[Longform] Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới, phân khúc nào “hút” vốn đầu tư?

Trong quý I/2025, thị trường căn hộ chung cư tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM ghi nhận hiện tượng “chững giá” rõ nét sau nhiều quý tăng nóng. Báo cáo từ Bộ Xây dựng và các đơn vị nghiên cứu như Savills, Cushman & Wakefield cho thấy, giá sơ cấp tại Hà Nội trung bình đạt từ 75–82 triệu đồng/m2, chỉ tăng nhẹ khoảng 3–5% so với quý trước và tăng 34% so với cùng kỳ năm 2024.

Giá thứ cấp dao động từ 50–60 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2–3%, mức tăng thấp nhất kể từ quý III/2023. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá sơ cấp gần như ổn định, chỉ tăng nhẹ 3–4% theo quý. Giá trung bình trên thị trường sơ cấp đạt khoảng 4.690 USD/m2 (tương đương 112 triệu đồng/m2), tăng mạnh so với cùng kỳ nhưng tốc độ đã chậm lại đáng kể. Một điểm đáng chú ý là thị trường hoàn toàn không còn căn hộ bình dân, khi giá thấp nhất cũng đã từ 50 triệu đồng/m² trở lên.

 Theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao Savills Hà Nội, sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân tại nội đô đang khiến các khu đô thị vệ tinh trở thành lựa chọn thay thế khả thi.

Ngoài ra, tâm lý đầu tư và đầu cơ vẫn còn hiện diện, đặc biệt ở các dự án cao cấp tại khu vực trung tâm. Dù vậy, Bộ Xây dựng đánh giá thị trường không rơi vào trạng thái suy giảm mà chỉ đang hạ nhiệt, khi giao dịch vẫn tăng 32% so với quý trước, chủ yếu ở phân khúc căn hộ và đất nền. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định giá chung cư tiếp tục neo cao, trong khi giao dịch ở phân khúc căn hộ cũ giảm do chênh lệch lớn so với giá trị thực.

Ông Trần Minh Tiến (OneHousing) dự báo giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội có thể chạm mức 70 triệu đồng/m2 trong năm nay. Như vậy, thị trường chung cư đang bước vào giai đoạn ổn định giá, với triển vọng tăng nhẹ trong thời gian tới, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành hoặc đô thị vệ tinh – nơi được đánh giá là sẽ phát triển nguồn cung tốt hơn và phù hợp với nhu cầu ở thực.

Báo cáo thị trường quý I của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, lượng đăng tin bán đất nền tăng mạnh lần lượt 50% và 34% trong tháng 2 và tháng 3, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Bắc.

Đáng chú ý, nhiều địa phương có mức độ quan tâm tới đất nền tăng hơn 100% như Ninh Bình, Phú Thọ, Bắc Giang, Thái Bình...,còn Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Thái Nguyên… tăng hơn 64%. Mức độ quan tâm lớn kéo theo giá bán ở nhiều địa phương tăng mạnh 44-100% so với cùng thời điểm năm 2023.

Trong đó, thị trường đất nền Hải Dương dẫn đầu về đà tăng giá bán sau 2 năm ở mức 100%. Tiếp theo là Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%), Bắc Ninh (52%), Hà Nam (50%), Nam Định và Thái Bình (44%). Đây là những địa phương có thông tin về sáp nhập địa giới hành chính hoặc đấu giá đất.

Tại Hà Nội, giá bán đất nền tăng khoảng 42% sau 2 năm. Nhiều chuyên gia dự báo, đất nền vẫn là kênh đầu tư "vua” trên thị trường bất động sản vì có lợi nhuận lớn.

Theo ông Lê Đình Chung, thành viên tổ công tác thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đến quý II, thị trường đất nền có thể chứng kiến sự phát triển đồng đều hơn ở nhiều nơi. Tuy nhiên, việc đầu tư đất nền vào thời điểm hiện tại cần có tầm nhìn trung hạn, với thời gian thu hồi vốn ít nhất 1 - 3 năm, thay vì kỳ vọng "lướt sóng" nhanh chóng.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ cũng cho rằng, đất nền không chỉ có giá trị trong việc lưu giữ tài sản mà còn là một dạng đầu tư dài hạn ít chịu rủi ro từ biến động kinh tế.

Tuy nhiên, để đạt được lợi nhuận tốt, nhà đầu tư cần tập trung vào các khu vực có quy hoạch rõ ràng và tiềm năng phát triển hạ tầng.

Hiện thanh khoản của thị trường đất nền tập trung ở các dự án pháp lý đã hoàn thiện, có sổ đỏ hoặc các dự án có pháp lý tốt, hạ tầng giao thông đồng bộ, vị trí liền kề khu dân cư, khu công nghiệp, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.

Về lâu dài, phân khúc đất nền sẽ có sức bật tốt trên thị trường bất động sản.

Tuy đang đối diện với nguy cơ doanh nghiệp FDI có thể rút khỏi thị trường nếu Việt Nam bị áp thuế quan lớn song phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn được đánh giá là có nhiều tiềm năng phát triển.

Thực tế, trong quý I/2025, phân khúc bất động sản công nghiệp tại Việt Nam tiếp tục nổi lên như một “điểm sáng” bứt phá, được giới chuyên gia và nhà đầu tư đánh giá là kênh triển vọng nhất trong năm.

Số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, chỉ trong 2 tháng đầu năm đã có 14 dự án khu công nghiệp mới được phê duyệt, tổng diện tích trên 4.100 ha. Cùng thời gian, các doanh nghiệp công nghiệp – đặc biệt là các doanh nghiệp FDI – vẫn tiếp tục mở rộng quỹ đất, đẩy nhu cầu thuê kho xưởng tăng mạnh. Đến hết năm 2024, vốn FDI giải ngân đạt mức cao kỷ lục 25,35 tỷ USD, tăng 9% so với cùng kỳ, tạo sức kéo cho thị trường BĐS công nghiệp trong suốt quý đầu tiên của năm 2025.

Khi Việt Nam thu hút được về quy mô, chất lượng của nguồn vốn FDI thì rất nhiều tập đoàn lớn đầu tư vào Việt Nam. Trong đó, chỉ cần một tập đoàn lớn đầu tư sẽ kéo theo rất nhiều công ty ăn theo tập đoàn đó. Nhưng những doanh nghiệp này không phải công ty nào cũng chọn các khu công nghiệp lớn với quy mô bài bản về hạ tầng để thuê đất. Thay vào đó, các nhà đầu tư sẽ lựa chọn khu công nghiệp vừa và nhỏ với quy mô khoảng 10-20ha hoặc nhỏ hơn 5ha với hạ tầng, mặt bằng giá thuê rẻ hơn nhưng lân cận tại khu vực đó.

"Tôi có những người bạn đang triển khai nhiều khu công nghiệp vừa và nhỏ ở các TP. Hải Dương, Hưng Yên, một phần ở Bắc Giang. Họ cứ xây dựng xong, dựng nhà xưởng xong là có đối tác từ Hong Kong, Trung Quốc đến hỏi thuê với mức giá tốt", ông Trần Quang Trung chia sẻ.

Theo chuyên gia này, đây là những tín hiệu tốt bởi khi bất động sản khu công nghiệp phát triển tốt thì nó tạo ra công ăn việc làm lớn cho người dân, đồng nghĩa người dân có thu nhập để mua nhà, đầu tư, nâng cao chất lượng cuộc sống, tạo ra sự phát triển bền vững cho Đất nước.

Dưới sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch, trong quý I/2025, bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang dần lấy lại đà phát triển và được các chuyên gia đánh giá là một điểm sáng tiềm năng trong năm nay.

Một điểm nhấn quan trọng là mức nguồn cung có thể tăng mạnh 80% trong năm 2025, chủ yếu đến từ căn hộ dịch vụ (condotel) tại các điểm đến du lịch trọng điểm như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc…

Đây được xem là lực đỡ quan trọng giúp đón đà phục hồi, khi các chủ đầu tư dần hoàn thiện pháp lý, điều chỉnh chính sách bán hàng, và đa dạng hóa sản phẩm theo hướng “wellness living”.

Về bức tranh du lịch tổng thể, trong hai tháng đầu năm 2025, Việt Nam tiếp tục đón gần 4 triệu lượt khách quốc tế, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước, đưa công suất phòng trung bình tăng khoảng 15% và giá phòng tăng 5%, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, đại diện là ông Mauro Gasparotti, nhận định rằng ngành nghỉ dưỡng đang chứng kiến sự phục hồi rõ rệt, trở về gần mức trước dịch.

Tuy nhiên, một số chuyên gia vẫn giữ quan điểm thận trọng. Ông Lưu Quang Tiến – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đất Xanh Services – cho rằng năm 2025 chỉ mới là giai đoạn “rã băng” của phân khúc nghỉ dưỡng, chưa thể bứt phá mạnh ngay lập tức do rào cản về thanh khoản và chi phí pháp lý chưa hoàn chỉnh.