Doanh nghiệp và người mua được lợi gì khi Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản thông qua?

Vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

Luật nhà ở (sửa đổi)

Cụ thể, Công ty Chứng khoán Vietcap đánh giá Luật Nhà ở (sửa đổi) cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên ba khía cạnh: Miễn tiền sử dụng đất/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án nhà ở xã hội mà không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất; Không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại và cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ; Lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội chứ không phải trên toàn bộ dự án.

Đánh giá về tính ưu việt của Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, về tổng thể, Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và có thể coi là Luật Nhà ở mới có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua.

Theo HoREA, tính ưu việt phù hợp với thực tiễn hiện nay của Luật Nhà ở (sửa đổi) đã kịp thời tháo gỡ được những “nút thắt” về nhà ở xã hội. Đồng thời, những quy định này là rất cần thiết, đáp ứng được một phần nguyện vọng của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, tạo điều kiện để thu hút các doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhằm thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030...

Bên cạnh đó, các chuyên gia của CTCK Maybank Investment bank (MSVN) nhận định, điểm chính của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nằm ở việc giúp các doanh nghiệp bất động sản giải quyết được các vấn đề liên quan tới quỹ đất nhà ở xã hội. Theo đó, việc đưa 20% nhà ở xã hội vào nhà ở thương mại sẽ không còn là việc bắt buộc, mà sẽ là trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương.

Theo các chuyên gia, những điều này nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và chi trả nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp và người lao động. Trong khi đó, các doanh nghiệp và công ty chứng khoán thì đánh giá, những chủ đầu tư có các dự án trong kế hoạch phát triển như sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi của Luật này.

Ngoài ra, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng góp phần hỗ trợ điều chỉnh quy hoạch tổng thể cho một vài dự án thương mại quy mô lớn khi đã có chủ đầu tư đề xuất bố trí phần nhà ở xã hội bên ngoài dự án. Bởi với việc quy định lợi nhuận tối đa 10% đối với diện tích xây dựng công trình thay vì toàn bộ dự án sẽ giúp chủ đầu tư có thêm lợi nhuận từ việc phát triển thông qua phần diện tích thương mại.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Đối với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), công ty đánh giá, quy định các yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn đối với các chủ đầu tư trước khi các chủ đầu tư có thể mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của người mua nhà sẽ bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. Mặc dù điều này có thể khiến các chủ đầu tư mất nhiều thời gian chuẩn bị để đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý cần thiết và bắt đầu xây dựng trước khi triển khai bán hàng.

"Thời gian qua tôi thấy việc giao dịch bắt buộc qua sàn đều là hình thức, tăng chi phí cho doanh nghiệp, phiền hà về thủ tục", ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản EZ, nêu quan điểm.

"Trong luật quy định không bắt buộc, tự nguyện, tôi ủng hộ quy định này, bởi nó sẽ giải quyết được sự thông thoáng về tư tưởng của người dân và tác động tích cực đến thị trường", PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội Đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, nhận định.

Đáng chú ý, luật mới cũng bổ sung thêm quy định để góp phần minh bạch thị trường như chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng.

Ông Phan Lê Thành Long, CEO & Founder AFA GROUP, Giám đốc Viện Kế toán Quản trị Công chứng Úc (CMA Australia) tại Việt Nam nhận định, thị trường khá hồ hởi trước việc thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Mặc dù chúng ta sẽ cần chờ các luật có hiệu lực, cũng như Nghị định, thông tư hướng dẫn của Chính phủ, Bộ ngành, đặc biệt về những nội dung nêu trong Luật mà Quốc hội giao cho Chính phủ, Bộ ngành hướng dẫn. Nhưng ít nhất, việc thông qua hai luật này là cú hích để thị trường hướng đến sự phát triển bền vững và lành mạnh.

Theo vị này, đây là cú hích để thị trường hướng đến sự phát triển bền vững và lành mạnh, chứ không phải luật mới ra đời để thúc đẩy thị trường nóng lên với những hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Mục tiêu chính của Luật Nhà ở cũng như Luật Kinh doanh bất động sản vừa sửa đổi đều hướng đến việc mọi người dân đều có nhà ở, tài nguyên đất đai được khai thác đúng cách.

Trong khi đó, VNDirect thì cho rằng, với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) thì các chủ đầu tư cần phải chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng. Điều này sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà và đảm bảo môi trường phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản về dài hạn. Cũng như giúp doanh nghiệp tạo lợi thế cạnh tranh tốt hơn.