Loại hình bất động sản từng “được lòng” nhà đầu tư bất ngờ bị “ếm ẩm”

Nguồn cung thấp nhất trong 10 năm qua

JLL Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2023 với nhận định nguồn cung nhà liền thổ thấp kỷ lục trong 10 năm qua. Cụ thể, trong quý thị trường nhà liền thổ chỉ có 37 căn được mở bán từ một dự án tại Bình Chánh đã được chủ đầu tư thực hiện các hoạt động tiền mở bán từ năm 2022. Tổng nguồn cung mới trong năm đạt 180 căn.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án giữa thời điểm thị trường suy yếu. Đồng thời một phần do sự chậm trễ về thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng đối với các dự án đã được tiền mở bán, chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Dù nguồn cung nhà liền thổ khiêm tốn nhưng giá sơ cấp trung bình chỉ tăng 1,8% theo quý, ở mức 15.245 USD/m2. Các dự án tiếp tục duy trì những chính sách hấp dẫn như cam kết thuê đối với shophouse, cung cấp các gói hoàn thiện nội thất và quà tặng giá trị cao.

Trong khi đó ở thị trường thứ cấp, một số căn đã được bán với lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn so với trước đây nhằm thúc đẩy giao dịch, dẫn đến giá bán thứ cấp trong quý 4 tăng trưởng khiêm tốn, ở mức 0,9% theo quý và 4,8% theo năm.

Thị trường nhà liền thổ tiếp tục ghi nhận số lượng giao dịch hạn chế với 58 căn bán trong quý 4, giảm 74,8% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ trong quý có cải thiện nhưng vẫn ở mức thấp là 15,1%, đồng thời tỷ lệ hấp thụ trong năm chỉ đạt 30,9% (giảm 60 điểm phần trăm theo năm).

“Tình hình giao dịch trầm lắng đến từ sự hạn chế về nguồn cung mới, tâm lý thận trọng của người mua kéo dài và hàng tồn đắt đỏ (trên 1 triệu USD/căn)”, bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho biết.

Trước đó, thông tin từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, loại hình nhà liền thổ đã ghi nhận mức giảm giá từ 10-20% trong năm 2023 với nhiều thông tin cắt lỗ. Nguyên nhân của việc giá bán giảm mạnh được chỉ ra là do loại hình này có tính đầu tư cao, bị đẩy giá trong giai đoạn thị trường tăng nhiệt với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó trong giai đoạn khó khăn, nhiều nhà đầu tư phải chấp nhận cắt lỗ và khiến thị trường ghi nhận mức giảm giá đáng kể.

Trong báo cáo về thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận tháng 11 của DKRA cũng cho thấy, không có sản phẩm nhà liền thổ nào được bán ra thành công. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8% - 10% so với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận,… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Tình hình sẽ được cải thiện trong năm 2024?

Theo bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam dự báo, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp và nhà liền thổ tại TPHCM dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 4.900 căn và 2.400 căn mới trong năm 2024.

Tuy nhiên, các sự kiện ra mắt dự kiến sẽ chỉ bắt đầu sôi nổi vào nửa cuối năm 2024. Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ hồi phục chậm và khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn.

Dự kiến trong 12 tháng tới, do các chính sách hỗ trợ nhà ở mới dự kiến chỉ có hiệu lực từ năm 2025, tình hình thị trường vẫn chưa có nhiều sự khởi sắc đáng kể khiến các chủ đầu tư và người mua phải thận trọng “chờ xem”. Giá bán dự kiến sẽ có sự điều chỉnh nhưng phụ thuộc đáng kể vào diễn biến nguồn cung mới và tâm lý thị trường trong thời gian tới.

Về diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2024, PGS. TS Trần Kim Chung, nhận định năm 2024 vẫn sẽ là một năm khó khăn của ngành bất động sản Việt Nam, tuy nhiên cũng đan xen nhiều cơ hội mới.

Theo đó, ông Chung đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản 2024.

Kịch bản thứ nhất là ngoại suy tiệm tiến. Nếu tất cả mọi yếu tố không có đột biến, thị trường sẽ tiếp tục xu thế chậm chạp đi lên. Phương án này nhiều khả năng xảy ra, xét trên tất cả các bình diện: Chu kỳ thị trường, các yếu tố thị trường, các bối cảnh thị trường, các bên liên quan thị trường, các chính sách về thị trường bất động sản...

Kịch bản thứ hai là thị trường đi lên mạnh mẽ, khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Đây là kịch bản mong muốn nhưng cần có những cú húych.

Kịch bản thứ ba là thị trường bất động sản thoái trào. Đây là kịch bản không ai mong muốn nhưng vẫn có thể xảy ra. Nếu có những yếu tố khó khăn cho thị trường như kinh tế thế giới bất ổn, kinh tế vĩ mô khó khăn, vốn đầu tư nước ngoài chậm... thị trường sẽ rơi vào trạng thái trầm lắng do không có nguồn lực và động lực phát triển.