Đầu tư bất động sản trung tâm liệu còn tiềm năng?

Là chiến lược dài hạn

Một trong những nguyên tắc quan trọng nhất trong đầu tư địa ốc là: "Vị trí – vị trí và vị trí."

Vào những năm 1990, khi thị trường Việt Nam còn sơ khai, các nhà đầu tư Đài Loan và Hồng Kông đã đến và áp dụng triết lý này, đặt nền móng cho chiến lược sở hữu bất động sản bền vững. Khi đó, đất tại trung tâm TP Hồ Chí Minh và Hà Nội chỉ có giá 500 – 1.000 USD/m². Sau ba thập kỷ, giá trị đã tăng hàng chục lần, minh chứng cho quy luật khan hiếm và tiềm năng không giới hạn của bất động sản trung tâm.

Một minh chứng rõ ràng là giai đoạn 2015 - 2018, khi một chủ đầu tư mở bán các căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội với mức giá 5.000 USD/m2. Thời điểm đó, con số này bị xem là quá cao, bởi giá căn hộ cùng phân khúc tại các khu vực lân cận chỉ dao động 2.500 – 3.500 USD/m2. Tuy nhiên, đến năm 2024, thị trường đã chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ, khi giá căn hộ cao cấp tại trung tâm hai thành phố lớn này chạm ngưỡng 10.000 - 15.000 USD/m2. Một số dự án siêu sang tại Quận 1, TP Hồ Chí Minh thậm chí thiết lập mức 15.000 - 18.000 USD/m2, cho thấy vị trí trung tâm luôn có giá trị gia tăng vượt trội.

Không chỉ phân khúc cao cấp, ngay cả căn hộ trung cấp cũng ghi nhận sự leo thang mạnh về giá. 5 - 7 năm trước, mức 70 - 80 triệu đồng/m² tại trung tâm Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh được xem là đắt đỏ. Hiện tại, con số này chỉ còn xuất hiện tại khu vực ngoại thành như TP. Thủ Đức, Quận 7 (TP Hồ Chí Minh) hoặc Hoài Đức, Đông Anh (Hà Nội). Trong khi đó, giá căn hộ trung tâm tại các quận 1, 3, Ba Đình, Hoàn Kiếm đã vượt 150 - 200 triệu đồng/m², thậm chí một số dự án chạm mức 300 triệu đồng/m².

Những số liệu này khẳng định, đầu tư vào bất động sản trung tâm luôn là chiến lược dài hạn mang lại lợi nhuận vững chắc. Nhà đầu tư thông minh không chỉ quan tâm đến mức giá hiện tại mà còn dự báo được giá trị tương lai, nắm bắt cơ hội từ những thị trường có tiềm năng tăng trưởng mạnh.

Thay vì chỉ tập trung vào những đô thị lớn đã phát triển bão hòa, nhà đầu tư đang dần chuyển hướng sang các thành phố có nền kinh tế đang bứt phá. Lựa chọn các dự án có vị trí chiến lược, quy hoạch bài bản và pháp lý minh bạch là yếu tố then chốt để đảm bảo tiềm năng tăng giá.

Xu hướng đầu tư sang vùng ven?

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), xu hướng này không chỉ phản ánh nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản, mà còn chịu tác động bởi những yếu tố khách quan như: chính sách quy hoạch, hạ tầng giao thông, cùng sự thay đổi trong nhu cầu của người mua.

Thực tế, giá bất động sản trung tâm tại các đô thị lớn, điển hình là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ngày càng cao, thậm chí đạt đến mức kỷ lục, khiến hoạt động đầu tư trở nên khó khăn hơn khi chi phí vốn không ngừng tăng, biên lợi nhuận giảm dần hoặc khó đảm bảo. Điều này buộc nhà đầu tư có nguồn lực tài chính không mạnh phải tìm kiếm thị trường tiềm năng ở vùng ven.

Đồng thời, việc đầu tư vào hạ tầng giao thông, gồm một số tuyến đường cao tốc, vành đai hay hệ thống giao thông công cộng, làm rút ngắn thời gian kết nối giữa khu vực vệ tinh với trung tâm thành phố đã tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản. Những dự án đại đô thị “all in one” được đầu tư tại khu vực vùng ven cũng đóng vai trò rất quan trọng đối với hoạt động thúc đẩy hạ tầng và thương mại phát triển mạnh mẽ. Qua đó, kéo giá trị bất động sản khu vực xung quanh tăng lên và thu hút sự quan tâm của  nhà đầu tư.

“Khi nhà đầu tư “tăng tốc” về nơi giá đất còn mềm, tiềm năng tăng trưởng cao, họ thường tập trung vào loại hình đất nền, nhà phố thương mại hoặc dự án khu đô thị mới với giá trị đầu tư hợp lý. Cụ thể, thay vì tập trung lướt sóng ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn chiến lược tích lũy quỹ đất ở vùng ven, đón đầu sự phát triển trong tương lai khi hạ tầng hoàn thiện. Tuy nhiên, ngoài nhà ở thì mô hình second home, farmstay, hay khu nghỉ dưỡng ven đô cũng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư nhờ khả năng khai thác cho thuê, đặc biệt là sau đại dịch Covid-19 đã thúc đẩy xu hướng sống xanh và làm việc từ xa”, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường chia sẻ.

Theo đại diện VARS, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét, bởi việc đầu tư bất động sản khu vực trung tâm hiện chỉ phù hợp với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, nhu cầu tích lũy tài sản dài hạn. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm, giá bất động sản của một số nơi có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển còn tương đối “rẻ”, biên độ tăng giá lớn trong tương lai. Đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở tại khu vực ngoài trung tâm tiếp tục tăng, các chính sách ưu đãi và khuyến khích phát triển đô thị vùng ven tiếp tục tạo động lực cho nhà đầu tư.