Mua nhà đất bằng vi bằng có được cấp sổ đỏ không?

Mua nhà đất bằng vi bằng có hợp pháp không?

Có không ít người dân thắc việc mua nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng có được cấp sổ đỏ hay không. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân hoặc cơ quan, tổ chức.

Tuy nhiên, vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận một sự kiện, một hoạt động xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp của sự kiện, hoạt động đó nên không xác minh được giá trị pháp lý của các sự kiện và hoạt động.

Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận hành vi, sự kiện, đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan và trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

Ngoài ra, tại Khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ghi nhận vi bằng không thể thay thế được văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Giá trị của vi bằng chỉ được dùng, được coi là bằng chứng, nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, căn cứ để xác lập giao dịch giữa các cơ quan, cá nhân, tổ chức theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì văn phòng thừa phát lại không được lập vi bằng mua bán nhà đất, giao dịch đất đai thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024.

Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật có thể sẽ bị xử phạt từ 10-15 triệu đồng và bị trước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 6-9 tháng theo quy định tại Khoản 4 và Khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP.

Do đó, việc lập vi bằng để mua bán nhà đất là vi phạm quy định cấm của pháp luật. Việc lập vi bằng liên quan đến nhà đất chỉ có thể được thực hiện trong một số trường hợp sua:

1. Vi bằng ghi nhận sự kiện đặt cọc.

2. Vi bằng ghi nhận sự kiện giao nhận tiền.

3. Vi bằng ghi nhận sự kiện bàn giao nhà, đất.

Do đó, khi mua nhà đất bằng vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đồng nghĩa với việc nhận chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng sẽ không được cấp sổ đỏ.

Để có thể thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì cá nhân hay hộ gia đình cần đáp ứng được một số các trường hợp được quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, có đầy đủ văn bản pháp lý hợp pháp được thể hiện qua hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được công chứng và chứng thực.

Mua nhà đất bằng vi bằng có những rủi ro gì?

1. Khi xảy ra tranh chấp giữa bên bán và bên mua sẽ không xác định được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hoặc thu hồi hay không.

2. Chủ nhà có thể lợi dụng việc không có giấy tờ mà thực hiện mua bán nhà nhiều lần mà văn phòng thừa phát lại cũng không kiểm soát được, nghĩa là cùng một căn nhà nhưng chủ nhà có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.

3. Người mua nhà dễ "trắng tay" hoặc phải rơi vào tranh chấp, kiện tụng mất thời gian nếu trường hợp nhà đất đang thế chấp ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác thông qua vi bằng do không có giấy tờ.