Chung cư cũ ở Hà Nội, TP HCM không giảm giá, người tiêu dùng vẫn khó mua nhà

Giá không giảm

Thống kê từ một số sàn giao dịch cho thấy, giá căn hộ cũ tại Hà Nội và TP.HCM trong nửa đầu năm 2025 vẫn giữ xu hướng tăng nhẹ, dao động từ 3–8% so với cùng kỳ năm 2024.

Tại Hà Nội, các khu vực Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai – vốn tập trung nhiều chung cư thương mại xây dựng giai đoạn 2010–2015 – vẫn có mức giá rao bán từ 35–45 triệu đồng/m2. Một căn hộ 70m2 đã sử dụng hơn 10 năm có giá khoảng 2,5–3,2 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của người chỉ có 2 tỷ.

Tại TP.HCM, tình hình còn khan hiếm hơn. Ở các quận như Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận, căn hộ cũ hầu như không có giá dưới 40 triệu đồng/m2. Một căn hộ 60–70m2, dù xây dựng từ hơn 15 năm trước, vẫn rao bán 2,8–3,5 tỷ đồng. Các căn hộ ở quận 7, quận 2 (nay là TP Thủ Đức) giá còn cao hơn, phổ biến 45–55 triệu đồng/m2.

Điều này đồng nghĩa, người cầm 2 tỷ đồng gần như chỉ có thể mua căn hộ dưới 50m2, hoặc phải chấp nhận chọn những dự án xa trung tâm, chất lượng thấp, thậm chí nằm trong các khu chung cư cũ xây dựng từ những năm 1990, hiện đã xuống cấp.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc chung cư cũ không giảm giá thời gian qua. Có thể kể đến như việc tại Hà Nội và TP.HCM, quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, trong khi thủ tục pháp lý dự án mới chậm triển khai. Cung không theo kịp cầu khiến căn hộ cũ trở thành lựa chọn thay thế của nhiều gia đình trẻ. Sự khan hiếm nguồn cung đã tạo áp lực giữ giá cho thị trường thứ cấp.

Ngoài ra, không ít chủ sở hữu căn hộ cũ mua vào từ giai đoạn giá cao, nên có tâm lý “không bán lỗ”. Thậm chí, nhiều người kỳ vọng thị trường hồi phục, giữ giá cao hoặc tăng nhẹ để tránh thua thiệt. Điều này khiến mức rao bán hiếm khi giảm xuống dưới mặt bằng chung.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam – nhận định: “Giá chung cư cũ ở Hà Nội và TP.HCM khó giảm trong ngắn hạn bởi nguồn cung mới khan hiếm, trong khi nhu cầu vẫn lớn. 2 tỷ đồng chỉ đủ cho người mua lựa chọn sản phẩm xa trung tâm hoặc diện tích nhỏ. Ai muốn sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ ở nội đô thì cần tối thiểu 3 tỷ trở lên.”

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Nghiên cứu Savills Hà Nội – phân tích: “Căn hộ cũ vẫn giữ giá vì yếu tố vị trí. Những dự án 10–15 năm tuổi ở Thanh Xuân, Cầu Giấy hay Bình Thạnh, Tân Bình vẫn được ưa chuộng bởi tiện ích khu vực sẵn có. Để kỳ vọng giá giảm, người mua sẽ phải chờ thêm 2–3 năm nữa, khi nguồn cung mới được cải thiện.”

Lựa chọn nào cho người mua?

Trong bối cảnh giá căn hộ cũ neo cao, người mua cần cân nhắc một số lựa chọn: Chấp nhận ra vùng ven: Với 2 tỷ, lựa chọn khả dĩ là các dự án mới tại Hà Đông, Hoài Đức (Hà Nội) hoặc Bình Tân, Nhà Bè (TP.HCM). Tuy xa trung tâm, nhưng các khu vực này đang được đầu tư hạ tầng giao thông, có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Mua căn nhỏ, diện tích 1 phòng ngủ: Thay vì kỳ vọng 2 phòng ngủ, người mua có thể bắt đầu bằng căn nhỏ 40–50m², vừa phù hợp tài chính, vừa dễ thanh khoản về sau.

Xem xét thuê thay vì mua: Nếu chưa đủ tài chính, thuê nhà ở trung tâm vẫn là giải pháp hợp lý. Với 10–12 triệu/tháng, người trẻ có thể thuê căn hộ đầy đủ tiện ích, trong khi dành thời gian tích lũy thêm vốn.

Tìm chung cư cũ thuộc diện cải tạo: Giá rẻ hơn 15–20% so với thị trường, tuy nhiên cần đánh giá kỹ pháp lý, quy hoạch, tránh rủi ro.

Các chuyên gia dự báo, từ cuối 2025 đến 2026, khi hàng loạt dự án mới hoàn tất pháp lý và tung ra thị trường, giá căn hộ cũ có thể chững lại hoặc chỉ tăng nhẹ. Tuy nhiên, khó kỳ vọng giảm sâu bởi nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM vẫn rất lớn.

Trong ngắn hạn, 2 tỷ đồng sẽ tiếp tục là “cửa hẹp” đối với người muốn mua nhà để ở trong nội đô. Người mua cần linh hoạt, tính toán chiến lược dài hạn thay vì cố chờ đợi giá giảm.