Giá nhà vẫn sẽ tiếp tục tăng trong năm nay, cân đối giá nhà là bài toán cần phải giải?

Giá nhà sẽ tiếp tục tăng

Thống kê cho thấy, nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 ước đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là khoảng từ 22.000 đến 24.000 căn.

Năm 2025, con số này được dự báo tăng lên mức 40.000 căn hộ cho cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Dù vậy, tình trạng thiếu nhà ở bình dân được dự báo khó cải thiện. Các đơn vị nghiên cứu cho biết phân khúc sản phẩm trung cấp đến cao cấp có thể tiếp tục chiếm phần lớn nguồn cung.

Nếu tình trạng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung nhà ở tiếp tục tiếp diễn nhưng không có sự can thiệp kịp thời, thị trường sẽ đối mặt với nhiều hệ lụy. Trong đó, giá nhà vượt tầm chi trả của phần đông người dân, càng làm gia tăng bất bình đẳng về cơ hội được tiếp cận nhà ở.

Dù nguồn cung sẽ tăng đáng kể nhưng giá bất động sản được dự báo vẫn khó để "hạ nhiệt".

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bán chưa thể hạ nhiệt, khó “đi ngang” mà có thể tiếp tục tăng một phần vì nhu cầu đầu tư lớn, chi phí thuế đất theo biểu giá mới cao. Theo đó, việc các địa phương áp dụng bảng giá đất mới dựa trên giá thị trường có thể tạo ra mặt bằng chi phí cao hơn khiến giá bất động sản khó giảm, ngay cả khi nguồn cung tăng.

Ở một chia sẻ mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng giá bất động sản TP HCM sẽ tiếp diễn xu hướng tăng của năm 2024 trong bối cảnh nguồn cung nhà ở này cải thiện không đáng kể, chênh lệch tỷ lệ rổ hàng giữa các phân khúc vẫn đang rất lớn.

Theo ông, năm nay thành phố dự kiến chỉ có thêm 9.000 căn hộ và 2.000 căn nhà liền thổ, 83% trong đó là phân khúc cao cấp, hạng sang giá trên 60 triệu đồng mỗi m2. "Sự áp đảo của phân khúc cao cấp, thiếu nhà bình dân để điều tiết thị trường cùng bài toán khan hiếm nguồn cung chưa được giải quyết dứt điểm khiến giá bất động sản TP HCM dự kiến tăng 8-10% năm nay", chuyên gia CBRE nhìn nhận.

Trước đó, dự báo về xu hướng thị trường năm 2025, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cũng cho biết sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân sẽ tiếp tục kéo giá bất động sản tại các khu vực trung tâm Hà Nội, TP HCM tăng. Mức tăng được Vars đưa ra vào khoảng 7-10% trong năm nay.

Theo đại diện CBRE, nguồn cung ít ỏi, không có nhiều sự lựa chọn trong khi nhu cầu nhà ở tại TP HCM luôn rất cao khiến những dự án triển khai năm nay sẽ ít chịu sự cạnh tranh và giữ được thế "độc quyền". Điển hình như năm vừa qua, giá nhà vượt trên trăm triệu đồng mỗi m2 nhưng các dự án vẫn có tỷ lệ hấp thụ trung bình trên 70%. Điều này thúc đẩy thị trường sơ cấp bước vào cuộc đua về giá, dự án sau cao hơn dự án trước.

"Một khi giá sơ cấp đã tăng, thị trường thứ cấp cũng sẽ ăn theo xu hướng này và thiết lập mặt bằng giá mới", ông Kiệt đánh giá.

Bài toán cần giải

Hiện nay, Bản thân các doanh nghiệp cũng phải chịu áp lực không hề nhỏ khi giá đất tăng mạnh, cùng với chi phí sử dụng đất mà chủ đầu tư phải chi trả. Những yếu tố này sẽ đẩy giá bán cuối cùng lên mức khó tiếp cận.

Việc phát triển quá nóng có thể dẫn đến tình trạng tương tự như đã diễn ra với thị trường Trung Quốc. Vì vậy, cân đối giá nhà sẽ là bài toán cần được các bên nghiêm túc triển khai trong những năm tới đây.

Để giảm áp lực giá nhà tăng và đáp ứng nhu cầu ở thực, các chuyên gia khuyến nghị cần mở rộng phát triển đô thị ra các khu vực ngoại thành, những vùng giáp TP HCM. Theo đó, chính quyền nên sớm ưu tiên đầu tư vào các tuyến đường vành đai và cao tốc, từ đó tạo điều kiện để doanh nghiệp mở rộng phát triển quỹ đất với giá hợp lý ra vùng ven, đẩy mạnh xây dựng hạ tầng tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, khu vui chơi mới thu hút người dân đến khu vực ngoại vi định cư, giảm áp lực lên khu vực trung tâm và gián tiếp kéo giảm giá nhà.

Để giải bài toán giá nhà tăng cao, VARS đề xuất, ngoài việc tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai và vốn vay cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh việc cải thiện hạ tầng kết nối, "nhân rộng" việc phát triển đô thị theo mô hình TOD - mô hình phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng.

Khi đó, người mua nhà chắc chắn sẽ sẵn sàng di chuyển sang các khu vực vùng ven, nơi doanh nghiệp có thể phát triển các dự án với mức giá thấp hơn.

Bàn về giải pháp giảm giá nhà ở, TS. Lê Xuân Nghĩa có cùng chung quan điểm với phần lớn các chuyên gia cho rằng, giá nhà ở sẽ rất khó giảm. Bởi đây là thị trường luôn có nhu cầu thực, nhu cầu thiết yếu đối với người dân. Trong bối cảnh chi phí đầu tư xây dựng dự án, chi phí cho giá đất, thời gian chờ thủ tục tăng cao, giá bất động sản không thể giảm.

Tuy nhiên, ông Nghĩa vẫn kỳ vọng vào những giải pháp mang tính chất khác thường, "phi thường" từ phía Chính phủ, trong không khí cả nước tiến vào kỷ nguyên mới để giải quyết vấn đề về giá nhà ở.

Ông Nghĩa cho rằng, Chính phủ cần có những giải pháp thực sự mạnh mẽ, giá nhà mới có thể hạ nhiệt, nếu không sẽ rất khó. Các giải pháp cần tập trung đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, quyết liệt tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý để tăng cung cho thị trường.