Chung cư: Giá không ngừng leo thang, càng chờ giảm, giá lại càng tăng

Tâm lý chờ đợi và giấc mơ “giảm giá”

Từ sau giai đoạn dịch COVID-19, nhiều người kỳ vọng bất động sản nói chung và chung cư nói riêng sẽ giảm giá do thanh khoản sụt giảm, chủ đầu tư khó khăn về dòng tiền. Trên thực tế, một số phân khúc đất nền hoặc dự án ở xa trung tâm từng chứng kiến mức giảm cục bộ. Tuy nhiên, với chung cư – vốn là sản phẩm gắn liền nhu cầu ở thật – giá gần như không hề đi xuống, thậm chí còn đi lên đều đặn theo từng quý.

Nguyên nhân là do nhu cầu thực quá lớn. Tốc độ đô thị hóa, dòng người đổ về thành phố tìm việc làm, lập nghiệp ngày càng cao, trong khi quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí xây dựng tăng, dẫn đến việc giá căn hộ khó lòng giảm. Những ai ôm tâm lý “đợi thêm 1 – 2 năm giá rẻ hơn” thì nay chứng kiến mức giá đã bỏ xa khả năng tài chính ban đầu.

Thực tế giá chung cư vẫn leo thang dù nguồn cung cải thiện

Không ít người kỳ vọng, khi những nút thắt pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung cải thiện và giá nhà sẽ "hạ nhiệt". Tuy nhiên, thực tế lại ngược lại. Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, nhưng các dự án mới mở bán có giá ngày càng tăng cao, dự án mở bán sau có giá cao hơn dự án trước.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của Savills Việt Nam vừa công bố cho thấy, trong quý vừa qua, chung cư Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới được mở bán. Xét trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, cao hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái và đã xấp xỉ đạt mức nguồn cung ngang với thời điểm thị trường phát triển mạnh mẽ những năm trước đại dịch.

Từ các dự án chung cư cao cấp đến những căn hộ bình dân, giá bán đã liên tục lập đỉnh mới. Đơn cử như dự án chung cư 88 Láng Hạ từng có giá chỉ 40 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay, con số đó đã tăng gấp 2,5 lần, cán mốc 100 triệu đồng/m2.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do các điểm nghẽn trong nguồn cung trong suốt một thời gian dài.

Theo đó, mặc dù được tháo gỡ nút thắt về nguồn cung, song nhiều dự án bị đình trệ bởi thủ tục pháp lý kéo dài. Chính vì vậy, khi những nút thắt này được tháo gỡ, các chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, đấu giá đất, chi phí cho vật liệu xây dựng, nhân công đã tăng vọt.

"Doanh nghiệp phải thực hiện dự án với mức giá cao hơn rất nhiều so với trước đây. Điều này khiến giá bán dự án buộc phải tăng để đảm bảo lợi nhuận và có lãi", ông Trung phân tích.

Người mua càng chờ càng mất cơ hội

Một thực tế đáng lo ngại là càng chờ giá giảm, người mua càng mất cơ hội sở hữu nhà. Nếu năm 2020, với khoảng 2 tỷ đồng, người mua có thể lựa chọn một căn hộ tầm trung 2 phòng ngủ ở khu vực ngoài trung tâm, thì đến 2025, cùng số tiền này chỉ đủ mua một căn hộ nhỏ 1 phòng ngủ, hoặc buộc phải đi xa hơn đến các khu vực ven đô.

Điều này tạo nên “hiệu ứng tâm lý lỡ tàu”: người mua thấy giá cao, chần chừ, kỳ vọng giá xuống, nhưng rồi khi quyết định thì giá đã cao thêm 15 – 20%. Kết quả là chi phí mua nhà ngày càng vượt xa thu nhập trung bình, đẩy giấc mơ an cư của nhiều người ra xa.

Các chuyên gia trong ngành nhiều lần khuyến nghị rằng không nên kỳ vọng giá chung cư sẽ giảm trong tương lai gần. Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định: “Nguồn cung hạn chế, chi phí đầu vào tăng và xu hướng đô thị hóa nhanh khiến giá nhà khó có khả năng giảm. Người có nhu cầu thực nên tính toán khả năng tài chính và quyết định sớm, thay vì chờ đợi.”

Trong khi đó, bà Trần Khánh Linh – Giám đốc một công ty tư vấn bất động sản – cho rằng: “Thị trường có thể điều chỉnh ở một vài phân khúc hoặc khu vực xa trung tâm, nhưng với chung cư nội đô, xu hướng dài hạn vẫn là đi lên. Người mua nếu chần chừ sẽ mất cơ hội.”

Giá chung cư sẽ còn tăng

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cũng nhận xét, năm 2024, giá chung cư tăng trung bình từ 40-150%, cá biệt có khu vực tăng đến 200%. Vì vậy, năm 2025 sẽ khó xảy ra đợt tăng giá mạnh như vậy.

Nhưng thực tế nguồn cung vẫn đang thiếu nên giá nhà vẫn neo cao, nhất là những dự án mới mở bán. Ngay cả khi nguồn cung có thể tăng lên nhưng giá nhà vẫn khó giảm. Lý do là nguồn cung chỉ tăng một phần ở phân khúc cao cấp, còn phân khúc giá trung bình rất hiếm. Chủ đầu tư lấy mặt bằng giá xung quanh thị trường làm tham chiếu nên giá rất cao.

"Về ngắn hạn, giá chung cư Hà Nội khó giảm. Về trung và dài hạn, nếu giải quyết được nhu cầu ở thông qua phát triển nhà ở xã hội, nhà giá trung bình thì giá chung cư chỉ có thể giảm ở một số khu vực, còn tại trung tâm, việc giảm giá chung cư là điều khó xảy ra ”, ông Toản nhận định.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội dự báo giá căn hộ vẫn có thể tăng nhẹ theo năm nhưng khó tăng trưởng đột biến như giai đoạn trước, mức tăng khoảng 5-8% so với 2024. Với lượng căn hộ sắp đổ bộ thời gian tới, bà An cho rằng chủ đầu tư sẽ phải tính toán và cân nhắc cả về giá bán và cách làm mới sản phẩm.