Ngăn chặn thất thu thuế bất động sản, siết chặt kê khai

Ngày 28/4/2022 Tổng cục thuế có Công văn 3849/BTC-TĐKT về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh chuyển nhượng bất động sản. 

Theo đó, Bộ Tài chính đang rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản để sửa đổi, bổ sung đảm bảo thống nhất, đồng bộ với các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

Để đảm bảo công khai, minh bạch trong công tác quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính đề nghị UBND các tỉnh, thành phố quan tâm, chỉ đạo một số nội dung:

Đối với các vị trí đất, đoạn đường, đường đã có giá theo Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành; Đề nghị UBND cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất (trong đó bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất) nhằm tạo điều kiện cho công tác tính thuế theo quy định.

Đối với các vị trí đất, đoạn đường, đường chưa có giá tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành; Đề nghị UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở TN&MT phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát để tham mưu UBND cấp tỉnh ban hành kịp thời Quyết định điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất cụ thể đối với từng vị trí.

Trường hợp chưa ban hành thì yêu cầu chủ đầu tư trên địa bàn công khai giá bán theo quy định và thông báo cho các tổ chức, cá nhân có liên quan
Chỉ đạo Sở TN&MT chủ trì phối hợp các cơ quan có liên quan thường xuyên khảo sát để xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch từ chuyển nhượng bất động sản…

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Được, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Kế toán và Tư vấn thuế Trọng Tín cho rằng, hiện cơ quan thuế gặp khó khăn trong việc điều tra, chứng minh người nộp thuế khai giá không đúng như giao dịch trên thực tế. Chẳng hạn, khi công chứng hợp đồng, các cơ quan chức năng nên hướng tới việc phối hợp với các phòng công chứng để tuyên truyền, vận động và yêu cầu người giao dịch kê khai giao dịch đúng trên thực tế.

Sau khi công chứng xong, các giao dịch bất động sản sẽ được chuyển sang cơ quan thuế. Tại đây, cơ quan thuế đã có dữ liệu từ các giao dịch trước đó nên có thể thống kê, so sánh được về giá. Nếu có sự chênh lệch về mức giá giữa các giao dịch thì cơ quan thuế sẽ phát hiện ra những hồ sơ giao dịch đáng ngờ, từ đó yêu cầu thanh tra, kiểm tra.  

Ông Được cho rằng, để thuận lợi hơn cho cơ quan thuế, nên xây dựng một sàn giao dịch bất động sản giống như sàn giao dịch chứng khoán. Bởi chứng khoán chỉ là một chứng từ, bút toán ghi sổ do một đơn vị, tổ chức phát hành. Khi đưa lên sàn giao dịch thì có trung tâm nghiên cứu hoặc công ty chứng khoán giám sát. Còn bất động sản hay nhà đất cũng có những giấy tờ có quyền sở hữu, được cơ quan Nhà nước xác nhận thì tại sao chúng ta không đưa lên sàn để quản lý?

Theo TS. Phan Hoài Nam, Giảng viên Đại học Luật TP.HCM, hiện nay, tình trạng mua bán 2 giá diễn ra rất nhiều, nguyên nhân chủ yếu là vì vẫn giao dịch bằng tiền mặt, do đó rất khó quản lý và kiểm tra, giám sát được thực tế giao dịch. Vì vậy, mọi thanh toán phải được giao dịch thông qua ngân hàng.

Cũng theo TS. Nam, đối với lộ trình dài hạn, ông đề nghị cần thay đổi phương pháp tính thuế. Bởi phương pháp hiện nay đang tạo điều kiện cho việc trốn thuế bằng cách ghi 2 giá. Cụ thể, đối với giao dịch cá nhân, mức thuế thu nhập cá nhân đang áp dụng là 2% trong giá bán. Như vậy, những người mua bán sẽ thoả thuận cùng ghi mức giá thấp và việc này cứ tiếp diễn trong các lần mua bán tiếp theo. Nên chăng cơ quan Nhà nước đánh thuế 25% dựa trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Tức là lấy con số chênh lệch từ lần mua và lần bán của cùng một bất động sản để đánh thuế.