Chung cư Hà Nội lập đỉnh giá mới, vẫn “cháy hàng”: Khi người mua chấp nhận sống chung với đắt đỏ

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ Hà Nội đang thiết lập mặt bằng giá mới với mức giá sơ cấp trung bình vượt 90 triệu đồng/m², tăng hai con số so với cùng kỳ 2023. Các dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m² gần như biến mất, đưa thị trường bước sang giai đoạn “cao cấp hóa” rõ rệt.

Điều đáng chú ý, dù giá tăng mạnh, hơn 11.000 căn hộ vẫn được tiêu thụ chỉ trong quý III/2025, trong khi lượng mở bán mới khoảng 10.000 căn – mức hấp thụ cao nhất từ trước tới nay.

Khi “cầu thực” bị đẩy lên phân khúc cao cấp

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cho rằng thanh khoản tốt đến từ việc nguồn cung hiện tập trung gần như toàn bộ ở nhóm trung – cao cấp, khiến người mua không còn lựa chọn nào khác ngoài việc chấp nhận mức giá cao.

Theo bà An, “cầu thực đã tiến hóa” – người mua ở thực ngày nay sẵn sàng chi trả nhiều hơn để đổi lấy môi trường sống chất lượng, hạ tầng đồng bộ và dịch vụ quản lý tốt, thay vì chỉ tìm một chỗ ở. “Thị trường không sốt, nhưng khỏe, phản ánh giai đoạn trưởng thành khi người mua có hiểu biết, tài chính vững và đầu tư lâu dài”, bà nhận định.

Tuy nhiên, góc nhìn này không nhận được sự đồng thuận hoàn toàn. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng lượng giao dịch lớn không phản ánh hoàn toàn nhu cầu ở thật. “Một căn hộ có thể được ghi nhận nhiều lần giao dịch, do hiện tượng sang tay giữa các nhà đầu tư hoặc sàn góp vốn theo căn”, ông nói.

Vị chuyên gia này cũng chỉ ra, chất lượng nhiều dự án không tương xứng với mức giá “cao cấp”. Nhiều dự án bị cắt giảm tiện ích, mật độ xây dựng tăng, không gian xanh thu hẹp, trong khi giá bán liên tục leo thang. “Người mua không hẳn chi nhiều vì sản phẩm tốt hơn, mà vì không còn lựa chọn khác và sợ giá sẽ tiếp tục tăng”, ông nói thêm.

Theo ông Quê, khi thu nhập không tăng kịp giá nhà, người dân phải vay nhiều hơn để mua, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất. Dòng tiền đầu tư “trú ẩn” vẫn mạnh, đẩy mặt bằng giá duy trì ở mức cao.

Bà Nguyễn Hoài An nhìn nhận ở góc độ khác: giá cao vừa là rào cản, vừa là bộ lọc tự nhiên. Thị trường bước sang giai đoạn “lọc cầu”, chỉ những người có hiểu biết và tiềm lực mới tham gia. Tuy nhiên, chính sự lọc này cũng khiến một bộ phận lớn người dân đô thị bị loại khỏi khả năng tiếp cận nhà ở.

Giải pháp, theo bà An, nằm ở việc tăng cung thực chất, đa dạng hóa phân khúc, đặc biệt nhóm nhà ở vừa túi tiền. “Nguồn cung mới đang phục hồi tích cực, nhưng chỉ hiệu quả nếu hạ tầng giao thông và kết nối đô thị được hoàn thiện đồng bộ”, bà nói, đồng thời đề xuất nâng cấp chương trình nhà ở xã hội và kiểm soát tín dụng hợp lý để hỗ trợ người mua ở thực.

Cao cấp vẫn sống khỏe vì khan hiếm

Ông Lại Tiến Huy, Phó Tổng Giám đốc Five Star Property – đơn vị phân phối dự án The Matrix One Premium (Nam Từ Liêm), cho biết dù mức giá trên 100 triệu đồng/m² không dành cho số đông, phân khúc cao cấp vẫn duy trì sức mua ổn định nhờ tệp khách hàng riêng và tính khan hiếm tương đối. “Với chiến lược bán hàng hợp lý, các sản phẩm có vị trí đắc địa vẫn có thanh khoản tốt”, ông nói.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết thanh khoản ở nhóm căn hộ 100–200 triệu đồng/m² vẫn ở mức tích cực. Ông lý giải, nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm, trong khi tỷ suất cho thuê căn hộ cao cấp đạt 3–3,5%/năm, cao hơn nhiều so với nhà phố, giúp phân khúc này tiếp tục hấp dẫn giới đầu tư.

Thị trường “lọc cầu” mạnh hơn từ 2026

Ông Nguyễn Anh Quê dự báo, từ nửa cuối năm 2026, khi nguồn cung chung cư mới và nhà thấp tầng tăng trở lại, thị trường sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh tự nhiên. “Chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh về giá, chất lượng và chính sách bán hàng. Khi người mua có thêm lựa chọn, tâm lý sẽ bớt sốt ruột, giá sẽ dần trở lại mức hợp lý”, ông nói.

Còn theo bà Nguyễn Hoài An, thị trường hiện đã bước sang giai đoạn chuyển mình từ đầu cơ sang tích sản, khi người mua quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng và khả năng khai thác lâu dài. “Bất động sản giờ là cuộc chơi của người hiểu biết, biết giữ nhịp tài chính và đầu tư dài hơi”, bà nhận định.