Việc phân lô để chia thừa kế bằng đất có bị sai theo quy định siết phân lô, bán nền không?

Ông bà M năm nay 80 tuổi, biết mình đến tuổi "gần đất xa trời" nên ông bà đã tính đến việc để lại di chúc cho con cháu. Hiện nay, ông bà M sở hữu nhiều mảnh đất nên họ tính sẽ chia cho con cháu mỗi người một mảnh.

Mặc dù vậy, sau khi biết thông tin Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cấm việc phân lô bán nền, ông bà M đã rất lo lắng vì sợ mình sẽ làm sai quy định của Luật đã đề ra.

Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị; trong đó, có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V. Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Theo một số luật sư, hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động phát sinh thường xuyên liên tục, nhằm mục đích lợi nhuận. Việc không cho phân lô bán nền được quy định theo Điều 31 nêu trên áp dụng với đất đã có hạ tầng kỹ thuật và nằm trong dự án bất động sản của chủ đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhằm mục đích kinh doanh (có lợi nhuận) nhằm hạn chế phân lô bán nền ở một số khu vực đô thị lớn, tránh phá vỡ quy hoạch chung của địa phương đó.

Theo đó, việc cha mẹ phân chia lô đất để lại cho con theo diện thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng... thì thường không nhằm mục đích kiếm lời, không nhất thiết thuộc các dự án bất động sản - đây chính là khác biệt thấy rõ. Do đó, quy định mới về việc cấm phân lô bán nền tại các khu vực quy định theo Điều 31 không gây ảnh hưởng tới việc cha mẹ chia đất để lại cho con. Việc tách thửa đất, đăng ký biến động đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Còn đối với góc nhìn từ ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, việc cấm phân lô bán nền theo như quy định mới có thể làm giảm tình trạng phân lô tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên "co lại", giúp giảm tình trạng lãng phí tài nguyên đất.

Sau khi quy định được thực thi có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn rao bán hạ giá, đến từ những nhà đầu tư lỡ ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Ngược lại thì những lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận ở các địa phương bị cấm phân lô chắc chắn giá sẽ bị đẩy lên và có khả năng xảy ra làn sóng "chạy" để được phân lô, tách thửa trước khi luật chính thức có hiệu lực.