Người mua nhà “hưởng lợi” lớn kể từ khi 3 Luật mới có hiệu lực?

Người dân hưởng lợi

Hội Môi giới Bất Động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới được sửa đổi và chính thức có hiệu lực sẽ tác động lớn đến người mua nhà theo hướng bảo vệ, tăng cường quyền và lợi ích của họ trong “sân chơi” bất động sản.

VARS nhấn mạnh Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới được sửa đổi, bổ sung, cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn sau khi thực thi sẽ là cơ hội tốt với người mua nhà, bởi với các quy định mới, quyền và lợi ích của người mua nhà sẽ được bảo vệ, với nhiều lựa chọn hơn khi nguồn cung được khơi thông. Đặc biệt, các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và mở rộng quyền sở hữu cho người nước ngoài cũng góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và nhà đầu tư trong việc sở hữu, kinh doanh bất động sản.

VARS phân tích cụ thể: Với quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ được đẩy nhanh và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất. Phương pháp định giá đất cụ thể, minh bạch cũng sẽ giúp các dự án triển khai được thông suốt, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bị tạm dừng, thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, tạo điều kiện cho chủ đầu tư cân đối chi phí vốn và hạ giá bán nhà. Qua đó, hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân. Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.

Còn theo Luật Nhà ở 2024, tiêu chuẩn mới về thiết kế, xây dựng và quản lý nhà ở được nâng cao, đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho người mua. Những quy định chung cư mini phải đủ phòng cháy, chữa cháy và được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ góp phần đảm bảo an sinh, an toàn xã hội cho người dân và hỗ trợ các cá nhân, tập thể phát triển loại hình này.

Quy định yêu cầu phát triển nhà ở và không được phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III sẽ làm hạn chế phát sinh các vụ việc lừa đảo mà người mua là nạn nhân như trong thời gian qua. Quy định mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, tăng thời gian sở hữu và đơn giản hóa các thủ tục mua nhà sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài .

Đặc biệt, Luật Nhà ở 2024 bổ sung đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông qua đó, phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá phù hợp và các chương trình vay vốn ưu đãi.

Còn theo các quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS hoặc sàn giao dịch BĐS. Yêu cầu này sẽ tăng cường minh bạch và hạn chế rủi ro trong giao dịch cho khách hàng.

Một quy định khác là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này góp phần bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Việt kiều tăng cơ hội sở hữu nhà tại Việt Nam

Bên cạnh những quyền lợi của người mua nhà trong nước, những điểm mới trong Luật Đất đai 2024 được cho sẽ gia tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho Việt kiều tại Việt Nam, từ đó thúc đẩy nguồn kiều hối vào thị trường địa ốc.

Trong đó, việc mở rộng quyền sử dụng đất đối với Việt kiều là một trong những điểm mới nổi bật của luật, gỡ bỏ rào cản pháp lý cũng như khẳng định quyền sở hữu bất động sản bình đẳng cho Việt kiều.

Cụ thể, khoản 3 và khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 về “người sử dụng đất” quy định người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận bao gồm cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Như vậy, 2 nhóm đối tượng được luật mới công nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” và “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”.

Bên cạnh đó, Khoản 1 Điều 44 người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Những quy định thông thoáng hơn được kỳ vọng sẽ hút dòng kiều hối từ nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai. Nhu cầu đầu tư về nước đang ngày càng cải thiện qua từng năm, khi nền kinh tế đất nước phát triển và môi trường đầu tư ổn định.

Theo thống kê, khoảng 6 triệu người Việt Nam sinh sống, làm việc tại nước ngoài là động lực giúp Việt Nam liên tục đứng trong top 10 quốc gia có lượng kiều hối lớn nhất thế giới. Năm 2023, kiều hối cả nước ước đạt khoảng 16 tỷ USD, tăng 32% so với năm 2022; trong đó không ít được rót vào thị trường địa ốc.

Trong báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam nửa đầu năm 2024, Dat Xanh Services cũng khẳng định các quy định cởi mở hơn sẽ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất tạo điều kiện thuận lợi cho Việt kiều đầu tư và sở hữu nhà tại Việt Nam.

Các chuyên gia nhận định, phần lớn Việt kiều có xu hướng tìm mua nhà có phân khúc tầm trung tại Việt Nam với mục đích ở thực. Đối với nhu cầu đầu tư bất động sản, dòng tiền sẽ hướng về các sản phẩm có khả năng cho thuê và sinh lời cao.