Giá bất động sản sẽ không tăng “đột biến” trong thời gian tới, nhà đầu tư “lướt sóng” sẽ gặp khó?

Giá bất động sản sẽ được bình ổn

UBND TP Hà Nội mới đây ban hành quyết định số 71 nhằm quy định và điều chỉnh bảng giá đất tại Thủ đô. Theo quyết định mới, bảng giá đất hiện hành sẽ được điều chỉnh và tiếp tục có hiệu lực áp dụng đến ngày 31/12/2025. So với bảng giá đất cũ, bảng giá đất điều chỉnh cao gấp 2-6 lần.

Dưới góc độ chuyên gia, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất của Hà Nội tác động không đáng kể đến giá bất động sản nhưng giúp giảm tốc độ làn sóng đầu cơ,...

Theo bà Vân, việc điều chỉnh bảng giá đất của Hà Nội sẽ góp phần làm bình ổn giá. Giá bất động sản tại Hà Nội vẫn tăng trưởng theo cơ học xuất phát từ các yếu tố tự nhiên như nhu cầu sử dụng, thu nhập người dân cải thiện, gia tăng dân số, và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, để có sự gia tăng đột biến trong thời gian tới là ít có khả năng xảy ra.

"Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng đẩy giá lên cao trước đây chủ yếu là do hoạt động đầu cơ mua đi bán lại. Đối tượng này hiện nay phải cân nhắc kỹ hơn khi tham gia vào thị trường, khi mức tăng giá của bất động sản phải đủ cao hơn so với chi phí vốn, chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính cũng như chi phí thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính trên bảng giá đất mới sát hơn với thị trường", vị chuyên gia nhận định.

Đáng chú ý, thông tin về việc Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ TN&MT cùng các bộ, ngành liên quan nghiên cứu đề xuất Đề án thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý”, trong đó hướng đến giao dịch qua hình thức điện tử nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tăng cường tính công khai, minh bạch của giao dịch bất động sản trên thị trường; báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong quý II/2025, đang thu hút sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư.

Bởi lẽ, thị trường bất động sản có tác động mạnh mẽ đến nhiều lĩnh vực cuộc sống do vai trò rất quan trọng của đất đai đối với các hoạt động sản xuất, kinh doanh và đời sống con người. Lịch sử đã từng chứng kiến những sai lệch của thị trường bất động sản gây ảnh hưởng cực kỳ trầm trọng đến nền kinh tế. Điển hình là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới những năm 2008 - 2011 xuất phát từ cho vay dưới chuẩn của các quỹ đầu tư của Mỹ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, tạo ra bong bóng bất động sản, dẫn đến rủi ro thanh khoản và kéo theo là khủng hoảng tài chính, sau đó lan rộng thành khủng hoảng kinh tế. Và theo thời gian, bức tranh thông tin với gam màu sáng - tối của thị trường bất động sản khiến nhiều người không định hình được sự thật đang ở đâu, ngay cả tăng hay giảm, người dân đều bán tín, bán nghi.

Vì vậy, mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” hướng đến giao dịch qua hình thức điện tử là xu hướng tất yếu của chuyển đổi số khi các thông tin, số liệu sẽ được số hóa một cách trách nhiệm. Nhờ đó, thị trường sẽ hạn chế được “sốt ảo” hoặc lừa đảo, trốn thuế… qua giao dịch mua bán bất động sản, góp phần không nhỏ vào việc vốn hóa đất đai.

Không dễ “lướt sóng”

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ, kết quả nghiên cứu của đơn vị này cho thấy hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư "lướt sóng" kiếm lời, thời gian từ lúc mua đến khi sang tay tối đa trong một năm.

Cụ thể, tỷ lệ nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 3 tháng là 15%, từ 3-6 tháng khoảng 35%, từ 6-12 tháng tầm 36% và chỉ 14% giữ tài sản lâu hơn 1 năm. Trong khi tại châu Âu, thời gian nắm giữ bất động sản trước khi bán ra trung bình từ 3-10 năm, số lượng nhà đầu tư sang nhượng bất động sản trước 3 năm nắm giữ chiếm chưa đến 7%.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh của nền tảng Batdongsan.com.vn đánh giá, sự nhạy cảm của thị trường bất động sản năm 2025 sẽ đến từ nhiều yếu tố.

Thứ nhất, các luật mới liên quan bất động sản bắt đầu đi vào thực tế và ảnh hưởng đến nguồn cung cũng như tâm lý của nhà đầu tư.

Thứ hai, thị trường nhà đất, đặc biệt ở Hà Nội, đã chứng kiến một năm 2024 tăng trưởng quá nhanh về giá. Nhiều loại hình bất động sản tại Thủ đô đã tăng giá 50-60% năm vừa qua và thiết lập mặt bằng giá cao kỷ lục.

Thứ ba, các địa phương đều đang điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường, dự báo tác động đến chi phí đầu vào của các dự án đang chờ phê duyệt và các loại thuế, phí phát sinh trong quá trình mua, bán bất động sản.

Còn về bảng giá đất mới, theo ông Tuấn, các thay đổi sẽ tác động đến thị trường trong dài hạn thay vì ngay lập tức trong năm 2025. Nguyên nhân là các dự án cung cấp nguồn cung cho thị trường trong năm 2025 đều là các dự án đã được cấp phép và hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai từ trước nên không chịu ảnh hưởng bởi biến động của bảng giá đất mới.

"Chỉ các dự án đang chờ cấp phép, chờ phê duyệt, chưa thực hiện nghĩa vụ đất đai mới chịu tác động của bảng giá mới. Và thời gian để các dự án đó tung hàng ra thị trường sẽ mất vài năm, tức phải đến năm 2026 trở đi thì bảng giá đất mới tác động đến giá thành của các sản phẩm bất động sản", ông Tuấn nói.

Từ những lý do này, vị lãnh đạo tại Batdongsan.com.vn đánh giá thị trường bất động sản 2025 sẽ phù hợp để nhà đầu tư nắm giữ dài hạn thay vì đầu cơ, lướt sóng.