Chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập người dân ngày càng lớn

Báo cáo công bố của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng nhanh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. So với năm 2019, mức giá trung bình quý đầu năm 2024 đã tăng khoảng 38% và kéo dài tới đầu tháng 5/2024 mới có dấu hiệu chậm lại.

Thực tế tại nhiều dự án ghi nhận giá tăng 2-3 lần so với thời điểm ra mắt thị trường từ 4-5 năm trước. Lấy đơn cử như giá chung cư ở các quận nội thành Hà Nội như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm… dao động từ 27-45 triệu đồng/m2, thì nay cơ bản các dự án (bao gồm cả chung cư cũ và chào bán mới) đều có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án ra mắt thị trường lên tới gần 80 triệu đồng/m2.

Theo số liệu của Numbeo, giá nhà trung bình ở Việt Nam hiện gấp 23,7 lần thu nhập trung bình hàng năm hộ gia đình, nhích nhẹ từ mức 23,5 hồi 2023.

Đây là "Tỷ số giá nhà trên thu nhập" (House Price to Income Ratio - HPR) mới cập nhật năm 2024 của nền tảng dữ liệu về chi phí sống Numbeo, trụ sở tại Serbia.

HPR được tính bằng cách chia giá nhà trung bình cho thu nhập bình quân hàng năm hộ gia đình. Kết quả này đồng nghĩa giá nhà trung bình toàn quốc gấp gần 24 lần thu nhập trung bình một năm của hộ gia đình người Việt. Trong khi đó, chỉ số này theo các chuyên gia sẽ lý tưởng ở mức từ 5-7 lần.

Theo Avison Young Việt Nam, khi giá nhà ngày càng xa tầm với, nhiều gia đình trẻ tại Việt Nam cân nhắc đi thuê thay vì mua nhà, theo Avison Young. Nhưng thách thức tăng lên khi tiền thuê nhà cũng ngày càng leo thang.

Tại hai đô thị lớn là TP HCM và Hà Nội, giá thuê nhà và chi phí liên quan đến nơi ở trên đà tăng trong 3 năm qua. Số liệu từ Tổng Cục Thống Kê tháng 2 cho thấy chỉ số giá nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng tăng 0,43%. Trong đó, giá vật liệu bảo dưỡng nhà ở tăng 0,48% và giá dịch vụ sửa chữa nhà ở tăng 0,71%; giá điện sinh hoạt tăng 0,78%, nước sinh hoạt tăng 1,73%.

Avison Young Việt Nam nhận định, khi giá mua, thuê và chi phí sinh hoạt đều có xu hướng tăng, chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong tổng thu nhập của người dân đô thị, nhu cầu nhà ở - vốn là nhu cầu thiết yếu - càng trở nên "xa xỉ".

Cũng theo số liệu thống kê của UBND TP. Hà Nội, trong năm 2023, chỉ tiêu thu nhập bình quân đầu người (GRDP/người) của Thành phố đạt 151,1 triệu đồng/người/năm, tăng khoảng 6% so với năm 2019.

Mức chỉ tiêu phấn đấu năm 2024 và 2025 theo Kế hoạch số 173/KH-UBND ban hành ngày 10/6/2024 của Hà Nội lần lượt đạt trên 160,8 triệu đồng/người/năm và trên 171 triệu đồng/người/năm. Dù vậy, với mức thu nhập này, rất khó để người dân có thể tiếp cận nhà ở.

Vì sao giá nhà liên tục tăng cao?

TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà liên tục tăng, song chủ yếu tới từ việc nguồn cung nhà ở thiếu hụt, chỉ tính riêng tại Hà Nội và TP.HCM đã có cả ngàn dự án đang “đắp chiếu”.

Bên cạnh đó, nguồn cung hạn chế cũng là nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao trong thời gian qua. Bộ Xây dựng cho biết, hiện nhiều dự án bất động sản gặp nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện (phải tạm dừng, giãn, hoãn tiến độ, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn).

Các doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan vấn đề pháp lý trong lĩnh vực đất đai, quy hoạch, đầu tư, lĩnh vực nhà ở, đô thị và xây dựng và liên quan vốn tín dụng, phát hành trái phiếu. Cùng đó, việc giải quyết đề xuất của doanh nghiệp của các cơ quan chức năng còn chậm trễ.

Dù nhiều vướng mắc về mặt thể chế đã được các luật mới (Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng) tháo gỡ, tuy nhiên các luật chưa có hiệu lực thi hành dẫn đến chưa giải quyết ngay được các khó khăn, vướng mắc tại thời điểm hiện nay.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở như hiện nay, cả nước cần thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị mỗi năm.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, con số thiếu hụt hằng năm sẽ khoảng 300.000 đơn vị nhà ở. Điều này đang đẩy giá nhà chung cư tăng cao, đặc biệt ở phân khúc chung cư bình dân và trung cấp.

Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, mức giá quá cao một phần do dự án bị mua bán lòng vòng từ doanh nghiệp này sang doanh nghiệp khác khiến chi phí đất đai, thủ tục đầu vào bị đẩy lên. Đây cũng là nguyên nhân khiến giá nhà chung cư bị đẩy lên hàng chục triệu đồng/m2 so với những năm trước đây.