Gỡ “nút thắt” trong định giá đất để khơi thông dự án đầu tư

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 634/CĐ-TTg gửi Bộ trưởng Bộ TN&MT, chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu gấp rút tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; đồng thời sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Trong đó, quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và không còn quy định phương pháp thặng dư.

Nêu ý kiến của cộng đồng doanh nghiệp về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, doanh nghiệp cho rằng, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, thì mỗi loại đất cần có phương pháp xác định giá đất khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế.

“Do đó, việc sử dụng phương pháp định giá đất chưa phù hợp có thể dẫn tới việc định giá đất chưa chính xác, chưa phù hợp gây ách tắc trong quá trình định giá và chậm triển khai thực hiện dự án”, bà Hồng bày tỏ.

Theo bà Hồng, phương pháp thặng dư xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai của nước ta chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Vì vậy, nếu chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai.

Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP.HCM khuyến nghị, không nên bỏ qua phương pháp thặng dư. Phương pháp so sánh chỉ phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ lẻ, có giao dịch tương đồng phổ biến.

Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu, các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin.

Theo bà Giang, trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn, hoặc dự án phát triển, thì số lượng bất động sản so sánh tương đồng nhau là không nhiều, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến kết quả định giá.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng hệ số điều chỉnh thường được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh chính xác biến động thị trường trong thời gian ngắn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho biết, phương pháp thặng dư được thực hiện tại 87,5% dự án bất động sản ở TP.HCM, đây là phương pháp định giá đất chủ yếu trong hơn 8 năm qua, từ khi Nghị định 44 có hiệu lực. Nguyên nhân xuất phát từ thực tiễn là rất khó áp dụng các phương pháp khác.

Là đại diện đơn vị trực tiếp thực hiện dự án đầu tư, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh kiến nghị nên giữ phương pháp thặng dư vì có tính khoa học và phù hợp thông lệ quốc tế.

Theo ông Dũng, tuy còn một số vướng mắc, nhưng thực tế tại các địa phương đã chứng minh được khả năng áp dụng. Không ít trường hợp nếu không áp dụng phương pháp thặng dư thì không xác định được giá đất, do các phương pháp khác không có thông tin, như giá mua căn hộ, chi phí, như vậy, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá không thực tế, không hiệu quả, Nhà nước không thể thu được khoản tiền phù hợp.

Từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất (Bộ TN&MT) nhấn mạnh phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp khoa học được sử dụng trên thế giới. Nhưng trong điều kiện Việt Nam chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất, bất động sản; cơ quan có thẩm quyền chưa theo dõi được thông tin… nên Bộ Tài nguyên Môi trường đề nghị chưa áp dụng phương pháp thặng dư, chứ không có nghĩa “không dùng”.

Trước lo ngại của các địa phương, nhà đầu tư “bỏ phương pháp thặng dự sẽ làm định trệ công tác định giá đất”, ông Chính khẳng định, mục tiêu của việc xây dựng nghị định, thông tư là làm sao để đẩy nhanh định giá đất, chứ không phải sửa đổi để làm chậm cộng tác này.

Phân tích cụ thể lý do phương pháp thặng dư hiện chưa phù hợp với Việt Nam, ông Chính cho hay, phương pháp này lấy doanh thu giả định trừ đi chi phí ước tính đầu tư. Trong đó, chi phí tính thời điểm này (có có chi phí vay ngân hàng, quản lý dự án, chi phí quảng cáo…) lại cho 3-5 năm sau. Doanh thu thì xác định thời gian xây dựng mấy năm, thời gian bán hàng mấy năm, tỷ lệ bán hàng trong mấy năm đó…

Cũng theo ông Chính, hiện dự thảo nghị định, thông tư đang lấy ý kiến, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ lắng nghe các địa phương, nhà khoa học để tổng hợp trình Chính phủ.