Giải mã nguyên nhân khiến nhiều lô đất ở Vũng Tàu đã lên sàn đấu giá mà vẫn rơi vào cảnh 'ế khách'

Theo Sở Tài nguyên – Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, giai đoạn 202 -2025 có 20 lô đất bán đấu giá, với tổng diện tích hơn 400ha, dự kiến thu ngân sách  hơn 15.584 tỷ đồng.

Năm 2021, Sở Tài nguyên – Môi trường xây dựng kế hoạch đấu giá 5 khu đất, tổng diện tích hơn 228ha, dự kiến thu ngân sách hơn 11.459 tỷ đồng.

Đến năm 2022, Sở Tài nguyên – Môi trường tiếp tục xây dựng kế hoạch đấu giá 7 khu đất (trong đó, có 5 khu đất chuyển tiếp từ kế hoạch năm 2021), tổng diện tích hơn 246ha, dự kiến thu ngân sách hơn 12.293 tỷ đồng.

Trong đó, có 4 khu đất thuộc dự án trọng điểm của tỉnh, với diện tích hơn 203ha đều nằm trên địa bàn TP. Vũng Tàu, gồm: khu đất cụm 5 (phường 1), khu đất mũi Nghinh Phong (phường 2), khu đất nhận chuyển nhượng từ Ngân hàng Công thương Việt Nam (các phường 10, 11) và khu đô thị sinh thái cù lao Bến Đình (các phường 5, 9, Thắng Nhất, Thắng Nhì). Tuy nhiên, trong suốt 2 năm (2021–2022), chưa có khu đất nào được bán đấu giá theo kế hoạch.

Hiện trạng khu đất mũi Nghinh Phong 

Theo thông tin từ báo Pháp luật, đại diện Sở Tài nguyên – Môi trường cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến việc tổ chức đấu giá các khu đất trong 2 năm (2021–2022) chưa hoàn thành so với kế hoạch. Trong đó, nguyên nhân khách quan là do các vướng mắc trong quy định, chính sách về vốn thực hiện lập quy hoạch chi tiết 1/500; về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư…

Đến đầu năm 2023, có 6 khu đất được Sở Tài nguyên – Môi trường lập kế hoạch đấu giá. UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã phê duyệt phương án đấu giá đối với 6/6 khu đất và phê duyệt quyết định đấu giá đối với 5/6 khu đất, gồm: 2 khu đất 13,8ha tại mũi Nghinh Phong (phường 2) và 3,9ha tại phường 11, TP. Vũng Tàu; 3 khu đất 0,66ha, 0,47ha và 0,68ha cùng tọa lạc tại thị trấn Long Hải, huyện Long Điền. Sở Tài nguyên – Môi trường đang xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá.

Riêng đối với khu đất còn lại rộng 2,8/3,6ha tại phường Thắng Tam (chợ du lịch cũ), Sở Tài nguyên – Môi trường đang rà soát theo chỉ đạo của UBND tỉnh.

Tuy nhiên, ngày 20/5/2023, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành. Nghị định này điều chỉnh, bổ sung đối tượng tham gia đấu giá, điều kiện của thửa đất đấu giá (đối với các thửa đất đấu giá xây dựng dự án nhà ở mới cần phải có quy hoạch chi tiết 1/500) nên Sở Tài nguyên – Môi trường phải tiến hành rà soát, tham mưu UBND tỉnh phê duyệt lại các phương án đã trình.

Ngoài ra, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định 5 phương pháp xác định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất). Theo đó, 6 khu đất trong kế hoạch đấu giá năm 2023 chỉ áp dụng được phương pháp so sánh trực tiếp (kết hợp chiết trừ) để xác định giá cụ thể làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá.

Tuy nhiên, một khu đất đấu giá có diện tích lớn (khu du lịch mũi Nghinh Phong, diện tích 13,8ha) và một khu là quy hoạch dự án y tế (khu 3,9 ha tại phường 11, TP. Vũng Tàu), trên thực tế không tìm được tài sản tương đồng theo quy định. Đồng thời, 6 khu đất này khi thực hiện dự án không phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 thì không có cơ sở áp dụng phương pháp thặng dư.

Có thể thấy, ngoài việc vướng mắc về các vấn đề quy định, pháp lý vẫn còn nguyên nhân khác khiến các lô đất dù đã “lên sàn” đấu giá mà vẫn ế khách có thể kể đến như: các khu đất đưa vào kế hoạch đấu giá nhưng chưa hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; chưa thực hiện xong các nội dung theo ý kiến của Bộ Quốc phòng về việc phải xử lý tài sản trên đất, xử lý lấn chiếm. Bên cạnh đó, việc lập quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 cần nhiều thời gian nhưng chưa có kết quả. Một số khu đất đấu giá thuộc khu vực chưa có quy hoạch phân khu…