M&A bất động sản “vào mùa” sôi động trở lại, nhưng việc “chốt deal” lại không hề dễ?

M&A bất động sản nhộn nhịp thương vụ

Trước đây, khi mua quỹ đất, doanh nghiệp ít quan tâm đến tiền sử dụng đất vì mức thẩm định ổn định và hợp lý. Nhưng ở thời điểm hiện tại, đây là yếu tố được cân nhắc hàng đầu khi M&A dự án. Bởi nếu chi phí này quá cao, giá bán sẽ vượt mặt bằng chung thị trường và doanh nghiệp khó tiêu thụ sản phẩm.

Thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng mua bán - sáp nhập (M&A) dự án gia tăng mạnh mẽ. Nhiều thương vụ đình đám được công bố với sự góp mặt của nhiều tên tuổi lớn trong và ngoài nước.

Đơn cử như Tập đoàn Bcons cùng đối tác ngoại mới là Công ty Mercuria SPV (Nhật Bản) sẽ triển khai dự án Bcons Asahi với quy mô 490 căn hộ trên mặt tiền Quốc lộ 1K. Dự án đang trong quá trình thi công phần móng hầm. Dù chưa mở bán, nhưng theo các môi giới, mức giá tại dự án vào khoảng 46-48 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), dự kiến quý II/2027 sẽ bàn giao các căn hộ cho cư dân vào ở.

Hay như Tập đoàn Hoa Sen liên tục gom đất gần sân bay Long Thành (tỉnh Đồng Nai).

Báo cáo tài chính quý III niên độ 2024-2025 (từ 1/4-30/6/2025) cho thấy, Hoa Sen đã chi tổng cộng 900 tỷ đồng cho một thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất tại xã Long Thành (trước sáp nhập là xã Long An, huyện Long Thành), được ký kết ngày 12/6/2024. Số tiền này được hạch toán ở khoản trả trước dài hạn cho người bán. Ngoài ra, khoản phải thu dài hạn khác liên quan tiền tạm ứng để mua đất cũng tăng lên 543 tỷ đồng.

Tương tự, Công ty cổ phần Dịch vụ tổng hợp Sài Gòn (Savico) đã hoàn tất việc chuyển nhượng phần vốn tại dự án Khu dân cư cao cấp Long Hòa - Cần Giờ, thu về hơn 619 tỷ đồng, bên nhận chuyển nhượng là Công ty cổ phần Hạ tầng Gelex.

Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng công bố chuyển nhượng 80% vốn dự án Thuận An 1 cho đối tác Nhật Bản và dự kiến bán tiếp dự án Thuận An 2, tổng giá trị ước khoảng 5.200 tỷ đồng.

Theo giới chuyên môn, hiện tại, nhà đầu tư trong nước đang chiếm ưu thế về số lượng thương vụ M&A dự án bất động sản nhờ am hiểu thị trường và khả năng ra quyết định nhanh. Dù vậy, nhà đầu tư ngoại vẫn đóng vai trò chủ đạo trong các thương vụ quy mô lớn, đặc biệt ở phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản công nghiệp.

Một số thương vụ đáng chú ý có thể kể đến như CapitaLand (Sycamore) mua lại dự án từ Becamex IDC tại TP.HCM, trị giá 553 triệu USD; liên danh Sumitomo Forestry - Kumagai Gumi - NTT Urban Development hợp tác cùng Kim Oanh Group phát triển dự án The One World; hay Nishi Nippon Railroad mua lại 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long…

Nhưng không dễ “chốt deal”?

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường M&A bất động sản trong nước đang sôi động hơn về cuối năm với số thương vụ đang được giao dịch tăng 20-30% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy vậy, việc chốt “deal” là không dễ khi các dự án hoàn thiện pháp lý - vốn được bên mua ưu tiên - có mức giá cao, chỉ phù hợp với nhà đầu tư ngoại hoặc doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Doanh nghiệp vừa và nhỏ rất khó tham gia đường đua này khi không có khả năng gánh chi phí đất lớn.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, khác với giai đoạn 2023-2024 khi bên mua nắm ưu thế, hiện tại, bên bán ở thế chủ động nhờ quỹ đất đẹp và số lượng dự án hoàn thiện pháp lý không nhiều.

Bà Cao Thị Thu Hương - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường, Savills TP.HCM cũng cho hay, ngoài yếu tố pháp lý, áp lực chi phí tài chính, đặc biệt là giá đất chào bán ở mức cao, khiến việc tiếp cận dự án khó khăn. Nhiều doanh nghiệp hiện trong trạng thái thăm dò, quan sát diễn biến thị trường và chờ các tín hiệu chính sách trước khi quyết định mở rộng quỹ đất.

Giá cả cũng đang là vấn đề nhức nhối. Ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch HĐQT Sohovietnam - nhận định, không ít chủ đầu tư “ngáo giá”, ra giá bán vượt xa giá trị thực, khiến nhiều thương vụ đổ vỡ. Trong khi đó, bên mua không chỉ phải trả tiền đất mà còn đối mặt với hàng loạt chi phí phát triển ( từ tài chính, pháp lý, đến chi phí vận hành) khiến họ buộc phải cân đối kỹ lưỡng.

Một lực cản khác là chi phí đất. Việc điều chỉnh khung giá đất và tiền sử dụng đất theo chính sách mới khiến chi phí đất trở thành “ẩn số”. Đây là điều khiến bên mua “đau đầu”, vì nếu không tính toán cẩn thận, chính họ sẽ là người “ôm bom” khi giá thành sản phẩm bám sát nút, thậm chí vượt quá giá bán sản phẩm trên thị trường.

Mặt khác, hoạt động M&A vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà ở đô thị. Các phân khúc khác như văn phòng, khách sạn hay bất động sản công nghiệp chưa ghi nhận chuyển động mạnh. Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang trong giai đoạn hồi phục, chưa tạo được động lực cho các thương vụ lớn.