Diễn biến thị trường chung cư Hà Nội

Thị trường vắng bóng nhà đầu tư

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong năm 2024 thị trường chung cư Hà Nội là cuộc hội tụ đông đảo của cả người mua ở thực và giới đầu tư do mặt bằng giá liên tục lập đỉnh. Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2024 đến nay, những người tìm mua chung cư chủ yếu là người mua ở thực, số lượng người mua với mục đích đầu tư giảm mạnh.

Theo ghi nhận của nhiều môi giới bất động sản, giá chào bán đi ngang và lượng giao dịch từ cuối năm ngoái đến hiện tại có chiều hướng đi xuống so với cùng kì. Sở dĩ giao dịch sụt giảm là bởi giới đầu tư chung cư gần như rút hoàn toàn khỏi thị trường vào thời điểm này.

Một môi giới căn hộ quận Thanh Xuân (Hà Nội) cho biết, từ tháng 1/2025 đến nay, nhà đầu tư chủ yếu gửi hàng bán ra mà không mua vào. Người đi xem nhà chủ yếu là người mua ở. Tuy nhiên, do mặt bằng giá vẫn neo cao nên lượng người mua ở thực đi xem đông đảo nhưng số lượng khách hàng xuống tiền không nhiều.

Vị này cho biết, từ sau Tết giao dịch diễn ra rất chậm vì người mua với mục đích ở thực nên đều xem xét kĩ và xem xét nhiều dự án, so sánh các dự án với nhau trước khi đưa ra quyết định. Nếu người mua là nhà đầu tư thì thường sự quyết đoán nhanh hơn.

Môi giới khác tại khu vực Hà Đông (Hà Nội) cũng cho biết lượng khách dẫn đi xem từ trước Tết và sau Tết đều là người mua với mục đích ở, tuyệt nhiên không có nhà đâu tư. Hiện tại, một bộ phận nhà đầu tư bắt đầu xả hàng khi thấy chiều hướng đi ngang của thị trường khả năng kéo dài đến hết năm, không có dấu hiệu giá bán sẽ đi lên. Một số nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý chờ giá tăng nên cho thuê dài hạn.

Giao dịch của thị trường sau tết ở phân khúc căn hộ chung cư khá chậm. Do giá vẫn cao nên người mua thực đang giữ tâm lý nghe ngóng, chờ đợi với kì vọng giá sẽ giảm thêm hoặc có nguồn hàng mới giá mềm được tung ra thị trường.

Về phía người mua ở, chị T cho biết gia đình chị tìm mua căn hộ chung cư từ năm ngoái nhưng vẫn chưa tìm được căn hộ phù hợp do giá tăng quá cao. Trong năm nay, gia đình chị vẫn tiếp tục tìm nhà với hi vọng giá nhà đang đi ngang, sau đó sẽ giảm. “Nhiều bạn môi giới khi tư vấn đều nói với tôi giá chung cư sẽ không thể giảm được mà chỉ đi ngang như hiện nay. Nếu giá chung cư chỉ đi ngang thì vẫn quá khả năng chi trả của gia đình tôi. Chúng tôi sẽ buộc phải mua nhà ở xã hội. Mong trong thời gian tới số lượng dự án nhà ở xã hội sẽ nhiều lên”, chị T nói.

Giá chung cư chững những vẫn ở mức cao

Mặc dù thị trường bất động sản sau Tết đang chuyển biến tích cực khi lượng tìm kiếm bất động sản, lượng tin đăng bán, cho thuê đều tăng nhưng khảo sát của Batdongsan.com.vn thời điểm sau Tết ghi nhận, giá bán chung cư tại nhiều dự án không có sự biến động so với trước Tết.

Tại dự án An Binh Palza (Nam Từ Liêm), giá rao bán các căn hộ 2 ngủ 1 vệ sinh có thời hạn sở hữu 50 năm vẫn dao động từ 3,3-3,5 tỷ đồng/căn. Cùng diện tích này, những căn sở hữu lâu dài, giá chào bán vẫn đang ở mức 4,3-4,4 tỷ đồng/căn. Dòng căn hộ 3 phòng ngủ sở hữu lâu dài với diện tích ngoài 80m2 vẫn được chào bán từ 6-6,2 tỷ đồng/căn, dòng căn hộ 3 phòng ngủ sở hữu 50 năm giá chào bán vẫn đang ở mức khoảng 5 tỷ đồng/căn.

Cùng thuộc quận Nam Từ Liêm, căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh tại dự án Golden Palace vẫn đang duy trì giá chào bán từ thời điểm cuối năm 2024 là 4,6-4,7 tỷ đồng/căn. Dự án The Garden Hill vẫn có mức giá 4,5-4,7 tỷ đồng với căn 2 phòng ngủ 2 vệ sinh.

Tại quận Thanh Xuân, giá rao bán căn hộ Hà Nội Center Point với dòng sản phẩm 2 ngủ 2 vệ sinh vẫn đang đi ngang so với trước Tết Nguyên đán với mức giá chào bán phổ biến là 5,7-5,8 tỷ đồng/căn. Căn hộ tại dự án Gold Season (Thanh Xuân) vẫn duy trì khoảng giá 8 tỷ đồng đối với dòng sản phẩm 3 phòng ngủ và khoảng giá 6 tỷ đồng với dòng sản phẩm 2 ngủ. Mức giá đi ngang cũng đang diễn ra với các dự án căn hộ thuộc quận Cầu Giấy như HomeCity, Central Field, Discovery Complex…

Theo chuyên gia, người mua ở thực vốn chủ yếu hướng đến chung cư, nhà riêng đang có tâm lý chờ đợi xem nguồn cung có dồi dào hơn không với hy vọng giá bán sẽ điều chỉnh về mức hợp lý.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng đối với người mua bất động sản mục đích để ở thì mua vào thời điểm nào cũng đúng, miễn là người mua đã tính toán kỹ lưỡng phương án tài chính và các yếu tố đảm bảo tiện nghi cuộc sống. Ông khuyến nghị: “Mặc dù nhiều chủ đầu tư và ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 80-85% giá trị sản phẩm, người mua nên có sẵn tối thiểu 30-40% tiền “thịt”, đồng thời tự tin rằng dòng tiền ổn định trong 3-5 năm tới đủ để duy trì cuộc sống rồi hẵng nghĩ đến việc mua nhà. Nếu vẫn chưa đủ tài chính, nên cân nhắc phương án thuê trước.”

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, trong năm 2025, giá căn hộ chung cư sẽ khó có chiều hướng đi xuống. Nguyên nhân là bởi nguồn cung sơ cấp mới hiện diện trên thị trường trong năm 2025 sẽ tập trung chính ở phân khúc cao cấp và hạng sang thuộc các đại đô thị. Chính bởi vậy mà giá căn hộ sẽ tiếp tục “neo” cao.

Nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội có khả năng sẽ gia tăng trong năm 2025 nhưng sẽ vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu của người dân. Nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ vẫn vô cùng vắng bóng. Do đó, mặt bằng giá căn hộ sẽ khó có chiều hướng đi xuống, chỉ duy trì mức đi ngang.