Lộ diện chỉ số đáng báo động ở các doanh nghiệp bất động sản

Đây là số liệu trích từ báo cáo chuyên đề về thị trường trái phiếu doanh nghiệp với trọng tâm là ngành bất động sản của Fiin Ratings, một công ty chuyên xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam.

Theo báo cáo tổ chức này, trong quý 2/2022, doanh thu của 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận giảm 49%, lợi nhuận ròng giảm hơn 70%. Đáng chú ý nhất trong báo cáo của Fiin Ratings là chỉ số vòng quay hàng tồn kho ở các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã đạt mức đáng báo động 1.497 ngày, tương đương gần 4 năm, cao nhất trong lịch sử. Con số này đã tăng mạnh so với thời điểm cuối năm 2021, và gần gấp đôi so với giai đoạn 2019 - 2020.

Chỉ số này phản ánh tốc độ tiêu thụ sản phẩm của thị trường sụt giảm nghiêm trọng. “Đây là mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản,” Fiin Ratings nhận định.

Trong báo cáo kết quả kinh quý 2/2022, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận lượng tồn kho khổng lồ. Đơn cử, hàng tồn kho của Tập đoàn Novaland đạt 125.506 tỷ đồng, tăng 14% so với cuối năm 2021. Công ty Cổ phần Vinhomes ghi nhận hàng tồn kho hơn 41.918 tỷ đồng, tăng 46,68% so với cuối năm 2021. Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh cũng ghi nhận tồn kho tăng từ 11.238 tỷ đồng lên 12.584 tỷ đồng (tăng khoảng 12%). Tập đoàn Khang Điền ghi nhận hàng tồn kho tăng 56,66%, từ 7.732 tỷ đồng cuối năm 2021 lên 12.113 tỷ đồng tính đến 30/6/2022.

Trong khi đó, theo chuyên gia tại Công ty Cổ phần Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cũng chỉ ra, từ đầu năm 2020, lượng tiền ứng trước của khách hàng cho các doanh nghiệp bất động sản có chiều hướng sụt giảm do số lượng dự án bất động sản phát triển ít hơn giai đoạn trước. Thế nhưng giá trị hàng tồn kho ở các doanh nghiệp này lại không có sự thay đổi đáng kể cho thấy tính thanh khoản, khả năng hấp thụ của thị trường đã yếu đi.

Ngoài số ngày tồn kho cao kỷ lục, thời gian nợ đọng lẫn nhau giữa các doanh nghiệp bất động sản cũng kéo dài hơn.

Theo thông tin tại buổi Tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” diễn ra ngày 24/8 vừa qua, trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng, các chủ đầu tư, bao gồm các tập đoàn lớn, đang gặp khó khăn về nguồn vốn kể từ sau đại dịch Covid-19 đã đề nghị hỗ trợ giãn tiến độ thanh toán từ 3 tháng lên 4 tháng, thậm chí 5 - 6 tháng, tạo nên khó khăn dây chuyền.

Hiện có khoảng 30 - 40% doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền lên đến 60.000 tỷ đồng. Giai đoạn trước dịch bệnh, các doanh nghiệp này gia hạn cho nhau 45 ngày, nhưng hiện nay thời gian gia hạn đã lên tới 90 ngày. Điều này khiến vòng quay tiền “ì ạch”, gây ra khó khăn cho doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Bên cạnh đó, theo chuyên gia VDSC, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong 2 quý đầu năm 2022 đã sụt giảm 58% so với cùng kỳ, cùng với đó là việc siết dòng tín dụng ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản, chi phí lãi vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản có chiều hướng gia tăng. “Trong giai đoạn tới, các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn sẽ gặp nhiều khó khăn hơn,” chuyên gia VDSC cho biết.

Chuyên gia VDSC cũng chỉ ra, trong quý 3/2022 và năm 2023, một lượng khổng lồ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đến hạn đáo hạn. Trong bối cảnh các kênh tín dụng thắt chặt, lượng lớn trái phiếu đáo hạn sẽ tác động tiêu cực đến khả năng thanh khoản của các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, đẩy chi phí tài trợ vốn của các doanh nghiệp thời gian tới tăng lên.

Chưa hết, việc các ngân hàng thương mại “cạn room” tín dụng dành cho bất động sản, và lãi suất cho vay mua nhà liên tiếp điều chỉnh tăng sẽ ảnh hưởng lớn đến sức tiêu thụ sản phẩm tại các dự án, kéo theo ảnh hưởng tới dòng tiền, doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản trong 2 năm tiếp theo.