo bà Võ Thị Vân Khánh, giảng viên Học viện Tài chính, khi lạm phát ở mức cao, không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà cả các tổ chức, doanh nghiệp cũng muốn đầu tư vào bất động sản do e ngại chi phí đầu vào tăng nhanh, sản xuất kinh doanh sẽ kém hấp dẫn hơn so với đầu cơ tài sản.

Bà Khánh cho biết thêm, cuộc chạy đua sở hữu bất động sản dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng phi mã, các nguồn lực xã hội “chôn” hết vào đất. Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho nền kinh tế. Nhà đầu tư tham gia thị trường từ sớm, mua được với giá thấp sẽ có cơ hội kiếm lời; còn những người mua càng chậm, càng đối mặt với nhiều rủi ro.

Về cơ bản, lạm phát và giá bất động sản biến động “cùng pha”. Nhưng khi lạm phát tăng quá mạnh đẩy giá nhà đất lên quá cao, thanh khoản sẽ giảm vì không có người mua.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho biết, thị trường bất động sản đã xuất hiện những dấu hiệu “hạ nhiệt” từ năm 2021 khi thanh khoản yếu kém mà giá không ngừng tăng cao.

“Những dấu hiệu đó cho thấy thị trường đã đến đỉnh điểm của việc tăng trưởng nóng. Quan sát năm 2021 không ít người ngạc nhiên với thị trường bất động sản bởi thông thường thị trường chỉ tăng khi kinh tế phát triển mạnh hoặc dòng tiền tốt”, ông Hiển nói.

Vị chuyên gia kinh tế nhận định, việc giá bất động sản tăng nóng trong thời gian qua hoàn toàn không dựa trên nhu cầu bền vững nào của người mà chủ yếu là đầu cơ. Đến khi Bộ Tài chính và Chính phủ “làm mạnh tay” trong việc xử lý những doanh nghiệp sai phạm thì mọi người mới biết đến sự xuất hiện của dòng tiền đầu tư tài chính ảo.

Nói về việc siết tín dụng bất động sản, ông Hiển cho rằng, việc đổ lỗi cho chính sách này là nguồn cơn khiến thị trường bất động sản trầm lắng chỉ là bề nổi, mục đích để trấn an những người đang và sẽ tham gia đầu tư bất động sản rằng, thị trường sẽ sôi động trở lại nếu gỡ bỏ chính sách kiểm soát tín dụng.

Nếu nhìn lại diễn biến thị trường năm 2021, có thể nhận thấy, chênh lệch giữa mức giá đầu cơ lướt sóng với mức giá mua để đầu tư hoặc ở thực ngày càng lớn. Trên thế giới chưa từng có thị trường nào mãi mãi tăng.

Theo ông Hiển, thị trường đang rơi vào tình trạng thanh khoản “đóng băng” khi người muốn mua không dám hoặc không đủ tiền mua; trong khi người muốn bán lại không mua giảm giá sâu.