Chuyên gia Savills: Sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân là bài toán khó chưa có lời giải

Bài toán nguồn cung chưa có lời giải

Theo bà Đỗ Thu Hằng, đúng là thị trường đang có sự phục hồi, nhưng để có một cú hích lớn về nguồn cung thì cần thêm thời gian. Rào cản lớn nhất hiện nay chính là các vấn đề pháp lý. Dù các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã được ban hành và có hiệu lực từ tháng 8/2024, nhưng để chúng đi vào cuộc sống một cách đồng bộ và hiệu quả, chúng ta vẫn cần chờ đợi các văn bản dưới luật, nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết.

“Chúng tôi dự báo từ nay đến cuối năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận thêm khoảng 11.500 căn hộ. Đáng chú ý, nguồn cung này sẽ tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và hạng B. Sự thiếu hụt các sản phẩm ở phân khúc bình dân, vừa túi tiền vẫn là một bài toán chưa có lời giải. Sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế, tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu”, bà Hằng chia sẻ.

Tuy nhiên, bức tranh sẽ thay đổi rõ rệt từ năm 2026 trở đi. Khi các dự án thí điểm đã hoàn tất các thủ tục pháp lý, chúng tôi dự kiến nguồn cung sẽ tăng mạnh. Giai đoạn 2026-2027, thị trường có thể sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án. Phần lớn các dự án này nằm ở khu vực ngoài trung tâm, nơi có quỹ đất dồi dào hơn. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của nguồn cung mới này có thể tạo ra áp lực điều chỉnh giá.

Theo các chuyên gia nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng mạnh đó là nguồn cung ngày càng sụt giảm. Quỹ đất dành cho nhà ở giá rẻ ngày càng hạn chế, chi phí đầu vào tăng, cùng với việc thiếu chính sách khuyến khích đầu tư vào phân khúc bình dân, càng khiến thị trường thêm mất cân bằng.

Làm sao để hạ giá nhà?

Chia sẻ về những giải pháp để vừa cải thiện nguồn cung nhà ở, vừa đưa giá nhà về mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân, bà Hằng chia sẻ, về  tổng thể, Hà Nội đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp: cải cách thể chế, phát triển cơ sở hạ tầng, thí điểm các dự án nhà ở. Đáng chú ý, nhiều dự án đang được xem xét triển khai ở khu vực ngoài vành đai 3 – 3,5. Khi các thủ tục được hoàn tất và sản phẩm được tung ra thị trường, sẽ có tác động tích cực tới mặt bằng giá.

Tuy nhiên, một yếu tố quan trọng là chi phí sử dụng đất. Yếu tố này hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành. Nếu chi phí này được tính toán hợp lý, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, thì giá nhà có thể giảm về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, các cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng hay đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng rất cần thiết để thúc đẩy phát triển dòng sản phẩm này.

Hiện nay, thị trường vẫn đang trong giai đoạn quan sát và phân tích tác động của các thay đổi về hạ tầng và giao thông. Theo đánh giá của Savills, ở một số khu vực như phố cổ, nếu được định hướng và khai thác hiệu quả cho các mục đích như du lịch, thương mại, thì giá trị bất động sản hoàn toàn có thể được duy trì, thậm chí gia tăng.

Về nhu cầu nhà ở, như đã nói, vẫn rất lớn tại các đô thị lớn như Hà Nội. Vì vậy, ngay cả trong bối cảnh thay đổi phương tiện giao thông, thị trường bất động sản vẫn có cơ chế tự điều chỉnh và thích ứng để phục vụ nhu cầu này. Tuy nhiên, do đây là một quá trình phức tạp và còn nhiều yếu tố liên quan, chúng tôi cho rằng cần tiếp tục theo dõi và đánh giá trong thời gian tới, thay vì đưa ra kết luận sớm về tác động trực tiếp tới giá trị bất động sản tại thời điểm hiện tại.

Cũng chia sẻ về thực trạng giá chung cư hiện tại, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, dẫn thống kê từ Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, cho thấy, thực trạng giá nhà ở các đô thị lớn tăng cao, vượt thu nhập bình quân của lao động trẻ.

Vị chuyên gia này cho hay, trên thế giới một gia đình cần khoảng 15 năm tích lũy để mua căn hộ, trong khi tại Việt Nam con số này là gần 26 năm. Mức này cao hơn trung bình thế giới khoảng 10 năm. So với năm ngoái, thời gian tích lũy đã tăng thêm hơn 2 năm.