KBSV: Nhóm doanh nghiệp bất động sản quy mô vốn hoá dưới 20.000 tỷ đồng tiềm ẩn nhiều rủi ro

CTCP Chứng khoán KB Việt Nam cho biết, việc các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu trong gia đoạn 2019-2021 đã làm gia tăng áp lực đáo hạn vào năm 2022-2026. Theo thống kê, năm 2023 và 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374,3 nghìn tỷ đồng và 381,2 nghìn tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120,4 nghìn tỷ đồng (32,1%) và 121,1 nghìn tỷ đồng (32%).

Trong trường hợp, nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn từ ngân hàng nên đã chuyển sang phát hành trái phiếu với lãi suất cao, thậm chí còn không yêu cầu tài sản đảm bảo và chịu giám sát hoạt động giải ngân tiền như đi vay ngân hàng.

KBSV đã đưa ra nhận định, đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản quy mô vốn hoá dưới 20.000 tỷ đồng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Theo đó, giai đoạn 2021 – 2021 ghi nhận nhóm này có dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh (CFO) dương không ấn tượng, riêng nhóm có vốn chủ sở hữu từ 1.000- 5.000 tỷ đồng thì CFO âm giai đoạn 2021 – quý I/2022. Bên cạnh đó, nhóm này cũng đẩy mạnh hoạt động đầu tư, mua dự án mới giá trị lớn bằng dòng vốn vay nợ cũng như phát hành cổ phiếu.

Còn đối với nhóm cổ phiếu vốn hóa trên 20.000 tỷ đồng có kết quả kinh doanh ấn tượng hơn với CFO dương mạnh trong giai đoạn 2019-2021 mặc dù duy trì đầu tư dự án lớn mới. Theo KBSV đánh giá, với diễn biến thị trường bất động sản ảm đạm trong thời gian vừa qua, rủi ro cao hơn nằm ở nhóm quy mô nhỏ và vừa do sử dụng đòn bảy cao trong giai đoạn vừa qua cùng với chất lượng dự án và khả năng bán hàng thấp hơn.

KBSV còn cho rằng, cuối năm 2022 và năm 2023, 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn.

KBSV phân tích, Các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng khi: Nguồn vốn vay ngân hàng khó tiếp cận; nguồn vốn từ phát hành trái phiếu bị siết chặt; sức hấp thụ của thị trường địa ốc trong năm 2023-2024 là không cao do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Rủi ro vỡ nợ trái phiếu đối với một số doanh nghiệp bất động sản theo đó đang dần hiện hữu.

Ngược lại, với nhóm doanh nghiệp bất động sản lơn, họ sẽ vững vàng hơn trên thị trường nhờ có quỹ đất lớn, còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng và đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như có khả năng vay trái phiếu quốc tế. Tuy nhiên, các doanh nghiệp này vẫn phải liên tục tích lũy và triển khai dự án mới bất chấp các giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh và ở mức định giá cao để có khả năng huy động thêm nguồn vay nợ nhằm bổ sung dòng tiền nhằm thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Điều này cũng sẽ gây mất cân đối dòng tiền và làm giảm hiệu quả hoạt động trong những năm tới.

Kể từ khi các doanh nghiệp gặp khó về nguồn vốn, nhất là kênh huy động trái phiếu để rót vốn cho dự án đang bị siết chặt. Động thái của UBCKNN hủy 9 lô trái phiếu của Tân Hoàng Minh đã có những tác động mạnh mẽ trên thị trường trái phiếu nói chung. Việc kiểm soát trái phiếu bất động sản có thể sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn nữa để giảm thiểu rủi ro cho thị trường kinh tế nói chung. Hiện nay, Bộ Tài chính đang hoàn thiện dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-Cp về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trên tinh thần lấy ý kiến từ các chuyên gia tư vấn, thành viên thị trường và công chúng. Dựu kiến, dự thảo sau khi hoàn thiện sẽ góp phần làm minh bạc thị trường trái phiếu trong thời gian tới.