Dòng tiền tiếp tục dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm

Khả năng khai thác dòng tiền nội đô giảm

Thời gian qua, mặt bằng giá bất động sản tại các khu vực trung tâm như Hà Nội và TP.HCM đã tăng mạnh, chạm ngưỡng rất cao so với mức thu nhập trung bình của người dân. Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ ra, giá căn hộ tại nội đô Hà Nội và TP.HCM đã tăng đáng kể trong 5 năm qua.

Cụ thể, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình căn hộ ở Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 8 năm qua tại thị trường Hà Nội. Còn tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt 76 triệu đồng/m2, tăng gần 24% so với cùng kỳ năm trước.

Nhóm phân tích VCBS nhận định, mặt bằng giá bất động sản khu vực nội đô đã quá cao so với thu nhập trung bình người dân và khả năng khai thác dòng tiền thực tế, do đó có thể không còn nhiều dư địa tăng giá.

Hiện nay, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ chung cư tại trung tâm chỉ dao động trong khoảng 3-5%/năm, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước đây (6-8%/năm). Điều này khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc việc chuyển dòng vốn sang các khu vực có biên độ tăng giá cao hơn, thay vì tiếp tục nắm giữ tài sản tại nội đô với mức lợi nhuận kém hấp dẫn.

Nhà đầu tư lạc quan về triển vọng thị trường

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian gần đây, do giá bất động sản tại khu vực trung tâm tăng mạnh, nhà đầu tư bất động sản (bao gồm cả các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức) đang tăng tốc dịch chuyển đầu tư từ khu vực trung tâm sang vùng ven thành phố và các tỉnh, thành lân cận - nơi quỹ đất còn dư địa và hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, họ thường tập trung vào các loại hình như đất nền, nhà phố thương mại, hoặc các dự án khu đô thị mới với giá trị đầu tư hợp lý.

VARS nhận định xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét. Bởi việc đầu tư bất động sản tại trung tâm hiện chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu tích lũy tài sản trong dài hạn.

Trong khi đó, giá bất động sản tại một số khu vực có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển còn tương đối rẻ, có biên độ tăng giá lớn trong tương lai. Đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm sẽ tiếp tục tăng. Các chính sách ưu đãi và khuyến khích phát triển đô thị vùng ven, cũng tạo động lực cho các nhà đầu tư.

Còn theo dữ liệu nghiên cứu mới nhất của Batdongsan.com.vn, tại khu vực Hà Nội, phân khúc đất nền ghi nhận lượng quan tâm phân tán về các khu vực ngoại ô như Hà Đông, Long Biên, Hoài Đức, Sóc Sơn, Thạch Thất, Quốc Oai, Chương Mỹ, Gia Lâm, Mê Linh...

Một trong những yếu tố quan trọng nhất giúp bất động sản vùng ven có dư địa tăng giá là sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Điều này giúp kết nối các khu đô thị vùng ven với trung tâm, rút ngắn thời gian di chuyển và tạo động lực phát triển kinh tế cho các khu vực lân cận.

Khi các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM đi vào hoạt động, việc di chuyển từ vùng ven vào trung tâm sẽ thuận tiện hơn, giúp gia tăng giá trị bất động sản tại những khu vực này. Các tuyến cao tốc kết nối vùng đô thị lớn với các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên (Hà Nội) hay Đồng Nai, Bình Dương, Long An (TP.HCM) sẽ giúp vùng ven phát triển mạnh hơn.

Việc phát triển hạ tầng không chỉ rút ngắn khoảng cách về địa lý mà còn giúp thay đổi tâm lý của người mua, khiến họ sẵn sàng chấp nhận di chuyển xa hơn để có được không gian sống rộng rãi, tiện nghi với mức giá hợp lý hơn.

Ngoài ra, nhu cầu đầu tư và tiềm năng tăng giá bắt đầu chiếm tỷ trọng cao hơn trong quyết định mua nhà (thay vì ưu tiên các sản phẩm an toàn, có thể tạo dòng tiền ngay như chung cư nội thành) khi nhà đầu tư lạc quan hơn về triển vọng thị trường.

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư khi lựa chọn đầu tư vào khu vực ngoài trung tâm cần nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng, do có thể gặp các vấn đề pháp lý liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và thủ tục pháp lý. Đồng thời, dù tiềm năng lớn, nhưng không phải khu vực nào cũng có đủ sức hút để đảm bảo khả năng tiêu thụ sản phẩm bất động sản. Ngoài ra, một số khu vực vẫn còn hạn chế về tiện ích công cộng, gây khó khăn trong việc thu hút cư dân và nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, chuyên gia cũng khuyên các nhà đầu tư không nên "bỏ trứng vào một giỏ", mua gom, mua số lượng lớn vào lúc này mà nên lựa chọn dự án có tính pháp lý, sản phẩm có giá hời hoặc địa điểm có đủ tiện ích.

Trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn “chuyển giao”, việc dùng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng. Tham gia thị trường ở giai đoạn này, nhà đầu tư nên dùng tiền nhàn rỗi, hoặc chỉ vay với tỉ lệ thấp. Bởi lẽ, thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng thực sự chưa thoát khỏi khó khăn. Những rủi ro về thanh khoản vẫn còn rình rập, ảnh hưởng đến dòng tiền của nhà đầu tư.