HoREA: Đất hỗn hợp là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sụt giảm

Đang trên đà phát triển sau nhiều năm khủng hoảng thì mới đây, thị trường bất động sản TP.HCM đột nhiên ngưng lại và chùng xuống. Có nhiều nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan khiến thị trường lâm vào cảnh bế tắc như hiện nay. Một trong những vướng mắc và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây sụt giảm quy mô thị trường bất động sản hiện nay là do phần lớn dự án có quỹ đất hỗn hợp phải thực hiện thủ tục theo Luật Đầu tư.

Trong một kiến nghị mới đây gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra rằng, vướng mắc các thủ tục đầu tư xây dựng, đất công, đất hỗn hợp là nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản rơi vào cảnh khốn khó như hiện nay.

Nhiều dự án bị vướng, không thể triển khai được do có nguồn gốc đất công.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định phải có 100% “đất ở” thì mới được “chỉ định chủ đầu tư” dự án nhà ở thương mại là một trong những vướng mắc và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây sụt giảm quy mô thị trường bất động sản hiện nay. Bởi phần lớn dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp phải thực hiện thủ tục theo Luật Đầu tư, thế nhưng sau khi đã có “quyết định chủ trương đầu tư” thì nhà đầu tư lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị. Do đó, không được công nhận chủ đầu tư dự án.

Thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, từ ngày 1/7/2015 đến tháng 8/2018, đã có 170 dự án được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư nhưng chỉ có 44 dự án (chiếm tỷ lệ 26%) có sổ đỏ “đất ở” còn lại 126 dự án (chiếm tỷ lệ 74%), có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất ở.

Vướng thủ tục đầu tư, nhiều dự án đang nằm "trùm mền".

Trước những khó khăn mà thị trường đang gánh phải, Chủ tịch HoREA đã đề xuất các phương án xử lý nhằm tháo gỡ bớt những bất cập, vướng mắc của thị trường bất động sản TP.HCM.

Theo đó, để xác định “giá đất cụ thể”, phù hợp với giá thị trường, ông Châu đề nghị UBND TP.HCM cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở cho chủ đầu tư dự án. Giá trị phần đất này được xác định theo “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách Nhà nước.

Cũng có phương án mà nhiều chuyên gia địa ốc đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế “dồn điền đổi thửa” và “chuyển đổi quyền sử dụng đất” được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự kiến đầu tư, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi “dồn điền đổi thửa”, “nhà đầu tư” sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì “nhà đầu tư” đã có quỹ đất liền kề sẽ tham gia và chấp nhận trả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.

Chủ tịch HoREA thừa nhận, thị trường bất động sản TP.HCM đang gặp khó.

Ngoài ra, HoREA đề nghị UBND TP.HCM trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quy định tỷ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở, theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn). Doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho Nhà nước diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn), để Nhà nước thực hiện dự án tại phần đất này, hoặc đấu giá đất, hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.

Cũng theo ông Châu, việc “dồn điền đổi thửa” sẽ rất có lợi cho Nhà nước vì vừa thực hiện “đổi ngang đất thô”, vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây. Doanh nghiệp cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn.

Tuy nhiên, cũng cần quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000m2 trở lên. Nếu dưới diện tích này thì giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách Nhà nước theo phương pháp xác định “giá đất cụ thể”. Đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá thì hiệp hội kiến nghị thực hiện đấu giá đất công khai, để lựa chọn chủ đầu tư.

 Bài và ảnh: Tấn Lợi

Nên đọc

HoREA:Thị trường bất động sản TP.HCM đang gặp khó

HoREA cảnh báo người tiêu dùng khi mua bất động sản trên các trang Facebook giả mạo

HoREA: Nguồn thu ngân sách Nhà nước sụt giảm do thị trường địa ốc khó khăn

HoREA: Đánh giá tồn kho bất động sản chưa chuẩn