Dự thảo Thông tư 36 “làm loạn” thị trường bất động sản?

Thông điệp từ NHNN

Năm 2016 được dự báo sẽ là năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản khi ngân hàng siết tín dụng.

Với mục tiêu bảo đảm an toàn hệ thống, ổn định thị trường tài chính, hướng tới ổn định nền kinh tế vĩ mô, việc NHNN đưa ra những cảnh báo khi nhận thấy những dấu hiệu có tính rủi ro là điều cần thiết để điều hành thị trường theo hướng ổn định dài hạn.

Theo Tiến sĩ kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại đều là vốn ngắn hạn nhưng đem cho vay đầu tư dự án bất động sản trung và dài hạn sẽ gây tác động rất lớn đến thanh khoản. Do đó, hệ thống ngân hàng thương mại dưới sự quản lý của NHNN phải có sự kiểm soát chặt khi dòng vốn chảy vào bất động sản, vì rủi ro luôn tiềm ẩn lớn.

Theo báo cáo kinh tế vĩ mô quý 4/2015 của Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR), tín dụng bất động sản tăng 14,59%, cao hơn cùng kỳ năm trước và mức tăng tổng tín dụng. Tính đến 30/11/2015, tín dụng bất động sản đã tăng trưởng gần 20% so với đầu năm 2015, đạt trên 374.800 tỷ đồng. Điều này gây lo ngại về khả năng tiềm ẩn hình thành bong bóng tài sản trong tương lai. Sự bền vững của thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng nếu chính sách tiền tệ, tín dụng không được định hướng đúng.

Do đó, Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN là nhằm giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40% và tăng hệ số rủi ro của “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%. Việc điều chỉnh chính sách này là một thông điệp từ NHNN đối với lĩnh vực bất động sản về việc cần tăng cường kiểm soát rủi ro cho vay. Điều này không mang ý nghĩa “nới lỏng” hay “siết chặt” vốn tín dụng vào lĩnh vực này.

Chuyên gia kinh tế, tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân cho rằng, vốn đầu tư bất động sản của các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay có đến 70% là vốn đi vay từ các ngân hàng, còn lại khoảng 30% là vốn góp từ nhiều nguồn khác nhau. Nếu doanh nghiệp đang trong tình trạng khó khăn, ngân hàng không thẩm tra tốt và tiếp tục bơm vốn thì không khác gì làm cho thị trường rơi vào suy thoái lần nữa. “Theo tôi, việc siết chặt tín dụng chảy vào bất động sản trong lúc này là không thừa. Qua động thái của NHNN, phần nào cho thấy thị trường bất động sản cần phải được lèo lái đúng hướng, tránh tình trạng bong bóng xảy ra”, ông Nhân nói.

Hiện nay, tồn kho bất động sản còn rất nhiều, doanh nghiệp buộc phải có nguồn vốn lớn để xử lý nguồn hàng, phía ngân hàng cũng phải bảo đảm tài sản của mình. Vì vậy, NHNN tăng hệ số rủi ro là để bảo đảm tính thanh khoản tốt, giảm nợ xấu cho thị trường.

Hạn chế nguồn cung

Nhận định về những khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới, các chuyên gia kinh tế cho rằng, dù NHNN không siết tín dụng thì nhiều khả năng các ngân hàng thương mại cũng khó còn vốn cho vay mạnh như năm 2015 và thị trường bất động sản có thể hạ nhiệt trong năm 2016.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty TNHH Savills Việt Nam, thị trường luôn có do nhu cầu nhà ở cao, nhưng đang gặp không ít khó khăn, trước tiên là việc các ngân hàng siết van tín dụng vào bất động sản. Do đó, sẽ khiến cho lãi suất cho vay có khả năng tăng, thời hạn cho vay đầu tư và mua nhà sẽ ngắn lại.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân nhận định: “Trong trường hợp NHNN tăng hệ số rủi ro từ 150% lên 250% thì vốn đối ứng sẽ tăng, một khi dòng tiền hạn chế thì nguồn cung sẽ chững lại. Chẳng hạn, trong năm 2016 doanh nghiệp bất động sản sẽ cho ra 1.000 căn, nhưng một khi nguồn lực không có họ chỉ ra mắt 500-600 căn”.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng khi áp dụng hệ số rủi ro tăng từ 150% lên 250% sẽ kéo room bất động sản xuống rất thấp. Như vậy các doanh nghiệp rất khó có thể vay vốn được. Vì khi room nhỏ, ngân hàng dành ưu đãi này cho doanh nghiệp có mối quan hệ tốt với họ.

“Bên cạnh đó, năm 2016 những dự án mới sẽ khó xuất hiện, doanh nghiệp sẽ hạn chế nguồn cung và một số sản phẩm tốt có khả năng sẽ không xuất hiện trên thị trường. Ngoài ra, những dự án bất động sản siêu sang và nghỉ dưỡng sẽ rất khó tiếp cận vốn vay ngân hàng. Việc siết chặt tín dụng không chỉ khiến nguồn cung giảm, người mua nhà cũng sẽ giảm vì lãi suất tăng cao, do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của doanh nghiệp”, ông Quang cho biết thêm.

Tấn Lợi

Nên đọc

Marketing bất động sản thời đại công nghệ số

Bất động sản “nhộn nhịp” dịp cuối năm

Làm giàu cấp tốc từ các khóa đào tạo bất động sản: Hoang tưởng!

Bất động sản: Một năm nhìn lại