Khơi thông dòng vốn chảy vào bất động sản

Ngân hàng là kênh dẫn vốn chủ đạo

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến hết tháng 3/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024, cho thấy sự "bơm vốn" mạnh mẽ của hệ thống ngân hàng vào lĩnh vực này.

Báo cáo tài chính quý I/2025 của 12 ngân hàng niêm yết (có diễn giải chi tiết), cho thấy hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục tăng trưởng. Cụ thể, tổng dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng 9,7% so với cuối năm 2024.

Có tới 10/12 ngân hàng được khảo sát ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng trưởng so với đầu năm, trong đó 7 nhà băng ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng trưởng hai chữ số.

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh khu vực 2 cho rằng thị trường bất động sản đang quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM đến hết tháng 4 đạt 1,116 triệu tỷ đồng, tăng 0,34% so với tháng trước và 2,85% so với cuối năm ngoái.

Quy mô tín dụng bất động sản tiếp tục chiếm gần 1/3 tổng dư nợ trên địa bàn. Trong đó, tín dụng bất động với nhóm vay mua nhà, chuyển quyền sử dụng đất để xây, sửa chữa nhà ở... chiếm 65% và đạt 727.000 tỷ đồng. Mức này tăng 0,05% so với tháng trước và tăng 0,65% so với cuối năm 2024.

Ông Nguyễn Đức Lệnh đánh giá tăng trưởng tín dụng bất động sản qua từng tháng chưa ổn định, song vẫn ghi nhận mức dương và cao hơn nền tăng chung 2,62% của địa bàn.

Đồng thời, tín dụng nhà ở xã hội, theo số liệu của NHNN chi nhánh khu vực 2, đã tăng trở lại trong 2 tháng gần đây. Đến cuối tháng 4, tổng dư nợ tín dụng nhà ở xã hội đạt 2.764 tỷ đồng, tăng 4,84% so với tháng trước. Trong khi đó, con số này hồi tháng 3 chỉ tăng 1,7% và tháng 2 giảm 2,55%.

Lãnh đạo NHNN chi nhánh khu vực 2 cũng cho hay trong trung và dài hạn, hành lang pháp lý vô cùng thuận lợi cho tín dụng ngân hàng. Nếu một dự án đủ pháp lý thì ngân hàng sẽ sẵn sàng cho vay. Riêng với phân khúc nhà ở xã hội vẫn còn vướng về pháp lý, nếu được “khơi thông” thì tín dụng phân khúc này sẽ khởi sắc.

Làm sao để khởi thông dòng vốn vào bất động sản?

Có một thực tế là dòng vốn vẫn đang không phân bổ đồng đều giữa các phân khúc BĐS. Theo các chuyên gia, phân khúc NOXH và nhà ở giá rẻ được ưu tiên với các gói tín dụng lãi suất thấp, như gói 145.000 tỷ đồng với lãi suất 6,1-6,6%/năm. Trong khi đó, các dự án BĐS cao cấp và mang tính đầu cơ gặp nhiều hạn chế hơn do các quy định siết chặt từ NHNN nhằm kiểm soát rủi ro nợ xấu. Điều này khiến sự phục hồi của thị trường khó đồng đều, tác động lan tỏa từ những “đòn bẩy” như NOXH sẽ có phần hạn chế.

Để khơi thông dòng vốn vào thị trường bất động sản trong năm 2025, các chuyên gia cho rằng cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp mang tính nền tảng. Trước hết, việc hoàn thiện khung pháp lý với các luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ tháng 7/2024 sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch hơn, giúp rút ngắn thủ tục đầu tư và giảm thời gian cấp phép vốn đang là "nút thắt" lớn.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nếu tháo gỡ được điểm nghẽn về pháp lý và hành chính, hàng loạt dự án sẽ được khơi thông, tạo lực hút dòng tiền mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, chính sách tài chính – tín dụng cũng cần linh hoạt hơn, trong đó bao gồm việc tiếp tục tái cơ cấu nợ, giãn nợ và đặc biệt là thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản và quỹ hỗ trợ mua nhà ở xã hội – theo đề xuất của TS Lê Xuân Nghĩa.

Ngoài ra, việc đẩy mạnh đầu tư công gần 800.000 tỷ đồng trong năm 2025 sẽ tạo đòn bẩy hạ tầng, giúp gia tăng giá trị tài sản và hấp dẫn dòng vốn cả trong và ngoài nước.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Việt Nam có thể tận dụng tốt làn sóng dịch chuyển FDI vào các khu công nghiệp nếu cải thiện hạ tầng và môi trường đầu tư. Đồng thời, để bảo đảm thị trường phát triển bền vững, Chính phủ cần kiểm soát chặt dòng vốn đầu cơ, nâng cao tính minh bạch thông tin và khuyến khích dòng vốn chảy vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thực, như nhà ở xã hội và nhà giá rẻ. Với các giải pháp tổng thể này, thị trường bất động sản kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ phục hồi tích cực từ giữa năm 2025.